Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem z 17 lipca 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku po rozpatrzeniu zażalenia A. K. (dalej jako "Strona"), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.) dalej "k.p.a." oraz art. 17 § 1 i art. 18 oraz art. 110u § 1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), dalej "u.p.e.a." utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu w S. z 20 kwietnia 2023 r., w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości ½ udziału w nieruchomości.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym sprawy:
Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. (dalej jako "organ pierwszej instancji"), będący jednocześnie wierzycielem i organem egzekucyjnym, prowadzi wobec D. K. i A. K. postępowanie egzekucyjne w oparciu o wystawione tytuły wykonawcze.
Wezwaniem z 27 czerwca 2022 r., organ egzekucyjny dokonał zajęcia ½ udziału D. K. oraz ½ udziału A. K. w prawie własności nieruchomości (lokalu mieszkalnego) objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w S., przy ul. [...]
Postanowieniem z 4 października 2022 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Następnie pismem z 6 października 2022 r. zawiadomiono Stronę o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządził 21 listopada 2022 r. operat szacunkowy o wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], określając wartość całej nieruchomości na kwotę 278.000 zł.
Następnie organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania wartości ½ Strony w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...].
Pismem z 17 lutego 2023 r. Strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr KW [...], podnosząc, że oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości zostało dokonane w oparciu o transakcje sprzedaży mieszkań, znajdujących się w tej samej dzielnicy, ale o znacznie niższych standardach (z lat 80-tych i 90-tych). Natomiast budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal mieszkalny został zbudowany w 2009 r. Został zatem porównany z lokalami znajdującymi się w budynkach starszych o 30-40 lat, zamiast z lokalami mieszkalnymi takimi jak wyszczególnione w operacie szacunkowym pod pozycją Lp. 22 i 26 - znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie, których ceny transakcyjne wyniosły odpowiednio – 370.000 zł i 360.000 zł (o około 100.000 zł więcej niż wyceniany lokal). W związku z powyższym, Strona wniosła o ponowne wyznaczenie biegłego oraz dokonanie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Organ egzekucyjny pismem z 27 lutego 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie kwestii dotyczących doboru nieruchomości, na podstawie których dokonano wyceny lokalu mieszkalnego oraz aktualności cen transakcyjnych, w oparciu o które oszacowano przedmiotową nieruchomość. Rzeczoznawca odpowiedział na powyższe pismem z 30 marca 2023 r.
Postanowieniem z 20 kwietnia 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. oddalił zarzuty Strony do opisu i oszacowania wartości ½ udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...].
Po rozpoznaniu zażalenia Strony, postanowieniem z 17 lipca 2023 r., Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej jako "organ odwoławczy") utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.
W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wskazano, że protokół z opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzony 3 lutego 2023 r. jest prawidłowy pod względem formalnym. Wskazano, że przedmiotem opisu i oszacowania jest udział ½ w odrębnej własności lokalu mieszkalnego składającego się z pokoju z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki z w.c. i przedpokoju o powierzchni użytkowej 54,96 m2 wraz z udziałem 5513/1000000 części w prawie własności działek gruntu nr [...] o łącznej powierzchni 8.226 m2, na których posadowiony jest budynek obejmujący wyceniany lokal oraz udziałem 5513/1000000 w częściach wspólnych tego budynku. Wskazano również, że nieruchomość lokalowa nr [...] położona jest na pierwszym piętrze (drugiej kondygnacji) całkowicie podpiwniczonego, ośmiokondygnacyjnego budynku mieszkalnego w S. przy ulicy [...]. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest księga wieczysta nr [...], zaś dla nieruchomości gruntowej nr [...]. Lokal mieszkalny jest zamieszkały, w dobrym stanie techniczno-użytkowym.
Organ egzekucyjny opisał także stwierdzone prawa i obciążenia dotyczące szacowanej nieruchomości na dzień sporządzenia protokołu, wskazując D. K. oraz A. K. jako aktualnych właścicieli nieruchomości we współwłasności ułamkowej (po ½). W sporządzonym protokole Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. zamieścił również, aktualne na dzień sporządzenia protokołu wpisy zamieszczone w Dziale III księgi wieczystej o nr [...], dotyczące skierowania do udziału Strony w prawie własności nieruchomości egzekucji administracyjnej i sądowej, a do udziału D. K. - egzekucji administracyjnej. Wskazano również wpisy w Dziale IV księgi dotyczące obciążeń hipotecznych na rzecz B.S.A. (B.S.A.) oraz Oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w S. Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. wskazał, że wycena nieruchomości została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który oszacował wartość rynkową nieruchomości na kwotę 278.000 zł. Natomiast wartość ½ udziału Strony podlegająca egzekucji wynosi 139.000 zł.
Nie dopatrzono się również nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. W operacie, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości. Wyceny rzeczoznawca dokonał podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych.
Odnosząc się do zarzutów Strony, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podkreślił, że przy szacowaniu wartości nieruchomości o nr KW [...] rzeczoznawca zastosowała współczynnik korygujący 1,077, który podwyższył wyliczoną przez rzeczoznawcę średnią cenę za 1 m2 uzyskaną z analizowanych 66 transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości lokalowych na rynku s. Powyższe wynikało z oceny rzeczoznawcy czterech z sześciu cech przedmiotowej nieruchomości na poziomie ponadprzeciętnym. Cechy lokalu mieszkalnego jak: lokalizacja, standard wykończenia, układ funkcjonalny oraz piętro zostały ocenione przez rzeczoznawcę na poziomie "dobry", a tylko dwie cechy tj. stan budynku i powierzchnia użytkowa na poziomie "przeciętnym". Z operatu wynika, że średnia cena transakcyjna 1 m2 w zbiorze nieruchomości przyjętych do wyceny wynosiła 4.699,20 zł, natomiast zastosowany współczynnik korygujący dla przedmiotowej nieruchomości podwyższył tę wartość do poziomu 5.061,04 zł. Tym samym, za niezasadny należy uznać zarzut zaniżenia wartości nieruchomości poprzez dobór nieruchomości porównywanych o parametrach niższych niż wyceniana. Rzeczoznawca skorygował bowiem średnią cenę rynkową lokali mieszkalnych w Słupsku o "ponadprzeciętne" cechy wycenianej nieruchomości.
Kolejno wskazano, że z operatu wynika, że wycenę nieruchomości oparto na analizie poziomu cen rynkowych lokali mieszkalnych na terenie S., uzyskanych w okresie styczeń 2021 r. - czerwiec 2022 r. Najwcześniejsza transakcja przyjęta do analizy została zawarta 22 miesiące przed datą sporządzenia operatu (20 styczeń 2021 r.). Okres dwóch lat od daty, na którą określa się wartość wycenianej nieruchomości jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i jest to standardowy okres analizy zawieranych transakcji, będących podstawą do określenia szacunkowej wartości nieruchomości.
Ponadto, ceny transakcyjne dwóch lokali przyjętych do wyceny, wyszczególnionych w operacie szacunkowym pod pozycją Lp. 22 i 26 charakteryzowały się dużo większą powierzchnią (odpowiednio: 72,26 m2 i 70,28 m2). Zatem ceny te (jeżeli chodzi o wartość bezwzględną) należy uznać za zupełnie nieporównywalne z oszacowaną wartością nieruchomości przy ul. [...], której powierzchnia wynosi 54,96 m2. Nieracjonalnym byłoby bowiem oczekiwanie uzyskania ceny transakcyjnej na tym samym poziomie za lokal, co prawda w tej samej lokalizacji, ale o znacznie mniejszej powierzchni. Porównując wskazane ceny w przeliczeniu za 1 m2, należy wskazać że cena 1 m2 lokalu wyszczególnionego pod pozycją Lp. 22 wynosi 5.120,40 zł, lokalu pod pozycją Lp. 26- 5.122,37 zł, a oszacowana przez rzeczoznawcę wartość 1 m2 lokalu przy ul. [...] – 5.061,04 zł. Powyższe stanowi również potwierdzenie, że punktem odniesienia do wyceny wartości nieruchomości o numerze KW [...], powinny być właśnie dwie powyższe transakcje, gdyż dotyczą one lokali usytuowanych w sąsiednich budynkach, wybudowanych w podobnym okresie i w podobnej technologii.
Tak zbliżony wynik ceny za 1 m2 wycenianej nieruchomości do nieruchomości wskazywanych przez samą Stronę jako najbardziej porównywalne, potwierdza prawidłowość oszacowania wartości nieruchomości dokonanego w operacie z 21 listopada 2022 r.
Podsumowując, organ odwoławczy stwierdził, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. podjął prawidłowe rozstrzygnięcie, oddalając zarzuty wniesione do opisu i oszacowania wartości udziału ½ w prawie własności nieruchomości lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. [...].
W skardze wywiedzionej na powyższe postanowienie organu odwoławczego, Strona zarzuciła naruszenie:
- 1. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie, czy faktycznie zarzuty Strony są uzasadnione i oparcie się w całości na wycenie nieruchomości przez jednego rzeczoznawcę, w sytuacji, gdy pojawiły się wątpliwości stanowiące podstawę do powołania innego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości;
- 2. art. 8 k.p.a., poprzez nie przyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa przejawiającej się arbitralnym stwierdzeniem, że zarzuty Strony są bezpodstawne;
- 3. art. 1 i art. 107 § 1 i 3 w zw. z art. 11, art. 8 i art. 140 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie wszystkich okoliczności i zarzutów przedstawionych w zażaleniu z dnia 2 maja 2023 r., nie odniesienie się do wszystkich twierdzeń podnoszonych w trakcie postępowania, nieuwzględnienie wszystkich okoliczności koniecznych dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Organowi umknęło, że ceny nieruchomości są dynamiczne i przedział cen przyjętych przez rzeczoznawcę do wyceny pochodzące z okresu styczeń 2021 r. - czerwiec 2022 r. jest nieaktualny co prowadzi do rażącego zaniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości.
Wobec powyższych zarzutów, Strona wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia, uwzględnienie zarzutów oraz wyznaczenie innego biegłego w celu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi cenami nieruchomości. Dodatkowo Strona wniosła o przeprowadzenie dowodu z załączonych dokumentów:
- 1. wydruku ogłoszenia z portalu gratka.pl dotyczącego oferty sprzedaży mieszkania przy ul. [...] w S. o pow. 54 m2 za kwotę 440.000 zł na okoliczność obowiązujących cen ofertowych cen tożsamych nieruchomości co nieruchomość Strony;
- 2. wydruku ogłoszenia z portalu nieruchomości-online dotyczącego oferty sprzedaży mieszkania przy ul. [...] w S. o pow. 51,70 m2 za kwotę 379.000 zł na fakt obowiązujących cen ofertowych nieruchomości lokalowych w starszym budownictwie i mieszkania w niższym standardzie.
W uzasadnieniu skargi podkreślono, że Strona nie kwestionowała operatu pod względem formalnym, ale wyłącznie merytorycznym zarzucając m.in., że nieruchomości wskazane dla porównania zostały w przeważającej większości wybudowane jeszcze w latach 80. i 90. w zupełnie innej, przestarzałej technice, z innych materiałów i w większości bez wind. Mieszkanie Strony zostało wybudowane w 2009 r., w nowoczesnym standardzie (m.in. szerokie klatki schodowe, parkingi podziemne, nowoczesne windy) co rzeczoznawca całkowicie pominął i zrównał wartość nieruchomości do sąsiednich budynków starszych o około 30 i 40 lat. Nawet - jak wskazał organ II instancji - przyjęcie współczynnika korygującego nie oddaje faktycznej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, już po korektach przyjął, że cena metra kwadratowego wynosi 5.061,04 zł. Jednak bez specjalistycznej wiedzy można stwierdzić, że jest to cena rażąco zaniżona w stosunku do faktycznych cen nieruchomości na rynku wtórnym w S. Operat szacunkowy nie przystaje do stanu faktycznego.
Dlatego też organy I i II instancji nie mogą się zasłaniać brakiem wiedzy merytorycznej w tym zakresie, ale na podstawie art. 77 §1 i art. 80 k.p.a ocenić dowód również merytorycznie nie ograniczając się tylko do oceny formalnej. Ponadto organ powinien, po zgłoszeniu zastrzeżeń, podjąć działania zmierzające do usunięcia wszelkich wątpliwości.
Dyrektor Izby w odpowiedzi na skargę, wnosząc o jej oddalenie, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje
Skarga podlega oddaleniu.
Istota sporu w sprawie dotyczy wartości lokalu mieszkalnego określonej w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Stosownie do treści art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania, jak również innych, nieznanych mu uczestników postępowania poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (art. 110o § 1-3 u.p.e.a.).
Zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2014 r. poz. 742).
W myśl zaś art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), dalej: "u.g.n.", wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3).
Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).
Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105).
W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Stanowisko organu zasługiwało na akceptację, gdyż sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budził wątpliwości, a opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności. Operat szacunkowy zawiera określenie podejścia, metody i techniki wyceny, rodzaju nieruchomości, jej wartości rynkowej i daty, na którą wartość tę określono. W treści operatu rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny. W operacie zawarto również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości (s. 22-23). Dokonano zestawienia transakcji sprzedaży dotyczących 66 lokali.
Wśród wybranych do analizy transakcji porównawczych nie znaleziono takich, które w sposób wzorcowy oddawałyby podobieństwo do nieruchomości wycenianej i zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Operat zawiera dokumentację fotograficzną oraz załącznik dotyczący badania zapisów ksiąg wieczystych nieruchomości. Został opatrzony pieczęcią i podpisem autora.
W operacie szacunkowym biegły przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości podejściem porównawczym stosując metodę korygowania ceny średniej. Na podstawie przyjętych transakcji uznał, że cena średnia dla lokali podobnych do wycenianego wynosi 4.699,20 zł/m2. Biorąc pod uwagę wartość współczynnika korygującego (1,077) ustalono wartość 1m2 lokalu Strony w wysokości 5.061,04 zł. Jak podkreślono w operacie oszacowana wartość mieści się w przedziale wartości transakcji przyjętych do porównania. Wyceniony lokal mieszkalny ma w zasadzie większość parametrów rynkowych uznawanych za dobre i przeciętne, stąd cena jednostkowa osiąga wielkość powyżej średniej. Wartość jednostki powierzchniowej plasuje się na poziomie 63,62 % cen transakcyjnych stanowiących podstawę wyceny (pomiędzy 3.300,33 zł/m2 a 6067,96 zł/m2). Rzeczoznawca podkreślił także w piśmie z dnia 30 marca 2023 r., że od stycznia 2021 r. do dnia wyceny zaistniały 119 transakcji lokalami mieszkalnymi na osiedlu na którym znajduje się lokal mieszkalny Strony.
W analizowanym okresie doszło zaledwie do 4 transakcji rynkowych lokali mieszkalnych położonych w tym samym bloku co lokal Strony. Z czego dwie transakcje nie brały udziału w analizie rynku, gdyż znaczące odbiegały od powierzchni wycenianego lokalu.
Należy podkreślić, że kryteria jakimi należy kierować się przy doborze nieruchomości podobnych wskazano w art. 4 pkt 16 u.g.n. Nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, nie muszą być one identyczne. Decydujące znaczenie mają cechy, które mogą zostać uznane za podobne i przy zastosowaniu współczynników korygujących, zostać porównane. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałujących na wartość nieruchomości. Zatem dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem także wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej.
W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji czy postanowień administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15; wszystkie orzeczenia dostępne na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Powyższe oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia wartości nieruchomości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12; wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12).
Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17).
Jeśli zaś Strona uważała, że operat sporządzony na zlecenie organu budzi wątpliwości, sama powinna była przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia ww. operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź też przedstawić inną wycenę nieruchomości dokonaną w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla tożsamego celu wyceny (por. wyrok NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, wyrok NSA z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15, wyrok NSA z 24 października 2018 r. sygn. akt II FSK 3220/16). Działania takie nie zostały jednak przez Stronę podjęte w niniejszej sprawie. Waloru przeciwdowodu wobec operatu nie stanowią przedstawione w skardze wydruki ze stron internetowych.
Nie można także przyjąć, że obowiązek weryfikacji operatu obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy Strona nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ogranicza się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).
Odnosząc się do okresu, z jakiego biegły dokonał wyboru transakcji do porównań, należy stwierdzić, że żaden przepis prawa nie określa w tym przypadku jakichkolwiek terminów. Biorąc pod uwagę, że wartość nieruchomości określono na dzień 4 listopada 2022 r., wybór przedziału czasowego doboru transakcji od stycznia 2021 r. nie wzbudza wątpliwości. Tym bardziej, że biegły opiera się na dokonanych na rynku transakcjach, może więc korzystać jedynie z danych dotyczących nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie rynkowym. Zdaniem Sądu, przedział czasowy i sposób dokonania wyboru nieruchomości do oceny był prawidłowy.
Natomiast w kwestii przyjętej w operacie wartości nieruchomości należy wskazać, że powinna być ona aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Jak wynika z akt, operat szacunkowy był aktualny w dacie wydawania zaskarżonego postanowienia. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony dnia 21 listopada 2022 r., natomiast protokół opisu i szacowania wartości nieruchomości organ dokonał w dniu 3 lutego 2023 r. Postępowanie w sprawie zarzutów w tym przedmiocie zostało zakończone zaskarżonym postanowieniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 17 lipca 2023 r. Zatem nie tylko czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, ale też postępowanie w sprawie zarzutów zostało ukończone przed upływem roku od sporządzenia operatu szacunkowego.
Reasumując, skoro Strona, bezsprzecznie mając taką możliwość, nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości weryfikacji oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową, uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia biegłego zawarte w operacie. Samo subiektywne przekonanie Strony co do nieprawidłowości operatu szacunkowego nie świadczy o jego wadliwości. Operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, był jasny, logiczny i nie zwierał błędów matematycznych, zaś zastosowana w nim metoda szacowania odpowiadała prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez biegłego wnioski nie były ze sobą sprzeczne. Istnienie zaś ewentualnych podstaw do dokonania dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości może być przedmiotem odrębnego postępowania w sytuacji ziszczenia się przesłanki unormowanej w przepisie art. 110u § 2 u.p.e.a.
Mimo powołania w zarzutach skargi przepisów art. 7 w zw. z art. 77 oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 8 i art. 107 § 1 k.p.a. Strona nie zdołała podważyć oceny operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Tym samym Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podjął prawidłowe rozstrzygnięcie utrzymując w mocy postanowienie Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. oddalające zarzuty Strony wniesione do opisu i oszacowania. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia świadczy o wszechstronnym odniesieniu się do zarzutów i twierdzeń Strony składanych w trakcie toczącego się postępowania. Organy administracyjne przeprowadziły postępowanie, działając na podstawie i w granicach prawa, bez uchybienia zasadzie prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie.
Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, nie dopatrzył się też innych naruszeń prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy, ani też naruszeń przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634) skargę oddalił.