Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstokuz 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 779/11

Uzasadnienie

Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności:

Prezydent S. decyzją z dnia [...] września 2009 roku, nr [...]na podstawie art. 93 i 96 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. nr 261, poz. 2603 z 2004 roku z późniejszymi zmianami) na wniosek właścicielek nieruchomości zatwierdził projekt podziału działki nr 30700 o powierzchni 0,1369 ha położonej w S. obręb nr [...], stanowiącej własność E. B. (w ¼ części), A. S. (w ¼ części) oraz A. T. (w 1/ części) na następujące działki:

1. 1. nr 30700/1 – o powierzchni – 0,0540 ha,
2. 2. nr 30700/2 – p powierzchni – 0,0829 ha.

Następnie w dniu [...] września 2010 roku wszczął postępowanie administracyjne z urzędu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem wyżej wymienionej nieruchomości.

W toku powyższego postępowania organ dopuścił dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Panią inż. G. K. z dnia [...]września 2010 roku. Po czym decyzją z dnia [...] lutego 2011 roku nr [...]– Prezydent S. na podstawie art. 104 Kpa w zw. z art. 98 a ust. 1 i art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w oparciu o uchwałę nr XXIII/206/08 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 30 kwietnia 2008 roku oraz uchwalę nr XXIII/226/08 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 27 maja 2008 roku (Dz. U. Woj. Podlaskiego nr 138 z dnia 10 czerwca 2008 roku, poz. 1366 oraz poz. 1367) – ustalił opłatę adiacencką w wysokości 2 757, 30 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] o pow. 0,0540 ha i nieruchomości nr 30700/2 o pow. 0.0829 ha oraz zobowiązał do uiszczenia opłaty adiacenckiej:

1. 1. A. T. (udział w ½ części) do uiszczenia opłaty w wysokości 1378,65 złotych,
2. 2. A. S. (udział w ¼ części) do wniesienia opłaty w wysokości 689,33 złotych,
3. 3. E. B. (udział w ¼ części) do wniesienia opłaty w wysokości 689,33 złotych.

Na skutek odwołania od powyższej decyzji, wniesionego przez Panie: A. S. i E. B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] marca 2011 roku, nr [...], [...], na podstawie art. 138 § 2 Kpa, uchyliło w całości zaskarżoną decyzję organu I instancji oraz przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia temuż organowi. Organ odwoławczy, w uzasadnieniu swojego stanowiska, podkreślił, że Prezydent S. nie ustalił jednoznacznie w jakim celu dokonany był podział nieruchomości oznaczonej numerem [...] i nie udowodnił w sposób nie budzący wątpliwości że dokonany podział nieruchomości spowodował wzrost jej własności.

Organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę, po dopuszczeniu jako dowodów dodatkowych, aneksów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego Panią inż. G. K., decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 roku, nr [...], na podstawie art. 104 Kpa w zw. z art. 98 a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w oparciu o Uchwałę nr XIII/206/08 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 30 kwietnia 2009 roku, zmienioną Uchwalą nr XXIV/226/08 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 27 maja 2008 roku (DZ. U. Woj. Podlaskiego nr 138 z dnia 10 czerwca 2008 roku, poz. 1366 oraz poz. 1367) – orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 4485,90 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem działki oznaczonej numerami geodezyjnymi [...]–[...]– oraz zobowiązał do uiszczenia opłaty adiacenckiej:

1. 1. A. T. – wysokości 2242,95 złotych,
2. 2. A. S. – w wysokości 1121,48 złotych,
3. 3. E. B. – w wysokości 1121,48 złotych.

Na skutek odwołań od powyższej decyzji wniesionych przez Panie: A. T., A. S. i E. B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] września 2011 roku, nr [...], [...]na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy wraz z aneksem, sporządzony na potrzeby sprawy, jest spójny, logiczny i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Zatem spełnił przesłanki wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z 2007 roku z późniejszymi zmianami).

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wywiodły Panie: A. S. i E. B., zarzucając:

1. 1. naruszenie art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, z którego nie wynika, że dokonany podział nieruchomości automatycznie powoduje wzrost wartości nieruchomości i co za tym idzie – obowiązek ustalenia opłaty adiacenckiej, a także bezkrytyczne poparcie się na opinii rzeczoznawcy;
2. 2. naruszenie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez rzeczoznawcę, która nie uwzględniła i nie sprawdziła możliwości czy działka spełnia warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy – czyli czy można ją zabudować;
3. 3. naruszenie art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 i 58 rozporządzenia Rady ‘ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych poprzez zawarcie korekty wartości oszacowanej nieruchomości w aneksie a nie w nowym operacie.
4. 4. naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nie dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców w sytuacji zasadniczych różnic zawartych w operacie i aneksach do niego.
5. 5. nie wyjaśnienie jednoznacznie na czym polegało zwiększenie wartości nieruchomości na skutek podziału działek.
6. 6. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 Kpa – poprzez nie wyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności.
7. 7. nie odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu.
8. 8. naruszenie art. 76 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez podejrzenie stronniczości rzeczoznawcy
9. 9. naruszenie art. 35 § 1 Kpa i 37 § 1 i 2 Kpa oraz art. 8 Kpa.
10. 10. naruszenie art. 89 § 2 Kpa i 79 § 1 i 2 oraz 10 Kpa.
11. 11. naruszenie art. 147 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – poprzez brak orzeczenia o możliwości rozłożenia ustawowej opłaty na raty
12. 12. naruszenie art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem organ odwoławczy nie ustosunkował się odnośnie wydania decyzji przez organ I instancji na podstawie aneksu nr 3, a nie na podstawie operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., wnosząc o jej oddalenie podtrzymało w całości argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 12 stycznia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku odrzucił skargę Pani E. B. z uwagi na nie uzupełnienie braku formalnego skargi a mianowicie nie złożenia pod skargą podpisu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje

Skarga jest częściowo zasadna, bowiem nie wszystkie zarzuty Sąd uznał za uzasadnione w świetle przedstawionego do oceny merytorycznej materiału dowodowego.

Sąd nie podzielił stanowiska strony skarżącej w kwestii braku ustalenia celu podziału nieruchomości numer geodezyjny [...] na działki o numerach geodezyjnych [...]i [...]– tym samym zastosowania art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. W świetle ostatecznej decyzji o podziale z dnia [...] września 2009 roku, nr [...]wydanej przez Prezydenta S. wynika, że podział nastąpił na zgodny wniosek współwłaścicielek i w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zostały więc spełnione przesłanki wynikające z art. 93 i 96 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – co otwiera drogę do realizacji zapisów zawartych w art. 98 a cytowanej powyżej ustawy.

Podstawą prawidłowego zastosowania wyżej wymienionego przepisu jest prawidłowo i czytelnie sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę do tego uprawnionego. W konkretnej sprawie należy uznać za zasadne w większości zarzuty strony skarżącej dotyczące nieprawidłowości w sporządzeniu przedmiotowego operatu. Po pierwsze w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] września 2010 roku przez rzeczoznawcę majątkowego Panią inż. G. K. oszacowano jedynie działkę o numerze geodezyjnym [...]– niezabudowaną, podając jej kształt jako "regularny, dogodny do zabudowy" (k. 4 operatu) – co jest w jaskrawej sprzeczności ze szkicem nieruchomości (k. 57 akt administracyjnych). Rzeczoznawca w wyjaśnieniach z dnia [...] października 2010 roku – zmieniła swoje stanowisko w przedmiocie opisu działki numer 3070/1 poprzez stwierdzenie o "utrudnieniu w lokalizacji nowo utworzonej działki" i w formie aneksu numer 1 przedstawia nową jej wycenę, znacznie różniącą się od wyceny zawartej w operacie szacunkowym.

Po czym w aneksie numer [...] z [...] kwietnia 2011 roku (k. 30 akt administracyjnych)rzeczoznawca koryguje datę stanu nieruchomości po podziale na [...].X.2009 rok. Następnie w aneksie nr [...] z [...] maja 2011 roku (k. 35 akt administracyjnych) dokonuje szczegółowej wyceny nieruchomości nr [...].

Należy zauważy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się pogląd, iż w drodze aneksu można uzupełnić w małym zakresie lub wyjaśnić kwestie sporne zawarte w operacie szacunkowym niemniej, zdaniem Sądu, w konkretnej sprawie doszło do naruszenia art. 55 i 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez dokonywania wyceny kolejnej nieruchomości w formie aneksu a nie operatu szacunkowego. Spowodowało to, że powyższy operat jak i aneksy są nieczytelne i niezrozumiałe (poprzez ciągłe odwoływanie się do treści operatu szacunkowego w niewiadomo w jakim zakresie) – a przy braku jednoczesnej wyceny obu działek – nie uzyskano odpowiedzi na zasadnicze pytanie: na czym polega wzrost wartości nieruchomości po podziale skoro były one działkami budowlanymi przed i po ich podziale. Samo stwierdzenie rzeczoznawczy, że "wzrost wartości nieruchomości jest skutkiem wyłącznie podziału", zdaniem Sądu, jest niewystarczające.

Organy realizując zasady zawarte w art. 8 kpa –widząc ciągłe zmiany, uzupełnienia, sprostowania czynione przez rzeczoznawcę w okresie od [...].09.2010 roku aż do [...] maja 2011 r. (!) winny były powierzyć sporządzenie operatu innemu biegłemu lub poddać sporządzony operat opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców – tym bardziej, że w aktach sprawy znajduje się informacja o toczącym się postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego Pani inż. G. K. Należy także podkreślić, że organy orzekły bez dołączenia do akt Uchwały numer XXIII/206/08 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 30kwietnia 2008 roku i Uchwały numer XXIV/226/08 Rady Miejskiej w Suwałkach 27 maja 2008 roku i uchwały – co także uniemożliwia merytoryczną ocenę zaskarżonych decyzji w świetle przesłanek art. 98 a ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Mając całokształt powyższych okoliczności na względzie Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą jej wydanie decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 ust 1 a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zmianami).

O kosztach Sąd rozstrzygnął w myśl art. 200 cytowanej wyżej ustawy, zaś o wykonaniu wyroku orzekł na zasadzie art. 152 wymienionej powyżej ustawy.