Uzasadnienie
Decyzją z dnia 19 lutego 2013 r. nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu sprawy złego stanu technicznego płyty balkonowej przylegającej do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku nr [...] położonym przy ul. W. w K. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. W. [...] w K. wykonanie następujących robót budowlanych związanych z naprawą płyty balkonowej przylegającej do ww. mieszkania:
1.Usunięcie wierzchnich warstw płyty balkonowej, tj. usuniecie posadzki betonowej oraz hydroizolacji z górnej powierzchni żelbetowej płyty, 2.Naprawę uszkodzonych miejsc żelbetowej płyty balkonowej odpowiednią zaprawą naprawczą, 3.Wykonanie prawidłowej hydroizolacji płyty balkonowej, 4.Wykonanie prawidłowych obróbek blacharskich płyty balkonowej, 5.Wykonanie posadzki balkonowej z odpowiednim spadkiem na ww. płycie balkonowej, 6.Wykonanie nowego tynku spodniej części płyty balkonowej, w terminie do dnia 31 maja 2013r., celem doprowadzenia przedmiotowej płyty balkonowej do odpowiedniego stanu technicznego.
Jednocześnie zobowiązano Wspólnotę Mieszkaniową do wykonania ww. robót pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane oraz wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że wszczął postępowanie administracyjne w sprawie złego stanu technicznego płyty balkonowej przylegającej do mieszkania nr [...]. Wszczęcie postępowania nastąpiło po przeprowadzonej w dniu 9 listopada 2012r. kontroli technicznej balkonu przylegającego do mieszkania nr [...] w budynku przy ul. W. w K. - o złym stanie technicznym balkonu informowała organ właścicielka mieszkania nr [...] H. K. Organ ustalił, że do lokalu mieszkalnego nr [...] ww. budynku przylega płyta balkonowa o wymiarach 75x250cm (właścicielem mieszkania nr [...] jest H. K.). Podczas oględzin płyty stwierdzono, że jej spód oraz czoło są uszkodzone-stwierdzono odspojenie wierzchniej warstwy tynku spodu płyty oraz liczne ubytki płyty wzdłuż jej krawędzi, stwierdzono, że wylewka betonowa wykonana na płycie żelbetowej posiada dwa poprzeczne spękania biegnące na całej szerokości płyty, górna powierzchni wylewki nie posiada okładziny ceramicznej. W trakcie kontroli H. K. pokazała kawałki warstw tynku oraz kawałek betonu, które według jej oświadczenia odspoiły się od płyty w 2004r.
W dniu 5 grudnia 2012r. do organu wpłynęła opinia techniczna dotycząca stanu technicznego balkonu. Z analizy zawartej w opracowaniu wynika, że przyczyną uszkodzeń balkonu, a w szczególności posadzki betonowej żelbetowej ściany nośnej, tynku zewnętrznego jest brak sprawnie działającego systemu zabezpieczenia przeciwwilgociowego płyty balkonowej, tj. m.in. uszkodzone i wadliwie wykonane obróbki blacharskie oraz uszkodzona pozioma izolacja przeciwwodna, w opinii zalecono nadto natychmiastowe usuniecie tynku będącego wykończeniem spodu płyty.
Zarząd Wspólnoty mieszkaniowej poinformował, że w dniu 5 grudnia 2012r. został usunięty odparzony tynk spodu płyty i oświadczył, że nie wyraża zgody na sfinansowanie przez Wspólnotę robót związanych z remontem balkonu, gdyż jest on użytkowany wyłącznie przez H. K. Organ I instancji przedstawił w uzasadnieniu decyzji ocenę stanu technicznego płyty balkonowej zawartą w sporządzonej opinii. Jak wskazano w jej treści zły stan techniczny płyty polega na tym, że:
- - posadzka betonowa stanowiąca wykończenie górnej warstwy płyty balkonowej posiada dwa pęknięcia o szerokości ok. 1-2 mm biegnące przez całą grubość posadzki,
- - obróbki blacharskie posiadają wżery korozyjne, a zły stan techniczny powłok malarskich obróbek będzie przyczyną dalszej ich degradacji,
- - izolacja pozioma przeciwwodna (prawdopodobnie wykonana z warstwy papy na lepiku asfaltowym) wymaga naprawy lub całkowitej wymiany,
- - płyta żelbetowa na krawędzi równoległej do osi ściany jest skorodowana chemicznie i biologicznie-miejscowe ubytki betonu z widocznym zbrojeniem płyty,
- - tynk od spodu płyty jest odparzony i częściowo niekompletny.
Jako przyczynę uszkodzeń ww. elementów wskazano brak sprawnie działającego systemu zabezpieczenia przeciwwilgociowego (uszkodzone obróbki blacharskie i uszkodzona izolacja pozioma), błędy i wady wykonawcze (niewłaściwy kształt obróbek blacharskich) oraz penetrację wody przez pęknięcia posadki betonowej (destrukcyjne działanie mrozu na beton). W związku z powyższymi uszkodzeniami autor ekspertyzy zalecił niezwłoczne wykonanie remontu płyty przez wykonanie nowej izolacji poziomej wraz z obróbkami blacharskimi, naprawę płyty żelbetowej oraz wykonanie nowej wylewki betonowej wraz z wierzchnią warstwą płytek mrozoodpornych.
Organ powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 7 marca 2008r. (IIICZP 10/080), zgodnie z którym wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Właściciel lokalu ponosi jedynie wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
W ocenie organu zakres prac wskazany w orzeczeniu technicznym, tj. naprawa uszkodzonej płyty żelbetowej, wymiana hydroizolacji, wymiana obróbek blacharskich oraz wykonanie nowej szlichty betonowej jest zakresem obejmującym remont elementu konstrukcyjnego budynku jakim jest żelbetowa płyta balkonowa, gdyż roboty te mają na celu bezpośrednią naprawę żelbetowej płyty, jak również wykonanie sprawnie działającego systemu zabezpieczenia przeciwwilgociowego płyty balkonowej. Roboty te zatem powinny być wykonane przez Wspólnotę Mieszkaniową. Do powyższego zakresu organ nie wliczył natomiast ułożenia nawierzchni płyty balkonowej z płytek mrozoodpornych jako elementu dodatkowego wykończenia, który dotychczas nie występował.
Organ powołał się na przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, stanowiący, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania. Powołując się na powyższą podstawę prawną organ nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie robót określonych w orzeczeniu technicznym, jako niezbędnych w celu doprowadzenia do odpowiedniego stanu technicznego opisanej w decyzji płyty balkonowej.
Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. W. [...] w K., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji.
W uzasadnieniu odwołania skarżąca Wspólnota wskazała, że uszkodzenia balkonu służącego do wyłącznego użytku H. K. mają swój początek w 2004r. Obowiązujące wówczas orzecznictwo Sądu Najwyższego w jednoznaczny sposób obowiązkami utrzymania balkonów obarczało właścicieli lokali, do których dany balkon przylegał, podobne stanowisko zajmował również Naczelny Sąd Administracyjny(wyrok w sprawie II SA/Gd 521/03 z dnia 15 maja 2003r)
Skarżąca Wspólnota podała także, że w 2005r. podjęła uchwałę w której obowiązki remontu płyt balkonowych wyłączono spod zobowiązań wspólnoty. Od tego czasu właścicielka lokalu do którego przylega przedmiotowy lokal nie podjęła żadnych działań w kierunku jego naprawy, co doprowadziło do jego dalszej dewastacji. Również ekspertyza wykazała, że zaniedbania właścicielki przyległego do jej lokalu balkonu wpłynęły na dalsze uszkodzenia. Z przedmiotowego balkonu korzysta wyłącznie właścicielka lokalu i jej działania mają bezpośredni wpływ na jego stan techniczny. Według Wspólnoty odpowiedzialność za utrzymanie posadzki balkonu należy bezwzględnie do właściciela lokalu, do którego balkon przylega. Odpowiedzialność Wspólnoty może dotyczyć wyłącznie wykonania nowego tynku spodniej części płyty balkonowej i to po uprzedniej naprawie balkonu przez właścicielkę lokalu.
Po rozpatrzeniu odwołania Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w decyzji nr [...] z dnia 18 kwietnia 2013r. zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy w części dotyczącej nałożonego obowiązku wykonania robót budowlanych i uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu i ustalił nowy termin na wykonanie robót 31 lipca 2013r.
W uzasadnieniu tegoż rozstrzygnięcia organ odwoławczy podał, że organ I instancji wszczął postępowanie administracyjne w związku z informacjami na temat nieodpowiedniego stanu technicznego płyty balkonowej przynależnej do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku nr [...] przy ul. W. w K. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w wyniku którego ustalił, że kwestionowana płyta balkonowa jest w nieodpowiednim stanie technicznym i wymaga naprawy. Powyższa konieczność została stwierdzona w opinii technicznej dotyczącej stanu balkonu ww. budynku mieszkalnym wielorodzinnym z listopada 2012r.
W tej sytuacji organ II instancji przytoczył treść przepisów art. 61 ust. 1, art. 70 ust. 1 i art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane stanowiących o obowiązkach właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego utrzymywania i użytkowania obiektu, o obowiązkowych kontrolach dotyczących sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz o obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź ochronę środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną oraz treść przepisu art. 66 ust. 1
Zgodnie z przepisem art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakazuje w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Organ II instancji wskazał, że ww. przepis dotyczy skutków wynikających z użytkowania obiektu, które są zazwyczaj wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń. Za należyty stan techniczny obiektu należy uznać stan jego sprawności technicznej jako całości, a także elementów instalacji i urządzeń odpowiadający wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno – budowlanym.
Następnie organ II instancji powołał się na przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) i zawarte w ustawie definicje samodzielnego lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnej. Wskazano, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 2 ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Organ II instancji wskazał, że ustawa nie zawiera definicji pojęcia balkonu. Należy zatem przyjąć, że pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozmieć należy tylko tę jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Organ II instancji powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003r. sygn. akt III RN 29/02 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004r. I CK 696/03 OSP z 2005r., nr 5, poz. 61, stanowiące o konieczności odróżniania pomieszczenia pomocniczego od pomieszczenia przynależnego, podające jednocześnie cechy charakterystyczne tych pomieszczeń.
Powołując się na ww. orzeczenia organ II instancji ustalił, że istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego.
Organ II instancji wskazał, że podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej w sprawie z zakresu utrzymania obiektów budowlanych występuje wówczas, jeżeli dotyczy części wspólnych budynku.
Przedmiotem postępowania jest stan techniczny balkonu, który stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Należy jednak wskazać, że w treści zaskarżonego rozstrzygnięcia organ I instancji wyraźnie wskazał, że obowiązek nałożony na Wspólnotę na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego dotyczy wyłącznie remontu elementu konstrukcyjnego budynku jakim jest żelbetowa płyta balkonowa. Zgodnie z powoływanym wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r. wydatki na remont i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w lokalu.
Reasumując organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że element konstrukcyjny budynku, jakim jest żelbetowa płyta balkonowa budynku stanowi część tego budynku i jest elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem i z tego względu obowiązek wykonania robót budowlanych z nią związanych ciąży na wspólnocie mieszkaniowej.
W skardze na powyższą decyzję organu odwoławczego Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. W. [...] w K. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając organowi naruszenie przepisów art. 66 ust. 1, art. 62 ust. 3 oraz art. 70 ust. 1 ustawy Prawo budowlane oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali - poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, poprzez nałożenie w sposób sprzeczny z powołanymi przepisami obowiązku dokonania remontu na skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową.
W uzasadnieniu skargi skarżąca powołała się na argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji, ponownie akcentując, że orzeczenie, na które powołuje się organ ma tylko takie znaczenie, ze dzieli odpowiedzialność za utrzymanie i remont balkonu między właściciela lokalu a Wspólnotę. Odpowiedzialność za utrzymanie posadzki balkonu należy do właściciela lokalu, do którego balkon przylega, odpowiedzialność Wspólnoty może dotyczyć wyłącznie wykonania nowego tynku spodniej części płyty balkonowej.
Podniesiono, że zaskarżona decyzja narusza interes skarżącej, bezzasadnie obciążając ją zobowiązaniami, których adresatem winna być p. K. Decyzja tworzy stan faktyczny i prawny, który będzie powodował oczywiste konflikty. Organ nadzoru budowlanego powinien wydać stosowną decyzję nakładającą obowiązek dokonania remontu balkonu adresując ją do właścicielki lokalu, jako podmiotu na którym ciąży obowiązek zapewnienia utrzymania odpowiedniego stanu technicznego i estetycznego obiektu, jakim jest balkon przynależny do jej mieszkania.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu skarżonej decyzji. O oddalenie skargi wniosła również uczestniczka postępowania H. K. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r., nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
W związku z szeregiem zarzutów zgłaszanych przez uczestniczkę postępowania do działań Wspólnoty Mieszkaniowej, zważyć należy, że zgodnie z art. 134§1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami oraz wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną. Zakres rozpoznawanej sprawy został wyznaczony poprzez wszczęcie, prowadzenie postępowania i wydanie opisanych wyżej decyzji administracyjnej dotyczących stanu technicznego elementu konstrukcyjnego budynku, tj. balkonu (płyty balkonowej) trwale połączonej z budynkiem wraz z jej zabezpieczeniem przeciwwilgociowym.
Oceniając zaskarżoną decyzję pod kątem jej legalności, stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem decyzja nie narusza prawa.
Kontrolowane postępowanie administracyjne toczyło się według przepisów rozdziału VI ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2010r., nr 243, poz. 1623 ze zm.). W świetle niekwestionowanych, prawidłowo ustalonych i przytoczonych wyżej okoliczności sprawy zastosowanie przepisów tego rozdziału było uzasadnione, ponieważ zawarte w nim normy mają na celu zapewnienie właściwego użytkowania oraz utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym.
Według a_@KON@_rt. 61 ustawy - Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany _@POCZ@__@KON@_ utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tejże ustawy, który z kolei stwierdza, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych ani sprawności technicznej.
Stosownie zaś do treści art. 66 tej ustawy,_@POCZ@_ wArt. 66. 1.
_@KON@_ przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:_@POCZ@_
_@KON@_1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
_@POCZ@__@KON@_2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
_@POCZ@__@KON@_3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
_@POCZ@__@KON@_4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Analiza treści przytoczonych wyżej przepisów, w powiązaniu z treścią art. 62 i art. 70 ustawy - Prawo budowlane, prowadzi do wniosku, że adresatem konkretnych czynności nakazanych przez organ w trybie art. 66 może być tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, ponieważ utrzymania obiektów budowlanych dotyczą przepisy rozdziału VI cytowanej ustawy. Zgodnie zaś z legalną definicją zawartą w art. 3 _@KON@_ pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, przez obiekt _@POCZ@__@KON@_budowlany należy rozumieć:_@POCZ@__@KON@_ budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, _@POCZ@__@KON@_budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, obiekt małej architektury.
Skoro zatem przytoczony wyżej przepis art. 66 ustawy stanowił podstawę prawną rozstrzygnięcia, nałożenie obowiązków naprawczych mogło nastąpić jedynie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, w tym przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego w K. przy W. [...]. Jest bowiem w sprawie niesporne, że przedmiotowy budynek stanowi współwłasność, a wszyscy współwłaściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. W sytuacji współwłasności obiektu budowlanego, obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie lub na zarządcy. Wszelkie zaś spory pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia związanych z tym kosztów, nie należą do administracyjnej drogi postępowania i podlegają kognicji sądów powszechnych (por. wyrok NSA z dnia 24.01.2002 r., sygn. akt IV SA/427/00, Wspólnota z 2002 r., nr 8, poz. 51, także: E. Radziszewski, Komentarz do art. 61 Prawa budowlanego, LexPolonica).
W okolicznościach niniejszej sprawy dla ustalenia adresata nakazu z art. 66 ustawy - Prawo budowlane odwołać się należy do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm.). Stosownie do treści art. 3 ust. 1 i 2 tej ustawy, w_@KON@_ _@POCZ@__@KON@_razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. _@POCZ@__@KON@_Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast według art. 6 zd. pierwsze wskazanej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
W orzecznictwie administracyjnym przyjmuje się (por. m.in. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 752/2004), że obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa, powinny być nałożone właśnie na ten podmiot w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej. W rozpatrywanej sprawie sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną.
Przedmiotem postępowania był stan techniczny balkonu ww. budynku mieszkalnym w lokalu nr [...]. Jak wynika z wykonanej w toku postępowania administracyjnego opinii technicznej balkon wykonano jako konstrukcję żelbetową, pracującą w schemacie wspornikowym, zamocowaną w ścianie, najprawdopodobniej poprzez wieniec żelbetowy, od góry płyta wykończona jest posadzką betonową, a od dołu tynkiem cementowo wapiennym. Opinia zawiera szczegółowy opis stanu technicznego balkonu (jego poszczególnych elementów) wraz z wykazem robót niezbędnych do wykonania dla przywrócenia prawidłowego stanu technicznego płyty balkonowej.
Kwestią sporną było czy opisany w opinii remont, jego poszczególne etapy, winny obciążać wyłącznie właścicielkę lokalu nr [...], do którego balkon przylega, czy też skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową.
Zgodnie z powoływaną również przez organy nadzoru uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r. III CZP 10/08 (OSNC z 2009r., nr 4, poz.
51) właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.
W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że elementy architektoniczne konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 ww. ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Odnosząc powyższe do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że organy w sposób prawidłowy, wbrew zarzutom skargi, zastosowały przywołane przepisy ustawy Prawo budowlane i ustawy o własności lokali.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że organy w sposób prawidłowy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, w wyniku którego udowodniony został nieprawidłowy stan techniczny balkonu. Jednocześnie organ nadzoru budowlanego wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego jednoznacznie sprecyzował występujące nieprawidłowości oraz precyzyjnie ustalił obowiązki w celu doprowadzenia balkonu (płyty balkonowej) do właściwego stanu technicznego w zakresie określonym w ekspertyzie (z wyłączeniem ochrony płyty przez poprzez zabezpieczenie wierzchniej warstwy płytkami mrozoodpornymi) wraz z zabezpieczeniem przeciwwilgociowym płyty balkonowej.
Nadto opisane powyżej w decyzji organu I instancji, zaaprobowane przez organ II instancji, obowiązki wykonania robót budowlanych na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego prawidłowo zostały nałożone na skarżącą. Wszystkie te obowiązki dotyczą bowiem elementu konstrukcyjnego budynku, tj. konstrukcji balkonu trwale połączonego z budynkiem: płyty żelbetowej, wykończonej posadzką betonową i tynkiem od spodu płyty. Jak to wskazano w glosie do ww. uchwały Sądu Najwyższego "nie pełnią funkcji zaspokajania potrzeb mieszkaniowych elementy konstrukcyjne trwale połączone z budynkiem, będące niejako na zewnątrz. W oparciu o kryteria funkcjonalne uznać należy, że elementy zewnętrzne budynku (elementy architektonicznej konstrukcji balkonu) trwale połączone z bryłą budynku nie są pomieszczeniami pomocniczymi i częściami składowymi lokalu. Uznać je trzeba za części budynków, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu, skoro ich funkcją jest przeznaczenie budowlano-konstrukcyjne służące wszystkim mieszkańcom "przez to stanowią one nieruchomość wspólną" (M. Balwicka-Szczyrba GSP-Prz.Orz.2009/4/85-92).
Niezależnie od powyższego wskazać należy, z uwagi na zarzuty uczestniczki postępowania dotyczące przyczyn złego stanu technicznego balkonu i ponoszonych kosztów, że w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 61 i nast. Prawa budowlanego organ nie wyjaśnia dlaczego obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym i nie ustala, kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do złego stanu niezgodnego z przepisami.
W związku z powołaniem się skarżącej Wspólnoty na jej uchwałę z 26 listopada 2005r. dotyczącą wyłączenia obowiązku remontu płyt balkonowych z zobowiązań Wspólnoty, to z jednej strony kwestie regulowane ustawą nie mogą być dowolnie regulowane uchwałami Wspólnoty, a nadto poza oceną Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę pozostaje kwestia ewentualnych rozliczeń pomiędzy właścicielami lokali, tworzącymi Wspólnotę.
Reasumując Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, wydana została na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, który umożliwił prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego (przywołanych przepisów ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o własności lokali)
Mając na względzie powyższe i działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.), Sąd oddalił skargę.