Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztyniez 22 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Ol 99/21

Uzasadnienie

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że pismem z 8 stycznia 2018 r. D. M. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako: "PINB", "organ I instancji") o niedrożności przewodu kominowego wentylacyjnego łazienki w lokalu nr "[...]", w budynku przy ul. "[...]". Podkreśliła, że uniemożliwia jej to korzystanie z gazowego podgrzewacza wody. Przedłożyła dokumenty potwierdzające istniejącą niedrożność na poziomie lokalu mieszkalnego nr "[...]", położonego na poddaszu, stanowiącego własność J. I. Wniosła o sprawdzenie zgodności z prawem robót adaptacyjnych strychu w zakresie instalacji wodno-kanalizacyjnej, w trakcie których mogła nastąpić ingerencja w przewód wentylacyjny łazienki lokalu nr "[...]" na I piętrze.

W dniu 17 stycznia 2018 r. PINB przeprowadził kontrolę mieszkania nr "[...]". Ustalił, że adaptacja strychu miała miejsce w latach 90-tych XX wieku i została zrealizowana zgodnie z rysunkami zatwierdzonego projektu budowlanego. Stwierdzono, że podejście kanalizacji sanitarnej ze zlewozmywaka do pionu kanalizacji sanitarnej nie przebiega przez przewody kominowe w murowanym trzonie kominowym.

W dniu 30 kwietnia 2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. "[...]" (dalej jako: "WM"), w wykonaniu wezwania PINB, przedłożyła opinię techniczną wraz z inwentaryzacją przewodów kominowych w budynku., sporządzoną przez inż. A. K. Autor opinii wskazał, że przewód kominowy oznaczony nr 3, obsługujący wentylację grawitacyjną łazienki mieszkania nr "[...]", jest zablokowany na wysokości poddasza. Góra "korka" blokującego komin znajduje się na wysokości 3,80 m od czapy komina czyli ok. 0,90 m powyżej poziomu posadzki mieszkania nr "[...]" znajdującego się na poddaszu budynku. Dół "korka" znajduje się na wysokości stropu nad II piętrem czyli podłogi mieszkania nr "[...]". Ta druga wartość jest orientacyjna ze względu na utrudniony pomiar od dołu bez rozkucia komina w mieszkaniu nr "[...]" na II piętrze. Według opinii przedmiotowy przewód kominowy przebiega około 1,40 m od ściany podłużnej budynku.

Jest to dokładnie ta sama odległość w jakiej oddalony od tej ściany jest pion kanalizacyjny i w jakiej wykonano przebicie z łazienki do tego pionu przez ścianę kominową. Przebicie wykonano w celu przeprowadzenia rury kanalizacyjnej 75 mm, stanowiącej odprowadzenie ścieków z muszli klozetowej w łazience. Przebicie wykonano na wysokości ok. 0,25 m nad posadzką co również pokrywa się z korkiem w przewodzie kominowych.

W dniu 4 lipca 2018 r. PINB wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie robót budowlanych związanych z przebudową strychu w celu uzyskania lokalu mieszkalnego nr "[...]" w budynku przy ul. "[...]".

W dniu 14 września 2018 r. przesłuchano w charakterze świadka T. S., poprzedniego najemcę lokalu nr "[...]"w latach 1954- 2014 r., który wskazał, że nie miał kłótni i problemów na tle przewodów kominowych. Raz udrażniał przewód kominowy zatkany przez gniazdo ptaków.

Decyzją z "[...]" r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 i ust. 7 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 ustawy Prawo budowlane, nakazał J. I. rozbiórkę odcinka kanalizacji sanitarnej (przechodzącego przez przewód kominowy wentylacyjny) łączącego miskę ustępową w łazience w lokalu mieszkalnym nr "[...]" z pionem kanalizacji sanitarnej i podłączenie miski ustępowej do instalacji kanalizacji sanitarnej w budynku, pod nadzorem osoby uprawnionej do kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie kanalizacji sanitarnych, w celu doprowadzenia wykonanej przebudowy strychu na lokal mieszkalny do stanu zgodnego z prawem. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że adaptacja strychu na pracownię architektoniczną, pomimo jej wykonania na podstawie wymaganego pozwolenia, została wykonana niezgodnie z warunkami technicznymi.

Od decyzji tej odwołanie wniosła J. I., podnosząc, że organ uznał za bezwartościowe przeglądy kominiarskie przeprowadzone przed 2017 r., czym podważył kompetencje osób, które przeprowadzały te przeglądy. Zarzuciła, że organ nie udowodnił, że podejście kanalizacji przechodzi przez przewód kominowy. Nie wykazano, że przyczyną niedrożności jest rura kanalizacyjna. Organ nie ustalił w jaki sposób przebiega przewód sanitarny i oparł się jedynie na domysłach, że przebiega przez przewód wentylacyjny. Odwołująca podniosła, że organ błędnie przyjął, iż przewód kominowy należy do właściciela lokalu i obowiązek udrożnienia go spoczywa na właścicielu, nie zaś na wspólnocie.

Decyzją z "[...]" r., nr "[...]"Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako: "organ II instancji"), uchylił powyższą decyzję w całości i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W motywach rozstrzygnięcia organ II instancji podał, że zastrzeżenie budzi kwestia ustalenia, czy doszło do przebicia przewodu wentylacyjnego rurą kanalizacji sanitarnej, a jeśli tak, to czy nastąpiło to w momencie przebudowy strychu na lokal mieszkalny, czy w okresie późniejszym. Stwierdził, że w sprawie niezaprzeczalne jest, iż przebudowa strychu na pracownię architektoniczną (następnie zmieniony sposób użytkowania na lokal mieszkalny) nastąpiła legalnie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę i zmianie sposobu użytkowania, (decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia "[...]" r. wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym przebudowy strychu na pracownię architektoniczną - zgłoszenie do użytkowania wykonanej przebudowy, decyzja z dnia "[...]" r. o zmianie sposobu użytkowania pracowni architektonicznej na lokal mieszkalny).

Nie mamy więc do czynienia z przebudową strychu w warunkach samowoli budowlanej. Organ II instancji zaznaczył, że z archiwalnej dokumentacji wynika, iż lokal po przekształceniach został oddany do użytkowania bez zastrzeżeń, a osoby uprawnione - inspektor nadzoru mgr inż. F. S. oświadczył, że adaptację strychu na pomieszczenie mieszkalne wykonano zgodnie z zatwierdzoną dokumentacją techniczną oraz zgodnie ze sztuką budowlaną. Również sam organ nadzoru budowlanego w trakcie czynności kontrolnych w dniu 17 stycznia 2018 r. wskazał, iż przebudowa strychu została wykonana zgodnie z projektem, wentylacja kuchni i łazienki w lokalu nr "[...]" nie jest podłączona do murowanego trzonu kominowego oraz że podejście kanalizacji sanitarnej ze zlewozmywaka do pionu kanalizacji sanitarnej nie przebiega przez przewody kominowe w murowanym trzonie kominowym.

Dodatkowo przeprowadzane w budynku okresowe kontrole kominiarskie nie wykazywały niewłaściwego stanu przewodów kominowych, ich niedrożności. Opinia kominiarska z 9 września 2002 r. stwierdza, że piecyki gazowo-kąpielowe w mieszkaniach nr 1, 4, 5, 6, 7 podłączone są prawidłowo do przewodów spalinowych. Pomieszczenia kuchni i łazienek w mieszkaniach 1, 4, 5, 6, 7 posiadają sprawne wentylacje grawitacyjne. Protokół z okresowej kontroli kominiarskiej z 12 grudnia 2014 r. stwierdza, że w mieszkaniu nr "[...]" bieg kanałów kominowych jest prawidłowy. Kanały kominowe: dymowe, spalinowe, wentylacyjne są drożne - sprawne. Ciąg w przewodach oraz podłączeniach odpowiedni, badania ciągu kominowego wykonano - Anemometrem Elektronicznym A-1200 M. W związku z powyższym zachodzi konieczność ustalenia, czy doszło do robót budowlanych w obrębie przewodu kominowego powodujących obecny stan niedrożności kanału, jak również jaki był ich ewentualny zakres i czas powstania.

Zauważono, że zgodnie z oświadczeniem poprzedniego lokatora mieszkania nr "[...]" wentylacja grawitacyjna w łazience lokalu funkcjonowała prawidłowo, pomimo używania gazowego podgrzewacza wody. Mając powyższe na względzie, organ II instancji uznał, że nakaz rozbiórki odcinka kanalizacji sanitarnej w sytuacji braku ustalenia rzeczywistego stanu sprawy jest przedwczesny. Zarzucił, że nakaz sformułowany w treści rozstrzygnięcia PINB jest nieprecyzyjny (nie wskazuje konkretnego miejsca dokonania czynności rozbiórkowych). Wątpliwość budzi również podmiot zobowiązany do wykonania nakazu. Organ II instancji zaznaczył, że kominy i przewody instalacji wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnej budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego. Za nieprawidłowe funkcjonowanie przewodów kominowych odpowiadają właściciele obiektu jako całości.

Właścicielowi lokalu jednego ze znajdujących się tam mieszkań nie można nakazać dokonywania robót budowlanych w odniesieniu do części wspólnej budynku, do którego tenże lokator żadnych praw nie posiada. Na właściciela lokalu mieszkalnego można nałożyć obowiązki w zakresie wykonanych w tym lokalu robót, nieingerujących w części wspólne. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ powinien przeprowadzić czynności mające na celu uzupełnienie materiału dowodowego o precyzyjne ustalenia, w szczególności:

1. • uzupełnić postępowanie dowodowe w zakresie ustalenia stanu faktycznego sprawy w postaci:
2. - ustalenia czy doszło do robót budowlanych w obrębie przewodu kominowego powodujących obecny stan niedrożności kanału, jak również, jaki był ich ewentualny zakres i czas powstania,
3. - ustalenia przebiegu kanalizacji sanitarnej w lokalu nr "[...]" i czy doszło do przebicia przewodu wentylacyjnego rurą kanalizacji sanitarnej, a jeśli tak. to czy nastąpiło to w momencie przebudowy strychu na lokal mieszkalny czy w okresie późniejszym;
4. • dokonać wyczerpującej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz podjąć stosowne rozstrzygnięcie w oparciu o obowiązujące w ustalonym stanie sprawy normy prawa. Organ odwoławczy podkreślił, że przepis art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane daje możliwość wydania decyzji nakładającej obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

W piśmie z 7 czerwca 2019 r. D. M. przekonywała, że to Pani I. jest odpowiedzialna za zator komina. Podkreśliła, że Pani I. nie udostępniła mieszkania w celu udrożnienia komina. Podniosła, że adaptacja strychu wymagała ingerencji w ścianę kominową, która stała pośrodku strychu. Po jednej stronie kominowej jest łazienka z instalacją sanitarną na ścianie kominowej i analogicznie po drugiej stronie ściany kominowej jest aneks kuchenny ze zlewem i instalacją sanitarną. Dla wygody i uproszczenia prac remontowych instalacja sanitarna została przeprowadzona przez ścianę kominową, co potwierdza opinia techniczna A. K. Nikt nie wie ile razy budowlańcy przebili się przez ścianę kominową i co tam robili, skoro poblokowane zostały jej i inne wolne kominy. Podała, że sąsiadka Pani D. z lokalu nr "[...]" też miała problem z wentylacją łazienki, ale poprzedni administrator znalazł dla niej wolny przewód kominowy.

D. M. przedłożyła kserokopię protokołu przesłuchania E. D. z postępowania karnego, która zeznała, że Pani I. zajęła kanał wentylacyjny w łazience od piecyka gazowego, wprowadzając tam rurę kanalizacyjną. Podała, że ona i mąż parokrotnie zasłabli w łazience i zarząd wspólnoty dokonał zmiany odprowadzenia rury. Podała, że Pani I. utrudnia dostęp do swojego mieszkania.

W dniu 2 grudnia D. M. wniosła o przeprowadzenie dowodów z akt postępowania karnego, prowadzonego przez Prokuraturę Rejonowa, sygn. "[...]". Załączyła kserokopię protokołu przesłuchania j. I. z tego postępowania, która zeznała, że jako architekt sporządziła projekt adaptacji strychu. Fizycznie roboty wykonywały różne firmy, o ich wyborze decydowała ona i inspektor nadzoru F. S.. Pamięta, że instalację sanitarną robiła firma inż. W. Z.. W chwili rozpoczęcia robót był pion instalacji sanitarnej. Jej projekt zakładał rozmieszczenie urządzeń sanitarnych w mieszkaniu. Łazienkę oddzielała od części gdzie znajdował się pion kanalizacji ściana murowana stanowiąca przedłużenie trzonu kominowego. W chwili tworzenia projektu nie wiedziała, że tamtędy mogły przechodzić piony wentylacyjne, które w pewnym momencie zmieniały kierunek i załamywały się. Jej po prostu nie interesował sposób podłączenia muszli klozetowej, prysznica, umywalki do pionu kanalizacyjnego.

D. M. wniosła o przesłuchanie W. Z. W dniu 5 grudnia 2019 r. PINB przeprowadził ponownie oględziny lokalu nr "[...]", podczas których dokonano pomiarów odległości od zakończenia ściany kominowej wewnątrz lokalu nr "[...]" do widocznego i dostępnego lica zewnętrznego rury (o średnicy 50 mm) odpowietrzającej pion kanalizacji sanitarnej i stwierdzono, że wynosi ona 4,18 m oraz po wykonaniu następnego pomiaru stwierdzono, że odległość od ww. zakończenia ściany kominowej do osi odprowadzenia ścieków z miski ustępowej wynosi 4,15 m.

Decyzją z "[...]" r., nr "[...]", PINB umorzył postępowanie w przedmiocie robót budowlanych związanych z przebudową strychu w celu uzyskania lokalu mieszkalnego nr 8 w budynku przy ul. "[...]". Uzasadnił, że ponieważ organ II instancji nie uznał zgromadzonych w aktach postępowania dokumentów, jako dowodu na przebieg odcinka kanalizacji sanitarnej (łączącego miskę ustępową z pionem kanalizacji sanitarnej) przez wentylacyjny przewód (kanał) kominowy i jednocześnie jednoznacznie wskazał wspólnotę mieszkaniową, jako podmiot odpowiedzialny za utrzymanie przewodów kominowych w odpowiednim stanie technicznym, niecelowe jest dalsze dowodzenie przebiegu odcinka kanalizacji sanitarnej przez wentylacyjny przewód (kanał) kominowy.

Jednocześnie organ I instancji wydał w tym samym dniu – "[...]" r. decyzję nr "[...]", którą nakazał WM, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 ustawy Prawo budowlane, usunięcie nieprawidłowości dotyczącej stanu technicznego wentylacyjnego przewodu (kanału) kominowego mającego zapewniać wentylację grawitacyjną w pomieszczeniu łazienki w lokalu mieszkalnym nr "[...]" w budynku przy ul. "[...]", t.j. niedrożności tego przewodu kominowego poprzez jego udrożnienie ("odcinkowe" częściowe rozebranie 12 cm warstwy ściany kominowej o gr. 38 cm od strony pionu kanalizacyjnego, wykucie korka blokującego kanał wentylacyjny i odtworzenie kanału kominowego i ściany kominowej) na wysokości poddasza budynku, pod nadzorem osoby uprawnionej do kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, w terminie do dnia 28.02.2020 r. oraz zakazał właścicielom lokalu mieszkalnego nr "[...]" w ww. budynku, Państwu D. i K. M. użytkowania gazowego podgrzewacza wody zamontowanego w pomieszczeniu łazienki w lokalu mieszkalnym nr "[...]", do czasu potwierdzenia przez osobę uprawnioną sprawności technicznej wentylacyjnego przewodu (kanału) kominowego, mającego zapewniać wentylację grawitacyjną tego pomieszczenia.

Na skutek wniesionych odwołań przez WM oraz D. i K. M., Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zlecił organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego na okoliczność, czy doszło do robót budowlanych w obrębie spornego przewodu kominowego. Podał, że pomocne może być przesłuchanie świadków oraz ewentualnie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej.

Uzupełniająco do akt sprawy załączona została opinia kominiarska wykonana przez dyplomowanego mistrza kominiarskiego Z. K., który potwierdził przy użyciu kamery i wykonanych zdjęć, że przedmiotowy przewód wentylacyjny jest zablokowany materiałami budowlanymi, takimi jak zaprawa murarska, widoczne są również odwierty, którymi próbowano się przebić. Podał, że odgruzowania przewodu należy wykonać na wysokości mieszkania nr "[...]". PINB przesłuchał Z. K. w charakterze biegłego. Opisał on przebieg wizji przeprowadzonej w dniu 10 sierpnia 2020 r. Podał, że z jego doświadczenia zawodowego wynika, że ponieważ uskok w kanale kominowym wentylacji łazienki w lokalu nr "[...]" stwierdził na głębokości 2 m od korony komina oraz że uskok ten jest o niewielkiej długości, to odcinek tego kanału ponad stropem i podłogą lokalu na poddaszu przebiega na pewno pionowo powyżej odprowadzenia ścieków z miski ustępowej.

Odpowiadając na pytanie inspektora PINB, czy możliwe jest nieinwazyjne zlokalizowanie przeszkody (korka) w kanale kominowym, stwierdził, że tak, poprzez wprowadzenie z dachu kuli kominowej aż do przeszkody i następnie wyszukiwanie miejsca, w którym zatrzymała się kula wykrywaczem metalu. Podał, że w swojej praktyce zawodowej wielokrotnie skutecznie ustalił miejsce blokady komina.

Przesłuchany w charakterze świadka D. A. zeznał, że zarządca budynku zlecił jego firmie udrożnienie zatkanego kanału kominowego w budynku przy ul. "[...]". Komin próbowali udrożnić w dniu 26 stycznia 2018 r. Czynności te wykonywał osobiście wraz z pracownikiem K. K. Pamięta, że weszli do łazienki w lokalu nr "[...]" i po zdjęciu kratki wentylacyjnej powiększyli otwór, w którym była zamocowana ta kratka wentylacyjna. Następnie próbowali rozkuć zator młotem elektrycznym z grotem do kucia. Przy maksymalnie możliwym zasięgu wynikającym z długości grota nie udało się rozkuć zatoru.

Następnie próbowali udrożnić kanał kominowy przy użyciu drutów stalowych o długości około 3 m. W ten sposób też nie udało się udrożnić kanału. Pamięta, że wyciągnęli wówczas z kanału kominowego worek foliowy z wełną mineralną i fragmenty worków papierowych po materiałach budowlanych. Widział, że małe kawałki gruzu budowlanego spadły na dół przewodu wentylacyjnego. Używając sprzętu, który posiada, nie byli w stanie udrożnić tego komina.

Przesłuchany w charakterze świadka K. K. potwierdził powyższe okoliczności. Także A. G. – inspektor ds. technicznych w spółce A (administrator budynku) zeznał, że był obecny przy próbie udrożnienia komina. Podał, że innych prób nie podejmowano, ponieważ uważa, że skutecznie można udrożnić ten kanał tylko z poziomu lokalu nr 8 na poddaszu, na co nie wyrażała zgody właścicielka tego lokalu. Przesłuchany w charakterze świadka J. C. – inspektor nadzoru ds. budowlanych w spółce A zeznał, że jako administrator budynku wielokrotnie próbowali przekonać właścicielkę lokalu nr "[...]" do udostępnienia tego lokalu w celu udrożnienia zatoru. Spotkali się z odmową. Dlatego próbę podjęto z lokalu nr "[...]". Ze względu na usytuowanie zatoru na poziomie lokalu nr "[...]" oraz ze względu na zmianę kierunku przebiegu kanału przy pomocy użytych narzędzi usunięcie tego zatoru okazało się niemożliwe. Z tego wynika, że usunięcie zatoru możliwe jest tylko z poziomu lokalu nr "[...]". Widział, że podczas próby udrożnienia kanału wyciągnięto z kanału kominowego plastikowy worek wypełniony częściowo resztkami materiału izolacyjnego oraz odpady pobudowlane z zaprawą.

W dniu 16 września 2020 r. PINB przeprowadził oględziny z udziałem mistrza kominiarskiego Z. K., który przy użyciu kuli z czujnikiem i urządzenia lokalizującego oznaczył na ścianie łazienki lokalu nr "[...]" i tylnej ścianie szafki zlewozmywaka w kuchni miejsce zatoru.

W piśmie z 23 września 2020 r. właścicielka lokalu nr "[...]" podniosła, że niezależnie od przyczyn zatkania przewodu w kominie, przepisy ustawy o własności lokali i orzecznictwo sądów administracyjnych jednogłośnie stwierdzają, iż przewód kominowy jest częścią wspólną budynku. Fakt ten wyłącza ją, jako właścicielkę lokalu nr "[...]", z obowiązku odetkania komina i nie daje jej do tego prawa. Stwierdziła, że nawet jeżeli okazałoby się, że przewód kominowy został zatkany podczas przebudowy strychu to i tak nie ona będzie winna tego stanu, ale ówczesny właściciel obiektu – Urząd Miejski i ustanowiony inspektor nadzoru na tej budowie lub Urząd Nadzoru Budowlanego, który wydał pozwolenie na użytkowanie. Wskazała, że poniosła koszty przebudowy i stała się najemcą. Nie sprzeciwiała się wykonaniu otworu w ścianie co do zasady, tylko co do wykonania otworu w miejscu, w którym chciano go wykonać w 2018 r. Starano się wówczas na słuch ustalić przebieg przewodów w kominie, w którym znajduje się 11 przewodów i z których część dwukrotnie skręca pod różnymi kątami.

Jej sprzeciw okazał się uzasadniony, gdyż ekspertyza z 2020 r. wykazała, że góra czopu zatykającego przewód kominowy znajduje się ok. 30 cm od miejsca proponowanego poprzednio. Pani J. I. zwróciła uwagę, że poszczególne kominy nigdy nie były przypisane do poszczególnych lokali i w związku z wielokrotną zmianą ich funkcji można przypuszczać, że niektóre przewody w okresie od 1989 r. do teraz mogły być nie używane w ogóle. Stwierdziła, że wszystko wskazuje na to, że w lokalu nr "[...]"najprawdopodobniej łazienka była połączona z WC i stanowiły jedno pomieszczenie, i miały dwa przewody kominowe. Po zmianach adaptacyjnych w mieszkaniu nr "[...]", po jego objęciu przez Państwo M. w 2016 r., wykonany został otwór do nieużytkowanego dotychczas przewodu kominowego nr 3, który jest niedrożny. Zdaniem właścicielki lokalu nr "[...]", PINB powinien zbadać czy przebudowa lokalu nr "[...]" dokonana została zgodnie ze sztuką budowlaną i prawem.

W piśmie z 25 września 2020 r. D. M. akcentowała, że nikt nie pochylił się nad kwestią ustalenia przebiegu rur zlewozmywakowych i misy ustępowej w lokalu nr "[...]". Zważyła, że rury te są połączone i zostały wpięte w ścianę kominową, co nie powinno mieć miejsca. Nie ustalono jakie wymiary ma zator. Dlatego konieczne jest dokonanie odkrywki w mieszkaniu nr "[...]".

Decyzją z "[...]" r., nr "[...]",Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie umorzenia postępowania. W ocenie organu odwoławczego postępowanie związane z przebudową strychu podlegało umorzeniu, gdyż zgodnie z uzupełnionym materiałem dowodowym należy przyjąć, że nie doszło do samowolnych robót budowlanych związanych z przebudową strychu. Podkreślono, że roboty te zostały wykonane na podstawie pozwolenia na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym. Ustalony stan faktyczny sprawy nie wskazuje, iż po tym czasie doszło do samowolnych robót budowlanych związanych z przebudową strychu w celu uzyskania lokalu mieszkalnego nr "[...]".

Odrębną decyzją z "[...]" r., nr "[...]", organ odwoławczy, utrzymał w mocy co do istoty decyzję organu I instancji nakazującą WM udrożnienie przewodu kominowego, uchylając ją tylko w zakresie wyznaczonego terminu realizacji obowiązku, z powodu jego upływu i wyznaczył nowy termin do dnia 28 lutego 2021 r. W motywach rozstrzygnięcia organ II instancji wskazał, że z materiału dowodowego niezbycie wynika, iż przewód kominowy mający zapewnić wentylację grawitacyjną w pomieszczeniu łazienki w lokalu mieszkalnym nr "[...]" jest niedrożny na wysokości poddasza budynku - lokalu nr "[...]". Podał, że zgodnie z § 140 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przewody (kanały) kominowe w budynku: wentylacyjne, spalinowe i dymowe, prowadzone w ścianach budynku, w obudowach, trwale połączonych z konstrukcją lub stanowiące konstrukcje samodzielne, powinny mieć wymiary przekroju, sposób prowadzenia i wysokość, stwarzające potrzebny ciąg, zapewniający wymaganą przepustowość, oraz spełniające wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wymagań technicznych dla przewodów kominowych oraz projektowania kominów.

Stosownie do § 170 ust. 1 rozporządzenia urządzenia gazowe mogą być instalowane wyłącznie w pomieszczeniach spełniających warunki dotyczące ich wysokości, kubatury, wentylacji i odprowadzenia spalin, a także dopływu powietrza do spalania określone w rozporządzeniu, w Polskich Normach i przepisach odrębnych. Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Art. 61 pkt 1 ustawy Prawo budowlane wskazuje, iż to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy.

Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2008r., sygn. akt II OSK 1995/06, art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane stanowi podstawę nałożenia obowiązków usunięcia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym na jego właściciela lub zarządcę niezależnie od tego, kto i kiedy spowodował powstanie tych nieprawidłowości. Podniósł, że to na kogo zostaną nałożone obowiązki wynikające z art. 66 zależy od tego, jaki jest charakter tych obowiązków, czy dotyczą nieruchomości wspólnej, o której stanowi art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, czy też dotyczą lokali, a więc tych części budynku i urządzeń, które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i ten przepis decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej.

Nie ulega wątpliwości, że przewody kominowe, w tym wentylacyjne, stanowią część wspólną budynku. Obowiązki zatem dotyczące niedrożności wentylacyjnego przewodu kominowego w budynku wielorodzinnym przy ul. "[...]" należy nałożyć na Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. "[...]". Zaznaczono, że zgodnie z art. 66 ust. 2 ustawy w decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Obie decyzje ostateczne zostały zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie przez WM, reprezentowaną przez zarząd w osobach: D. M. i J.T.

Przedmiotem niniejszego postępowania jest skarga na decyzję WINB z "[...]" 2020 r. w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego wentylacyjnego przewodu kominowego.

Zaskarżonej decyzji strona skarżąca zarzuciła:

1. - zaniechanie ustalenia podmiotu odpowiedzialnego za powstanie zatoru w przewodzie kominowym, podczas gdy ma to kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy;
2. - nieprawidłowe nałożenie na WM obowiązku udrożnienia przewodu (kanału) kominowego, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego i fotograficznego jednoznacznie wynika, iż ingerencja w przewody kominowe nastąpiła wyłącznie na skutek działań właścicielki mieszkania nr "[...]" i to ona winna być zobowiązania do usunięcia powstałych z jej winy nieprawidłowości,
3. - błędne przyjęcie przez organ za Z. K., iż dopiero w trakcie udrażniania zatoru powinno się zweryfikować jego położenie, podczas gdy okoliczności te winny zostać ustalone przed wydaniem decyzji w sprawie, gdyż właśnie od nich zależy prawidłowe sporządzenie decyzji merytorycznej w sprawie, w szczególności określającej dokładnie rodzaj prac niezbędnych do udrożnienia przewodu kominowego,
4. - określenie w decyzji zakresu prac udrożnieniowych w sposób nieprecyzyjny, w całkowitym oderwaniu od badań i pomiarów przeprowadzonych w dniu 16 września 2020 r. przez Z. K., uniemożliwiający wykonanie decyzji,
5. - zaniechanie zbadania przebiegu instalacji sanitarno-kanalizacyjnej w lokalu nr "[...]" i ustalenie, czy przebiega ona przez przewód (kanał) kominowy wentylacji grawitacyjnej dla lokalu nr "[...]",
6. - niedostateczne wyjaśnienie rodzaju, położenia, oraz czasu powstania zatoru, i skupienie się przez organ li tylko na badaniu przewodu kominowego, podczas gdy konieczne i uzasadnione było dokładne zbadanie i określnie przebiegu instalacji sanitarno-kanalizacyjnej w lokalu nr "[...]", czego organ z niewiadomych względów zaniechał,
7. - zaniechanie przeprowadzenia zlokalizowania zatoru za pomocą odkrywki w łazience i kuchni lokalu nr "[...]" bądź przy dokonaniu skanowania murów komina w mieszkaniu nr "[...]", podczas gdy ich przeprowadzenie umożliwiłoby dokładne ustalenie położenia oraz rodzaju istniejącego zatoru, a co za tym idzie pozwoliłoby określić sposób jego usunięcia,
8. - niedostateczne rozważenie interesu prawnego i faktycznego WM przejawiającego się w konieczności udrożnienia powstałego zatoru na koszt WM, podczas gdy jedyną winną istniejącego zatoru jest właścicielka mieszkania nr "[...]", albowiem za czasów przeprowadzonych w jej zakresie i na jej koszt prac adaptacyjnych doszło do nieprawidłowości budowlanych polegających na przebiciu ściany kominowej instalacją sanitarno-kanalizacyjną w obrębie kanału kominowego, co wynika z opinii A. K.,
9. - niedostateczne rozważenie interesu faktycznego i prawnego właścicieli mieszkania nr "[...]", którzy z uwagi na nieprawidłowości w postępowaniu i jego przewlekłość, mają zakaz korzystania z gazowego podgrzewacza wody zamontowanego w łazience, skutkiem czego muszą kąpać się w zimnej wodzie, bądź podgrzewać ją w czajniku i garnku, co uwłacza godności życia w XXI wieku i stanowi ogromną niedogodność życiową,
10. - wydanie zaskarżonej decyzji bez dostatecznego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także nieuwzględnieniu wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy,
11. - brak w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego niniejszej sprawy i niewyjaśnienia wątpliwości i zastrzeżeń skarżącej zgłoszonych w odwołaniu od decyzji, a w szczególności braku odpowiedzi na pytania:

* czy na poziomie lokalu nr "[...]" doszło do przebicia przewodu wentylacyjnego rurą kanalizacji sanitarnej, a jeśli tak to czy nastąpiło to w momencie przebudowy strychu mieszkalnego, czy w okresie późniejszym,

* czy doszło do robót budowlanych w obrębie przewodu kominowego powodujących obecny stan niedrożności kanału jak również jaki był ich ewentualny zakres i czas powstania,

* niewskazanie precyzyjnie konkretnego miejsca dokonania czynności rozbiórkowych oraz ich rodzaju,

1. - brak uchylenia przez organ odwoławczy decyzji organu I instancji i przekazania przedmiotowej sprawy do ponownego rozpoznania, mimo że prawidłowe rozstrzygnięcie tejże sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części.

Mając powyższe na uwadze, strona skarżąca wniosła o uchylenie obu decyzji instancyjnych zobowiązujących WM do udrożnienia komina i zlecenie organowi

I instancji przeprowadzenia odkrywki w łazience i kuchni lokalu nr "[...]", bądź dokonania prześwietlenia (przeskanowania) murów celem ustalenia dokładnego przebiegu instalacji sanitarno-kanalizacyjnej. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Odpowiedź na skargę złożyła także J. I., wnosząc o jej oddalenie. Zdaniem uczestniczki organ prawidłowo nałożył obowiązek na WM, gdyż tylko Wspólnota ma prawo dokonywać napraw kominów. Podniosła, że do czasu wykonania otworu w przewodzie wentylacyjnym niemożliwe jest stwierdzenie, w jaki sposób prace udrożnieniowe mają zostać wykonane. Nieopłacalnym byłoby wykonanie otworu w kominie w celu ustalenia przyczyny powstania niedrożności, zamurowanie go i wykonanie go ponownie w celu usunięcia niedrożności. Stwierdzenie czy kanalizacja przebiega przez kanał kominowy będzie możliwe przy wykonaniu w kominie otworu rewizyjnego przy jednoczesnym usunięciu przyczyny zatoru. Jest to jedyne słuszne ekonomicznie rozwiązanie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje

Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy zarządzenia Przewodniczącej Wydziału, na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych wobec uznania rozpoznania sprawy za konieczne z uwagi na obowiązek terminowego załatwienia sprawy i w związku z uznaniem, że istnieje duże zagrożenie dla życia i zdrowia stron związane z przeprowadzeniem rozprawy oraz brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 30 listopada 2020 r., sygn. akt II OPS 6/19, "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m. in. dla ochrony zdrowia.

Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami COVID-19 jest m. in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19, a w obecnym stanie faktycznym istnieją takie okoliczności, które w zarządzonym stanie pandemii, w pełni nakazują uwzględnianie rozwiązań powyższej ustawy w praktyce działania organów wymiaru sprawiedliwości. Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie uprawnienia przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego".

W rozpoznawanej sprawie ten standard ochrony praw stron został zachowany, ponieważ wskazanym wyżej zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału strony zostały zawiadomione z odpowiednim wyprzedzeniem o terminie posiedzenia niejawnego i poinformowano je o możliwości dodatkowego wypowiedzenia się na piśmie.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1 w zw.

z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 200 2r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325., dalej jako "p.p.s.a."), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowanej wykładni tych przepisów.

Badając legalność wydanych w sprawie decyzji, w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do ustalenia, czy w stanie faktycznym sprawy prawidłowo organ nadzoru budowlanego nałożył na WM obowiązek udrożnienia komina wentylacyjnego nr 3, do którego podłączona jest łazienka lokalu nr "[...]"i czy prawidłowo określił zakres tego obowiązku.

Przede wszystkim uwzględnić należy, że w sprawie bezsporna jest niedrożność wymienionego przewodu kominowego wentylacyjnego, a stan taki stwarza zagrożenie dla życia i zdrowia mieszkańców lokalu nr "[...]" i narusza warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powszechnie wiadomym i oczywistym jest, że brak prawidłowej wentylacji pomieszczeń może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi. W źle wentylowanych pomieszczeniach może dojść do niedoboru tlenu, mogą rozwijać się grzyby, które mogą prowadzić do rozstroju zdrowia. Zgodnie z § 51 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065) budynek i pomieszczenia powinny mieć zapewnioną wentylację lub klimatyzację, stosownie do ich przeznaczenia. W sprawie bezsporne jest też, że w przedmiotowym budynku nie ma wolnych kanałów wentylacyjnych i sporny kanał jest jedynym, który może umożliwić wentylację łazienki w mieszkaniu nr "[...]".

Nie budzi też wątpliwości w sprawie, że przewody kominowe należą do części wspólnych budynku i za ich utrzymanie i prawidłowe funkcjonowanie odpowiada co do zasady Wspólnota Mieszkaniowa, którą tworzą właściciele wyodrębnionych lokali. Art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 532) stanowi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W myśl tego unormowania każdy ze współwłaścicieli budynku jest odpowiedzialny za utrzymanie w należytym stanie własnego lokalu oraz części wspólnych budynku. Zgodnie jednak z art. 6 tej ustawy to Wspólnota Mieszkaniowa jest podmiotem praw i obowiązków dotyczących części wspólnych budynku.

Z unormowaniami tymi korespondują przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, dalej jako: "u.p.b."), które określają zakres kompetencji organu nadzoru budowlanego, przesłanki do wydawania decyzji administracyjnych i konkretyzują, kto może być adresatem tych decyzji. Na podstawie art. 5 ust. 2 u.p.b. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Art. 61 u.p.b. stanowi zaś, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Ten ostatni przepis szczególnie akcentuje, że właściciel obiektu jest obowiązany zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka. Zatem to na właścicielu nieruchomości spoczywa ciężar utrzymywania jej w należytym stanie, niezależnie od czynników wpływających na ten stan. Zasadnie organ I instancji wskazał, że w sytuacji ustalenia, że nieprawidłowy stan techniczny części wspólnych budynku jest wynikiem działania konkretnych osób, to Wspólnota Mieszkaniowa może dochodzić odszkodowania w trybie cywilnoprawnym.

Wyjaśnić należy, że rolą organu nadzoru budowlanego nie jest rozstrzyganie wszelkich sporów powstałych na tle procesu budowlanego. Zakres obowiązków organów nadzoru budowlanego wyznacza art. 81 u.p.b. W myśl ust. 1 pkt 1 lit. "b" i "c" art. 81 do podstawowych obowiązków organów nadzoru budowlanego należy m.in. nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych oraz zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej. Stosownie do art. 81 ust. 2 u.p.b. organy nadzoru budowlanego wydają decyzje administracyjne w sprawach określonych ustawą. Oznacza to, że ustawa Prawo budowlane określa zakres właściwości organów nadzoru budowlanego, poza który nie mogą wykroczyć, pod rygorem nieważności (art. 156 § 1 pkt 1 k.p.a.).

Wobec ustalonej niedrożności kanału wentylacyjnego nr 3 organy nadzoru budowlanego prowadziły odrębnie dwa postępowania administracyjne, zakończone odrębnymi decyzjami ostatecznymi. Pierwsze postępowanie prowadzone było w kierunku art. 51 ust. 1 pkt 2 i ust. 7 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 u.p.b., co wynika szczególnie z pierwszej decyzji PINB z 30 stycznia 2019 r. Przedmiotem tego postępowania była ocena, czy roboty budowlane wykonywane przy przebudowie poddasza i adaptacji na lokal mieszkalny odpowiadały prawu, w tym nie spowodowały zagrożenia bezpieczeństwa ludzi, tu: niedrożności przewodu kominowego wentylacyjnego nr 3. W ramach tego postępowania ma znaczeni kto był inwestorem robót budowlanych, które spowodowały zagrożenie bezpieczeństwa ludzi. Wynika to z treści art. 52 u.p.b. Ocena tego zagadnienia nie może być jednak przedmiotem niniejszego postępowania, gdyż Sąd jest związany granicami skargi, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Rozstrzyganie "w granicach sprawy" oznacza, że sąd nie może uczynić przedmiotem rozpoznania legalności innej sprawy administracyjnej niż ta, w której wniesiono skargę.

Sąd związany jest bowiem granicami przedmiotu zaskarżenia, którym jest konkretny akt lub czynność, kwestionowana przez uprawniony podmiot (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lutego 1997 r. sygn. akt OPS 12/96, ONSA 1997, nr 3, poz. 104, wyrok NSA z 10 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 2507/18, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA"). Na zasadzie tego przepisu Sąd nie może w niniejszym postępowaniu uczynić przedmiotem oceny aktu administracyjnego, który podlegał odrębnemu zaskarżeniu. W zakresie akcentowanych robót budowlanych związanych z przebudową strychu Sąd może wypowiadać się w sprawie o sygn. akt II SA/Ol 100/21, która dotyczy tej kwestii.

Przedmiotem niniejszej skargi jest odrębne postępowanie administracyjne, które wszczęte zostało także z powodu niedrożności tego samego kanału wentylacyjnego podłączonego do łazienki lokalu nr "[...]", ale z innej podstawy prawnej – art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 u.p.b., ze względu na niemożność ustalenia przyczyny zatoru. Z treści art. 61 u.p.b. wynika wyraźnie, że adresatem obowiązku z tej podstawy prawnej może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego – w rozpoznawanej sprawie WM w zakresie części wspólnych budynku. Mimo zgromadzonych opinii kominiarskich, prób udrożnienia komina, przeprowadzonych oględzin i pomiarów oraz przeprowadzonych dowodów z zeznań świadków nie udało się określić, co dokładnie spowodowało zator. Nie ma więc podstaw na tym etapie do rozstrzygania o podmiocie odpowiedzialnym za spowodowanie niedrożności komina. W takiej sytuacji celowe i słuszne jest nakazanie WM usunięcie nieprawidłowości dotyczącej stanu technicznego wentylacyjnego przewodu (kanału) kominowego, za który odpowiada wspólnota, właśnie z tego powodu, że nie można w sposób jednoznaczny na tym etapie rozstrzygnąć, czy zator został na pewno spowodowany realizacją robót budowlanych przy przebudowie strychu, co akcentuje strona skarżąca.

Niniejsze postępowanie prowadzone w trybie art. 66 u.p.b., co podkreślić należy, nie uniemożliwia równoległego prowadzenie postępowań z obu wymienionych podstaw prawnych, a także dochodzenia odszkodowania w trybie cywilnoprawnym, jeżeli przyczyna zatoru nie będzie wymagała postępowania naprawczego z art. 51 u.p.b.

W analizowanym postępowaniu z art. 66 u.p.b. chodzi przede wszystkim o efektywne i sprawne działanie, umożliwiające jak najszybsze doprowadzenie wentylacji do łazienki lokalu nr "[...]". Z powodu trwającego zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców lokalu nr "[...]" nie jest zasadne skupianie się i dochodzenie przebiegu instalacji wodno-kanalizacyjnej w lokalu nr "[...]", szczególnie kiedy nie jest jednoznaczne, kogo należałoby zobowiązać do przedłożenia ocen technicznych i ponoszenia dodatkowych kosztów z tym związanych, a także z uwagi na potrzebny czas ku temu, ale konieczne jest niezwłoczne ustalenie, co konkretnie blokuje przewód kominowy wentylacyjny i jak najszybsze jego udrożnienie. Temu właśnie ma służyć nałożony obowiązek i takie działanie jest racjonalne.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 u.p.b. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1. 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Powołany przepis znajduje się w rozdziale 6 u.p.b. zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Przez "utrzymanie" należy rozumieć zachowanie w dobrej sprawności, zachowanie w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Postępowanie prowadzone w trybie art. 66 służy więc usunięciu nieprawidłowości (np. stanu zagrażającego życiu lub zdrowiu lub nieodpowiedniego stanu technicznego) powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Nie ulega przy tym wątpliwości, że w przypadku, gdy obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest użytkowany w taki sposób, bądź znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, ratio legis analizowanej regulacji przemawia za jak najszybszym usunięciem takiego stanu (por. wyrok NSA z 6 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 3080/17, publ. w CBOSA).

W związku z powyższym, mając na uwadze stan techniczny spornego przewodu kominowego wentylacyjnego, którego niedrożność bezspornie zagraża bezpieczeństwu życia i zdrowia mieszkańców lokalu nr "[...]", PINB prawidłowo rozstrzygnął na podstawie art. 66 u.p.b., który przyznaje mu uprawnienia nadzorcze nad prawidłowością utrzymania obiektów budowlanych.

Analizując zakres nałożonego obowiązku, Sąd uznał, że jest on adekwatny do poczynionych ustaleń i realiów niniejszej sprawy. Nie jest znana dokładna grubość zatoru ani jego przyczyna. Udało się oznaczyć tylko usytuowanie góry zatoru. Według mistrza kominiarskiego Z. K. w trakcie udrożniania powinno się weryfikować położenie zatoru i przebieg kanału kominowego.

Z powyższych względów Sąd oddalił skargę, na podstawie art. 151 p.p.s.a., jako niezasadną.

Na marginesie jedynie należy podnieść, że z urzędu wiadomym jest Sądowi, że w sprawie II SA/Ol 100/21 Sąd uwzględnił skargę i uchylił decyzje w przedmiocie umorzenia postępowania naprawczego, co oznacza konieczność dalszego procedowania przez organy nadzoru budowlanego nad tą sprawą.