Uzasadnienie
Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2020 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...].
Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.
Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w mieście [...], dzielnicy [...], obręb [...], decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2017 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona na realizację Inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ul. [...] na odc. ul. [...] – granica miasta". Powyższej decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Z dniem, w którym ww. decyzja Wojewody [...] stała się ostateczna, z mocy prawa powyższa nieruchomość przeszła na własność Województwa [...].
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł za prawo własności ww. nieruchomości, w pkt 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty na rzecz [...] ustalonego w pkt 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2017 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent [...].
Minister Inwestycji i Rozwoju, decyzją z dnia [...] października 2018 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano na wadliwości stwierdzone w operacie sporządzonym przez biegłą O. T..
Decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r. Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w mieście [...], dzielnicy [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwą: "Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ul. [...] na ode. ul. [...] - granica miasta", stanowiącej własność [...], w pkt 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty na rzecz [...] ustalonego w pkt 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent [...].
Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z dnia [...] marca 2020, nr [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...]. W uzasadnieniu wskazano, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia 13 marca 2019 r., sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji przez rzeczoznawcę majątkowego T. S..
Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że przedmiotem wyceny jest zabudowana działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, wydzielona z działki nr [...], położona w [...], w dzielnicy [...]. Na nieruchomości występowały składniki budowlane (m. in. nawierzchnia z kostki betonowej z krawężnikami, tablice reklamowe, hydrant na słupku stalowym, dwa stelaże reklamowe z plandeką, znaki drogowe, totem reklamowy z wyświetlaczami LED na fundamencie betonowym, szafa stalowa do przechowywania butli z gazem) i naniesienia roślinne (jałowiec płożący, tuja i czeremcha).
Autorka operatu szacunkowego ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla [...], przyjętym uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006 r, na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...] (droga główna) - ok. 90% i terenie przeznaczonym pod usługi oznaczonym symbolem UPT6 - ok. 10%. Faktyczny sposób użytkowania to stacja paliw.
Wycena wartości rynkowej prawa własności gruntu przeprowadzona została z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Część przedmiotowej nieruchomości przeznaczona pod drogi została oszacowana w oparciu o próbkę porównawczą bazującą na transakcjach dotyczących nieruchomości drogowych. Biegła odnotowała 6 transakcji drogowych. Średnia cena zbioru wyniosła [...]zł/m2 Ostatecznie do wyceny przyjęto 3 transakcje najbardziej podobne do szacowanej nieruchomości, położone na terenie dzielnicy [...], które zostały zawarte w okresie od grudnia 2016 r. do kwietnia 2017 r.
Po dokonaniu stosownych obliczeń wartość rynkową 1 m² przedmiotowej działki określono w wysokości [...] zł. Ostatecznie wartość rynkową gruntu - części przedmiotowej nieruchomości przeznaczonej pod drogi o pow. [...] ha oszacowano na kwotę [...]zł.
Z kolei w odniesieniu do części nieruchomości położonej na terenach przeznaczonych pod usługi w związku z koniecznością realizacji zasady korzyści biegła dokonała porównania cen nieruchomości kształtujących się na rynku nieruchomości drogowych oraz usługowych i wskazała, że poziom jednostkowych cen transakcyjnych dotyczących obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługową jest wyższy od poziomu jednostkowych cen transakcyjnych dotyczących obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Wartość przedmiotu wyceny w części przeznaczonej pod zabudowę usługową określono więc według aktualnego sposobu użytkowania.
Biegła wskazała, że grunty przeznaczone pod budownictwo usługowe osiągają ceny w przedziale od 571,04 zł/m2 do 1322,12 zł/m2. Średnia cena zbioru wyniosła 804,49 zł/m2. Ostatecznie do bezpośrednich porównań przyjęto 3 transakcje najbardziej podobne do szacowanej nieruchomości, położone na terenie dzielnicy [...]. Transakcje te miały miejsce w okresie od lutego 2017 r. do listopada 2017 r. Po dokonaniu stosownych obliczeń wartość rynkową 1 m2 przedmiotowej działki określono w wysokości [...] zł. Ostatecznie wartość rynkowa gruntu - części przedmiotowej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową o pow. [...] ha została określona w wysokości [...],zł.
Z kolei wartość składników budowlanych znajdujących się na wycenianej działce oszacowano na kwotę [...] zł w oparciu o podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Wartość nasadzeń roślinnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości określono w wysokości [...] zł przy zastosowaniu podejścia kosztowego w oparciu o opracowanie "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" - Krzysztof Zmarlicki, Warszawa 2017.
Minister wskazał, że wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości wyceniono zgodnie z przepisami art. 135 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami(ugn), określając oddzielnie wartość gruntu i jego części składowych. Rzeczoznawca zdecydowała o przyjęciu podejścia porównawczego, metody porównywania parami, co uznać należy za zgodne z treścią art. 154 ust. 1 ugn, który stanowi, iż wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Biegła prawidłowo określiła przeznaczenie nieruchomości (drogowe oraz pod zabudowę usługową), opierając się na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na dwojakie przeznaczenie nieruchomości przeanalizowała rynek nieruchomości drogowych i usługowych. W oparciu o przeprowadzoną analizę biegła ustaliła, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi były niższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową.
Organ odwoławczy nie miał także zastrzeżeń do wyceny składników roślinnych i budowlanych znajdujących się na działce nr [...]. W ocenie organu odwoławczego przyjęte przez biegłą założenia są spójne i logiczne a operat szacunkowy został wykonany zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości.
Podkreślono też, że zarzutu dotyczący nieprawidłowego przyjęcia przez biegłą nieruchomości porównawczych i cech rynkowych jest niezasadny. Dobór nieruchomości podobnych i cech rynkowych decydujących o cenie nieruchomości pozostawiony jest wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z treści operatu szacunkowego, biegła przyjęła do porównań transakcje dotyczące nieruchomości możliwie najbardziej podobnych odnotowanych na rynku lokalnym (dzielnica [...]), a różnice skorygowała współczynnikami. W kwestionowanym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy właściwie opisała i uzasadniła przyjętą metodę wyceny gruntu, a także w sposób szczegółowy zdefiniowała przyjęty rynek transakcyjny dla każdej z wycenianej części nieruchomości i przedstawiła zasady doboru nieruchomości podobnych. Biegła prawidłowo określiła obszar i okres badania. Ustalone w procesie wyceny cechy cenotwórcze zostały właściwie zdefiniowane, a przyjęta skala poszczególnych atrybutów uwzględnia zróżnicowanie nieruchomości reprezentujących dany rynek.
Nie znajduje zatem uzasadnienia twierdzenie skarżącego, iż kwota odszkodowania ustalonego na rzecz dotychczasowego właściciela przedmiotowej nieruchomości jest sztucznie zawyżona. Organ odwoławczy podkreślił, że samo subiektywne przekonanie strony o błędnie określonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona nie przedstawiła miarodajnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Jeśli skarżący miał zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mógł skorzystać z możliwości oceny operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniony był na mocy art. 157 ugn.
Skargę na powyższą decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] maja 2021 r. wniosło Miasto [...], zarzucając jej:
- 1. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, w szczególności nieustalenie jaka część przedmiotowej nieruchomości położona jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w korytarzu drogi, a jaka jej część na terenie usługowym, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z dnia 13 marca 2019 r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi.
- 2. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art 10 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, co mogło mieć wpływ na postępowanie, wobec nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 13 marca 2019 r. i braku odniesienia się organu do zarzutów skarżącego, a nadto uniemożliwienie zapoznania się z całością akt postępowania, ponieważ zawiadomienie z dnia 9 marca 2020 r. odnośnie zgromadzonego materiału dowodowego zostało przez skarżącego odebrane w dniu 12 marca 2020 r., a w dniu [...] marca 2020 r. została wydana decyzja,
- 3. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 154 ust 1 i 156 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 poz. 2204, z późn. zm.) poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa, źle zostały określone cechy rynkowe nieruchomości porównawczych oraz oszacowana wartość nieruchomości wywłaszczonej znacząco odbiega od wartości podobnych wywłaszczonych nieruchomości drogowych.
W związku z podniesionymi wyżej zarzutami, strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji. Ponadto wniesiono o zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju, Pracy i Technologii wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.
Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, zwanej dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w całości lub części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. Zatem sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracji kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego.
Biorąc pod uwagę powyższą regulację należy uznać, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.
Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję "Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ulicy [...] na odcinku ul. [...] - granica miasta na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w Warszawie, w obrębie [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha.
Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm. zwanej dalej u.g.n.), z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm. - zwanej dalej "specustawą drogową"). A w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na podstawie u.g.n. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny.
Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Wysokość należnego odszkodowania została ustalona stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonego prawa. Opinię taką przygotował biegły rzeczoznawca majątkowy T. S. w formie operatu szacunkowego opatrzonego datą 13 marca 2019 r. Określiła w nim wartość odjętego prawa własności na kwotę [...] zł. Na kwotę tę złożyła się wartość rynkowa działki gruntu w części przeznczonej pod drogi – [...] zł, wartość części działki gruntu z przeznaczeniem pod usługi – [...] zł oraz wartość naniesień budowlanych i roślinnych odpowiednio w kwotach [...] zł oraz [...] zł. W tym miejscu należy zauważyć, że organ odwoławczy omyłkowo na stronie 4 zaskarżonej decyzji wskazał, że byłemu właścicielowi zostało łącznie przyznane odszkodowanie w kwocie [...] zł, zamiast w prawidłowej kwocie [...] zł. Ten błąd rachunkowy wynika zapewne z braku pomniejszenie kwoty odszkodowania podanej w operacie z 13 marca 2019 r. przez biegłą, o wartość naniesień usuniętych z przejętego gruntu o łącznej wartości [...] zł (chodzi o tablice reklamowe, stelaż reklamowy z plandeką, szafę stalową do przechowywania butli z gazem, flagę reklamową oraz totem reklamowy z wyświetlaczem).
Jednakże z uzasadnienia rozstrzygnięcia w sposób transparenty wynika tok rozumowania organu, a dostrzeżona wadliwość uzasadnienia w tym elemencie nie ma wpływu na wynik sprawy. Należy także zauważyć, że kwestia sposobu i wysokości wyceny naniesień nie jest przez skarżącego kwestionowana, kwestionowany jest jedynie sposób wyceny gruntu.
Biegła przygotowując przedmiotowy operat szacunkowy uwzględniła cel wyceny i rodzaj wycenianej nieruchomości, określiła jej wartość zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły ustaliła, że przedmiotowa działka nr [...] według postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady [...] nr [...] z dnia [...] października 2006 r. położona jest w terenie oznaczonym symbolami 4 KD-G (droga główna) oraz UPT6 (teren przeznaczony pod usługi). Zatem dokonując wyceny nieruchomości biegła zbadała, czy jej przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Dokonała w tym celu analizy cen rynku nieruchomości nieprzeznczonych pod zabudowę, z której wynikało, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie zwiększa jej wartości, a stąd wyceny dokonano zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń wymienionego powyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi oraz pod zabudowę usługową.
Zasady określania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Niewątpliwie ma on znaczenie dla rozstrzyganej sprawy. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodne z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji.
W myśl tego ostatniego przepisu wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przedmiotowej sprawie biegła była uprawniony do przyjęcia transakcji z rynku lokalnego dotyczącego dzielnicy [...]. Także sam wybór konkretnych nieruchomości z badanego rynku (z większego zbioru) należy do rzeczoznawcy majątkowego, jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną.
Zgodnie zaś z § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego punktem wyjścia przy wycenie dla potrzeb ustalenia odszkodowania nieruchomości przejętej pod drogę jest przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami drogowymi, (tj. zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi) z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości wycenianej. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji na rynku umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.
Zgodnie zatem z ustalonym przeznaczeniem przedmiotowego terenu w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego tj. uchwały Rady [...] z 26 października 2006 r. wyceniana nieruchomość położona jest w jednostce planu oznaczonej symbolami: 4 KD-G (droga główna) oraz UPT6 (teren przeznaczony pod usługi), biegła na podstawie analizy planu ustaliła, że w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej – teren przejętej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym stanowił około 90 %, zaś teren przeznaczony pod usługi stanowił około 10 %.
Z uwagi na położenie nieruchomości w dwóch obszarach przeznaczenia, rzeczoznawca dokonała analizy rynku lokalnego nieruchomości gruntowych niezbudowanych o przeznaczeniu pod drogi oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, ustalając w ten sposób odrębnie ceny dla nieruchomości przeznaczonych pod tereny usługowe w granicach od 645,16 do 1322,12 zł/m², a ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi w granicach od 635 do 1002 zł/m². Dalej biegła oceniła jakie cechy nieruchomości wpływają na jej wartość, określając dodatkowo wagę ich atrybutów.
Następnie z ustalonej bazy jednostek transakcyjnych biegła przyjęła do porównania trzy transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznczonych pod drogi oraz trzy nieruchomości przeznaczonych pod usługi, przyjmując do porównania te, które w sposób najpełniejszy spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej w zakresie prawnym – tj. są o podobnych cechach fizycznych i podobnym przeznaczeniu.
Ostatecznie wartość nieruchomości została określona poprzez skorygowanie cen transakcyjnych, każdej nieruchomości przyjętej do porównania ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi, dochodząc do wartości jednostkowej nieruchomości wycenianej w wysokości [...] zł/m² o przeznaczeniu pod drogę i w wysokości [...] zł/m² - pod zabudowę usługową. W konsekwencji dało to kwotę przyznanego w decyzji odszkodowania w wysokości [...] za grunt, powiększonego dodatkowo o kwoty [...] zł i [...] zł za wartość naniesień budowlanych i roślinnych. Łącznie dało to kwotę [...] zł i w takiej właśnie kwocie zostało przyznane odszkodowanie.
Podzielić trzeba stanowisko organów, iż przygotowany w sprawie operat szacunkowy z 13 marca 2019 r. sporządzony został z należytą starannością i zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. Wobec ponownego rozpoznania sprawy, zmieniony został także biegły rzeczoznawca przygotowujący drugi operat w sprawie. Biegła szczegółowo dokonała analizy rynku lokalnego i wybrał do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej.
Zdaniem składu orzekającego rzeczoznawca majątkowy w zgodzie wymogami § 55, § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów umieściła w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Prawidłowo przestawiła sposób dokonywania wyceny nieruchomości, tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Operat jest spójny, czytelny i logiczny, nie zawiera niejasności. Brak było zatem podstaw do uznania by nie spełniał on wymagań ustawowych.
Odnosząc się natomiast do podnoszonych w skardze zarzutów należy uznać je za bezpodstawne. Jak wskazano już powyżej podstawę ustalenie należnego odszkodowania stanowi operat szacunkowy, przygotowany przez biegłego rzeczoznawcę, który decyduje o metodzie i sposobie wyceny.
W zakresie wyboru nieruchomości do porównań wielokrotnie w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreślano, że doboru transakcji do porównań dokonuje sam rzeczoznawca. Także kwestia wielkość współczynników korygujących odnosi się do wiadomości specjalnych, a więc do takiego zakresu operatu szacunkowego, który - z uwagi na brak tego rodzaju wiadomości - nie mógł być przedmiotem weryfikacji ze strony organów. Subiektywne przekonanie strony o zawyżonej wartości czy cechach nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu. Tym bardziej, że w tym konkretnym przypadku strona nie przedstawiła w toku postępowania administracyjnego żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego.
Skarżący nie złożył w toku postępowania przeciwdowodu mogącego świadczyć o wadliwości wyceny sporządzonej przez biegłego. Zgodnie z orzecznictwem, jeśli skarżący uznał, że sporządzony operat budzi wątpliwości pod względem prawidłowości jego sporządzenia, powinien przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. por. wyroki NSA: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12; z dnia 31 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 1906/17; z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 1978/18; z dnia 22 czerwca 2021 r., sygn. akt I OSK 44/19; publik. CBOSA). Ugruntowane jest przy tym stanowisko, że o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości (por. wyrok NSA z dnia 16 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2088/11; wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14; CBOSA).
Brak po stronie organu wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu oznacza, iż organ ten nie ma obowiązku jego weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n. Sąd uznał zatem, że zarzuty skarżącego, kierowane pod adresem operatu szacunkowego mają charakter czysto polemiczny i dotyczą sfery zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Zatem zarzuty sformułowane w skardze dotyczące zakwestionowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego doboru nieruchomości do wyceny należy w świetle realiów sprawy uznać za nieuzasadnione.
Wprawdzie po wniesieniu skargi skarżący wniósł o dopuszczenie przez sąd dowodu z operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej działki nr [...], sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. o z dnia 14 kwietnia 2020 r. czyli już po wydaniu zaskarżonej decyzji. Jednak postanowieniem z dnia [...] lutego 2021 r. Sąd oddalił ten wniosek dowodowy. Należy w tym miejscu podkreślić, że przepis art. 106 § 3 p.p.s.a. nie daje podstaw, by żądać przeprowadzenia przed sądem administracyjnym postępowania dowodowego wskazującego na istnienie nowych okoliczności faktycznych, których strona nie podniosła w toku postępowania przed organem administracji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2021 r., sygn. akt I FSK 1377/20 publik. CBOSA), zwłaszcza że prowadziłoby to do dokonania nowych ustaleń faktycznych, które nie podlegałyby już kontroli instancyjnej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lutego 2021 r., sygn. akt I GSK 1815/20 publik.
CBOSA). Z tego też względu Sąd nie uwzględnił wniosku skarżącego o dopuszczenie i przeprowadzenie tego dowodu w oparciu o art. 106 p.p.s.a. Dodatkowo trzeba podkreślić, że według art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Prawidłowość dowodu, jakim w tym postępowaniu niewątpliwie jest operat szacunkowy podlega- jak już wskazano wyżej - kontroli tylko w trybie wskazanym w art. 157 ust. 1 u.g.n. Skarżący nie skorzystał jednak z tej możliwości.
Nie jest również zasadny zarzut naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania poprzez nieustalenia jaka część wycenianej nieruchomości jest położona na obszarach o różnym przeznaczeniu tj. usługowym i drogowym. Wbrew twierdzeniom skargi, tak kwestia została przez organ wyjaśniona. Podstawa i zakres takiego podziału została w sposób jednoznaczny podana przez biegłego, a mianowicie są to ustalenia oparte w oparciu o zapisy obowiązującego planu miejscowego. Zgodnie z nim działka nr [...] położona jest dwóch obszarach przeznaczenia –pod drogi (około 90 %) i w przeznaczeniu pod usługi około 10 %, co zostało opisane na stronie 7 operatu. Zadaniem biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest z mocy art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. każdorazowe uwzględnianie przy szacowaniu nieruchomości w szczególności m.in. przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym, a w braku takiego planu ustalanie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań lub decyzji o warunkach zabudowy.
Obowiązek uwzględniania właśnie przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym wynika zatem z woli ustawodawcy, który ocenę w przedmiocie przeznaczenia nieruchomości w planie powierzył rzeczoznawcy majątkowemu jako osobie posiadającej wiadomości specjalne.
Nie znajduje także uzasadnienia zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak umożliwienia stronie, przed wydaniem decyzji, wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Zgodnie w zasadzie z jednolitym stanowiskiem sądów administracyjnych, dotyczącym skuteczności zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. "w sytuacji przedstawienia organom administracji publicznej zarzutu dotyczącego braku zawiadomienia strony przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków dowodowych, koniecznym jest ustalenie, jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła strona dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Dopiero wykazanie, że naruszenie przez organ administracji publicznej zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez nie powiadomienie jej o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem oraz o możliwości składania wniosków dowodowych, uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności, a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 k.p.a." (WSA w Poznaniu, w wyroku z dnia 7 lutego 2013r. sygn. IV SA/Po 1109/12 publik.
CBOSA). W niniejszej sprawie organ II Instancji w zasadniczej części swoje rozstrzygnięcie oparł na materiale zebranym przez organ I Instancji. Jedyną czynnością podjętą przez organ odwoławczy było zwrócenie się do biegłego rzeczoznawcy z prośba o ustosunkowanie się do zarzutów odwołania (pismo z 27 lutego 2020 r.). Odpis pisma skierowanego do rzeczoznawcy skarżący otrzymał 4 marca 2020 r. Z tego względu ogólne wskazanie, że strona pozbawiona została możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, nie jest wystarczającym uzasadnieniem zgłoszonego zarzutu. Bowiem to na stronie stawiającej zarzut spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (por. m.in. wyrok NSA z dnia 17 maja 2016 r., sygn. akt I OSK 1994/14, z 24 listopada 2015 r., sygn. akt II OSK 747/14, z dnia 2 lutego 2011r., sygn. akt I OSK 575/10, publik. CBOSA).
Reasumując, wbrew temu co twierdzi skarżący, organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oceny, dlatego zarzut naruszenia przepisów postępowania w tym zakresie nie znajduje uzasadnienia. Sąd uznał, że dokonana przez organy ocena operatu nie nosi cech dowolności.
Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.
Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy zarządzenia Przewodniczącego Wydziału I WSA w Warszawie, wydanego w oparciu o art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), w związku z zarządzeniem Prezesa NSA z dnia 16 października 2020 r.