Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia [...] lipca 2019 r. znak: [...] Naczelnik Urzędu Skarbowego (dalej jako organ egzekucyjny lub Naczelnik US), powołując się na art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm., zwanej dalej u.p.e.a.), oddalił zarzuty A.M. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości dotyczące zaniżonej wartości nieruchomości.
W uzasadnieniu orzeczenia organ egzekucyjny wskazał, iż w celu wyegzekwowania należności podatkowych A.M. wynikających z tytułów wykonawczych wystawionych przez Dyrektora Oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Naczelnika US, skierowana została egzekucja do majątku strony.
Zawiadomieniem z dnia [...] września 2017 r. dokonano zajęcia nieruchomości, stanowiącej własność A.M., położonej w [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...]. Następnie organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził w dniu [...] listopada 2018 r. operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. W dniu [...] kwietnia 2019 r. sporządzony został przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym stanowi art. 110 r §1 u.p.e.a.
Naczelnik US podał, iż strona złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zarzucając zaniżenie wartości nieruchomości w następujących aspektach: 1.stolarka okienna nie jest wykonana z zespolonego PCV, a z litego drewna mahoniowego droższego od wszystkich innych typów okien;
- 2. dach 2-spadowy nie jest kryty dachówką, a jest wyłożony łupkiem bazaltowym, znacznie droższym od każdej dachówki.
Wobec powyższego organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o złożenie wyjaśnień w sprawie wykonanego operatu szacunkowego lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii.
W dniu 22 lipca 2019 r. rzeczoznawca majątkowy przedłożył organowi opinię uzupełniającą, w której wskazał, iż operat szacunkowy wykonany został prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wymienionymi w pkt. IV operatu szacunkowego (str. 3). Wyjaśnił, iż wycena sporządzona została do celów przetargowych - licytacji, w którym wartość nieruchomości określa się podejściem porównawczym, metodą porównywania, techniką korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca wskazał, iż do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się ceny transakcji zawartych w biurach notarialnych potwierdzone zawartym aktem notarialnym z określonego okresu czasu i takie zostały przyjęte do operatu szacunkowego. Wyjaśnił, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm., dalej u.g.n.), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Rzeczoznawca dodatkowo zaznaczył, że podane różnice w elementach budynku są brane pod uwagę, ale do innych celów wyceny (np. koszt wybudowania, amortyzacja środków trwałych, rozliczenia, odszkodowań, ubezpieczenia itp.) Dodał, iż budynki położone na nieruchomości były budowane w różnych okresach czasu, z różnych dostępnych materiałów budowlanych. Rzeczoznawca wskazał w pkt. 16.2 operatu szacunkowego poinformował, że ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy.
Mając na uwadze powyższe organ egzekucyjny stwierdził, iż operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony w sposób rzetelny i zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Zastosowane podejście porównawcze zostało poprzedzone zaznajomieniem się z cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, co zostało szczegółowo w operacie opisane. Rzeczoznawca procedurę wyceny dokonał zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 22.09.2004r, poz. 2109, dalej rozporządzenie), gdzie przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań została przedstawiona w załączniku nr 1. W zestawieniu tym przyjęto 16 cen transakcyjnych sprzedaży podobnych nieruchomości, a nie identycznych i jak zaznaczono powyższej treści niniejszego orzeczenia, źródłem danych były transakcje kupna-sprzedaży tych nieruchomości w postaci aktów notarialnych. Jednocześnie organ stwierdził, że przyjęte do analizy nieruchomości w pełni spełniając przesłanki definicji nieruchomości podobnych zawarte w art. 4 pkt. 16 u.g.n.
Naczelnik US dodał, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Organ egzekucyjny nie podzielił stanowiska zobowiązanego wskazującego na zaniżenie wyceny, podając, iż w sporządzonym operacie podstawą wyceny były ujęte wszystkie cechy rynkowe i ich wagi, które miały decydujący wpływ na cenę nieruchomości i które zostały szczegółowo w przedmiotowym operacie opisane. Organ zauważył również, iż określona wartość rynkowa nieruchomości w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zostanie dodatkowo zweryfikowana podczas licytacji nieruchomości, która wykaże rzeczywisty popyt na nieruchomości o określonej cenie.
Na powyższe postanowienie zobowiązany złożył zażalenie, w wyniku którego postanowieniem z dnia [...] lutego 2020 r., znak [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (dalej jako DIAS), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1, art. 144 k.p.a. w zw. z art. 18, art. 110 u § 1 u.p.e.a. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.
Na wstępie organ odwoławczy przytoczył treść przepisu art. 110r § 1 u.p.e.a. określającego zawartość protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości i art. 110s § 2 u.p.e.a. wskazującego co podaje się w oszacowaniu wartości nieruchomości oraz przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742).
W wyniku analizy stanu faktycznego i prawnego sprawy organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zmiany lub uchylenia zaskarżonego postanowienia. W ocenie organu odwoławczego wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona zgodnie z przepisami określającymi sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Treść operatu wskazuje, że dla dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Powyższa metoda wymaga: 1) zgromadzenia danych o dokonanych przynajmniej kilkunastu transakcjach na lokalnym rynku, dotyczących obrotu tego samego rodzaju praw i przeznaczenia nieruchomości,2) określenia cech nieruchomości mających istotny wpływ na wartość nieruchomości, 3) porównania wycenianej nieruchomości z nieruchomościami będącym przedmiotami transakcji, o cenach najniższej i najwyższej,4) "ulokowania" tej nieruchomości w odpowiednim miejscu przedziału, pod kątem atrybutów wycenianej nieruchomości w stosunku do nieruchomości o cenie najniższej i najwyższej. Odbywa się to drogą interpolacji pomiędzy atrybutami o cenach najwyższej i najniższej, lub w przypadku atrybutów wycenianej nieruchomości znajdujących się poza zakresem - drogą ekstrapolacji.
DIAS podkreślił, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym zawarto sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, przedstawienie obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy został sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w szczególności zawiera informacje na temat sposobu dokonania oszacowania wartości wycenianej nieruchomości. Ponadto w przedłożonym operacie rzeczoznawca dla wyceny nieruchomości szacowanej przeprowadził badania rynku nieruchomości oraz określił także wagi poszczególnych atrybutów nieruchomości i współczynniki korygujące.
DIAS zwrócił uwagę, że w przedłożonym operacie zindywidualizowano nieruchomości przyjęte do wyceny. W szczególności rzeczoznawca porównał nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem ich cech fizycznych, środowiskowych oraz ekonomicznych. Rzeczoznawca przedstawił ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, ustalił cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, ocenił wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, ustalił zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, przeprowadził porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami wybranymi do porównań. Rzeczoznawca wskazał, że przyjęte do porównań nieruchomości cechuje stopień podobieństwa w zakresie przyjętych cech rynkowych. Położone są one w podobnym obrębie miasta, kompleksach zabudowanych, w porównywalnej odległości od placówek handlowych i administracyjnych.
Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, dojazd, rodzaj lokalu, powierzchnie zbliżone lub podobne z budynkiem wycenianym. Do poszczególnych cech rynkowych zastosowano kryteria różnicujące. W sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy dokonał odrębnie określenia wartości nieruchomości budynkowej, wartości budynku gospodarczego, wartości gruntu, wartości prawa użytkowania wieczystego, dokonując poparcia stosownymi wyliczeniami. Określona wartość jest średnią odzwierciedlającą zachowanie rynkowe i nie uwzględnia indywidualnych zachowań.
Organ odwoławczy podał ponadto, że wobec wniesionych w toku prowadzonego postępowania zarzutów złożona została przez rzeczoznawcę uzupełnienie dotychczasowej opinii. DIAS przytoczył, jak organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, treść pisma rzeczoznawcy zawierającego odpowiedź na zarzuty zobowiązanego dotyczące zaniżenia wartości nieruchomości.
Następnie organ zwrócił uwagę, że nie został w żaden sposób dowiedziony przez zobowiązanego zarzut nieprawidłowej wyceny, pozostając jedynie wyrazem jego subiektywnego przekonania. Zdaniem DIAS skoro żalący miał zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniony był na mocy art. 157 u.g.n. Dodał przy tym, iż skorzystanie z tego uprawnienia zależy jednak wyłącznie od inicjatywy strony.
Organ odwoławczy wyjaśnił, iż w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Dokonuje natomiast oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. bada czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
DIAS wskazał, iż w razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości formalnej operatu - organ powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, co w niniejszej sprawie uczyniono. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca złożył takie wyjaśniania w kwestii sporządzonego operatu, podtrzymując stanowisko w zakresie sposobu i wysokości oszacowania wartości nieruchomości, dokonanej przy wykorzystaniu tzw. wiadomości specjalnych rzeczoznawcy.
W związku z powyższym, organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowy operat, uwzględniając przedłożone przez rzeczoznawcę wyjaśniania, został sporządzony w sposób fachowy, rzetelny, zrozumiały i spójny. W szczególności rzeczoznawca podał według jakich metod i technik dokonał wyceny oraz dlaczego do analizy rynku przyjął takie, a nie inne transakcje. Zastosowanie podejścia porównawczego zostało poprzedzone zaznajomieniem się z cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wskazano na jakich transakcjach oparto wycenę. Zasadnie zatem przedmiotowy operat przyjęty został jako podstawa dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Na powyższe postanowienie A.M. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp., wnosząc o jego uchylenie zaskarżonego postanowienia i zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania w sprawie.
Zaskarżonemu postanowieniu skarżący zarzucił naruszenie:
- 1) art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 153 ust. 1 u.g.n. przez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organów administracji publicznej i nie dążenie do obiektywnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także błędną jego ocenę, poprzez przyjęcie, że istotne różnice w zakresie materiałów, z których wykonano dach i okna mojej nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego, nie wpływają na prawidłowość oszacowania wartości rynkowej tej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;
- 2) art. 9 k.p.a. w związku z art. 157 u.g.n. przez nie informowania o jego prawach wynikających z art. 157 u.n.g., to jest o możliwości poddania ocenie prawidłowości sporządzonej wyceny mojej nieruchomości przez organizację zawodową rzeczoznawców;
- 3) naruszenie art. 110r. § 1 pkt 9 u.p.e.a. przez nieuwzględnienie w opisie i oszacowaniu okoliczności istotnych dla oszacowania wartości nieruchomości, to jest, o wiele droższych od standardowych materiałów, z których wykonano dach i okna mojej nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. 2020 r., poz. 256) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku prowadzonego postępowania w rozpoznawanej sprawie działania organów administracji publicznej nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub procesowego w sposób istotnie wpływający na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dacie wydania zaskarżonego aktu.
Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie DIAS utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów skarżącego co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2, skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.
W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach u.g.n. W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV u.g.n. oraz w powołanym wyżej rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących.
Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organ ocenia zatem zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Organ nie jest jednak, co wymaga podkreślenia, uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych. Podobnie kontroli sądowej podlega prawidłowość dokonanej przez organy oceny operatu szacunkowego, nie zaś wiadomości specjalne zawarte w operacie, co jest oczywiście związane z kwalifikacjami i wyspecjalizowaną wiedzą rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej.
Z tych względów zadaniem organu jest ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 16 września 2016 r., I OSK 2948/14, 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15, 11 maja 2017 r., I OSK 2540/16, CBOSA).
Natomiast podważenie takich elementów jak metodyka wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętego do szacowania zasobu nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia).
Z kolei przepis § 56 cyt. rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem.
W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu również sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości rynku nieruchomości, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Rzeczoznawca majątkowy dokonał doboru nieruchomości do bezpośrednich porównań wskazując, że przyjęte nieruchomości cechuje stopień podobieństwa w zakresie przyjętych cen rynkowych. Położone są one w podobnym obrębie miasta, kompleksach zabudowanych, w porównywalnej odległości od placówek handlowych i administracyjnych. Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, dojazd, rodzaj lokalu, powierzchnie zbliżone są lub podobne z budynkiem wycenianym. Do poszczególnych cech rynkowych zastosowano kryteria różnicujące. W sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy dokonał odrębnie określenia wartości nieruchomości budynkowej, wartości budynku gospodarczego, wartości gruntu, wartości prawa użytkowania wieczystego, dokonując poparcia stosownymi wyliczeniami. Określona wartość jest średnią odzwierciedlającą zachowanie rynkowe i nie uwzględnia indywidualnych zachowań.
Jak już wyżej wskazywano wybór przez rzeczoznawcę metody i techniki określenia wartości nieruchomości mieści się wyłącznie w kompetencjach biegłego, jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Należy mieć na uwadze, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12, CBOSA). Rzeczoznawca ustosunkował się również do zarzutu skarżącego wskazującego na ewidentne zaniżenie wartości nieruchomości.
W piśmie z [...] lipca 2019 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że podane różnice w elementach budynku są brane pod uwagę, ale do innych celów wyceny (np. koszt wybudowania, amortyzacja środków trwałych, rozliczenia, odszkodowań, ubezpieczenia itp.). Nadto wskazał, że budynki położone na nieruchomości były budowane w różnych okresach czasu, z różnych dostępnych materiałów budowlanych, zaś ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy. W ocenie Sądu samo subiektywne przekonanie zobowiązanego, że wycena nieruchomości jest zaniżona nie oznacza, że operat szacunkowy został dokonany z pominięciem zasad przewidzianych prawem.
Wskazać trzeba, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się bowiem maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupujący a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący (zob. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 5 grudnia 2019 r., I SA/Sz 562/19, CBOSA). W orzecznictwie wskazuje się, że organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne (zob. wyrok NSA z dnia 18 lipca 2018 r., II FSK 1960/16, CBOSA).
Zdaniem Sądu nie jest uzasadniony zarzut naruszenia przez organ art. 9 k.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n. W ocenie Sądu nawet przyjęcie stanowiska, że taki obowiązek spoczywa na organie egzekucyjnym (art. 9 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.), nie oznacza, ze takie uchybienie forrmalnoprawne miało istotny wypływ na wynik sprawy (por. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2019 r., II OSK 3448/18, CBOSA). Wskazać trzeba, że podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Nie można przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. O potrzebie weryfikacji operatu przez organ, na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie stanowisko strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Nie można oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu. Dotyczy to w szczególności przypadku, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. W takiej sytuacji do organizacji zawodowej powinien zwrócić się skarżący, która jednak nie skorzystał z takiej możliwości (zob. wyrok NSA z dnia 1 sierpnia 2019 r., I OSK 2356/17, wyrok NSA z dnia 12 września 2018 r., I OSK 2420/16 CBOSA). Należy dodać, że w rozpoznawanej sprawie skarżący nie przedstawił jakiegokolwiek dowodu, który podważyłby prawidłowość przyjętego przez organ operatu szacunkowego.
Z powyższych względów zdaniem Sadu organy dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. W konsekwencji Sąd stwierdził, że stanowisko organu zawarte w zaskarżonym postanowieniu nie narusza przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako nieuzasadnionej.