Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia... 2015 r. nr..., po rozP. odwołania E. B.i W. B.od decyzji Wójta Gminy D. z dnia... 2014 r. Nr... o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 17.400,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. R. o nr ewidencyjnych... na skutek podziału nieruchomości o nr ew.... o pow. 15105 m2 i o zobowiązaniu E. i W. B.i M. i L. B. do jej zapłaty proporcjonalnie do udziału w części nieruchomości, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Decyzję tę wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Wójt Gminy D. decyzją z dnia... 2014 r. Nr..., na podstawie art. 98a ust. 1, 1a i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej: u.g.n.) oraz w związku z uchwałą Rady Gminy D. Nr...z dnia...2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia 22 września 2005 r. Nr 139, poz. 3865) ustalił opłatę adiacencką w wysokości 17.400 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. R. o nr ewidencyjnych... na skutek podziału nieruchomości o nr ew.... o pow. 15105 m2 i o zobowiązaniu E. i W. B.i M. i L. B. do jej zapłaty proporcjonalnie do udziału w części nieruchomości –i W. B.w kwocie 7.666 zł, zaś M. i L. B. – w kwocie 9.734 zł.
W uzasadnieniu tej decyzji organ powołał przepisy art. 98a ust. 1, 1a i 3 u.g.n. oraz wskazał, że na podstawie powołanej w sentencji decyzji uchwały Rady Gminy D. stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30%. Następnie podał, że podział nieruchomości został dokonany na wniosek właścicieli i na podstawie decyzji z dnia... 2012 r. o warunkach zabudowy dla budowy 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z wydzieleniem drogi wewnętrznej dla obsługi projektowanych budynków na działce nr... w R.. Zaznaczono, że podział ów został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy R. z dnia... 2012r. nr..., która stała się ostateczna 26 czerwca 2012 r. Wójt uznał w związku z powyższym, iż ziściły się przesłanki wymienione w art. 98a ust. 1a u.g.n.
Następnie wskazał, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego D. M.. Wartość nieruchomości przed i po podziale określono w operacie szacunkowym z dnia 4 marca 2014 r. wg cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Zaznaczono, że wybór metody wyceny wartości rynkowej nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Ta, mając na uwadze fakt, że na analizowanym rynku nie zanotowano transakcji nieruchomościami o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości posłużyła się metodą porównywania parami podejściem porównawczym. Wartość cech określa się w tym wypadku poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. z rynku lokalnego. Wójt podkreślił, że do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z danego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.
W operacie szacunkowym z dnia 4 marca 2014 r. biegła prawidłowo przyjęła, że przy wycenie nieruchomości przed i po podziale nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, poniE.ż nie istnieją one jako nieruchomości. Przedmiotem operatu jest określenie wartości nieruchomości, aa nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Wyjaśniono, że dla potrzeb wyceny zebrano informacje z aktów notarialnych transakcji z terenu powiatu poznańskiego z okresu 2011-2012 ze względu na ograniczoną ilość nieruchomości podobnych z gm. R.. Badanie rynku objęło prawo własności o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Rzeczoznawca ocenił, że przedział cenowy sprzedawanych nieruchomości oscyluje w granicach od 60 zł/m2 za nieruchomość położoną w m. B. gm. K., a ceną 132 zł/m2 za nieruchomość położoną w m. L. gm. L.. Nieruchomości przyjęte do porównania z porównywalnymi cechami nieruchomości wycenianej położone są w m. D. gm.
D., gdzie cena 1m2 wynosiła 95,03 zł, z m. M. gm. C. – cena 1m2 to 94,42 zł i m. G. gm. S. – cena 1m2 wynosiła 99,08 zł. Na podstawie tych transakcji wartość 1 m2 gruntu biegła ustalił na poziomie średnim 96,18 zł. Według oceny rzeczoznawcy czasowy trend zmiany cen na rynku nieruchomościami nie uległ zmianie i wynosi 0%. Wójt wskazał, że dla nieruchomości przed podziałem biegła określiła 6 atrybutów mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości: lokalizacja średnio korzystna, otoczenie i sąsiedztwo średnio korzystne, uzbrojenie niekorzystne, powierzchnia nieruchomości (od 10421 m2 i 11951 do 18000m2), kształt nieruchomości korzystny oraz droga dojazdowa niekorzystna. Opisywane nieruchomości z m. G., M. i D. przyjęte do porównania charakteryzowały się podobnymi cechami rynkowymi zarówno przed podziałem jak i poi podziale. Rzeczoznawca dla dokonania należytej wyceny dodał cechę rynkową – procentowy udział powierzchni wydzielanej do całości, uznając, ze tę cechę wycenianej nieruchomości jako korzystną, albowiem 100% nieruchomości został podzielony na działki o pow. od ok. 700 do 950 m2.
Stwierdzono przy tym, że udział w zagospodarowaniu jest większy niż 75% powierzchni, a ok. 14% powierzchni przeznaczony został pod teren drogi wewnętrznej, przez co zwiększyły się możliwości inwestycyjne. Jednocześnie wyjaśniono, ze dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale dokonano porównania nieruchomości z m. R. gm. K. o cenie transakcyjnej 88,05 m2, z m. D. o cenie – 126,76 zł/m2 i z m. K. gm. C. o cenie 81,75 zł/m2. Na podstawie próbki reprezentatywnej biegła określiła cenę średnią na poziomie 100,02 zł/m2. Wyceniane nieruchomości po podziale przy cechach rynkowych tj. lokalizacja – średnio korzystna, otoczenie i sąsiedztwo – korzystne, uzbrojenie – niekorzystne, powierzchnia – korzystna, kształt nieruchomości – korzystny, droga dojazdowa – niekorzystna i procentowy udział powierzchni wydzielonej do całości – korzystny, dały biegłej wartość 1m2 w kwocie 100,02 zł. Reasumując, średnia cena z rynku lokalnego kształtowała się na poziomie 95,64 zł/m2, wartość gruntu wycenianego przed podziałem – 96,18 zł/m2, zaś wartość gruntu wycenianego po podziale – 100,02 zł/m2, co oznacza, że wartość nieruchomości z kwoty 1.452.800 zł wzrosła do kwoty 1.510.800 zł tj. o 58.000 zł, co przy 30% stawce dało kwotę 17.400 zł opłaty adiacenckiej.
Organ podkreślił, że przyjęcie do porównania po podziale działek normatywnych wypaczałby wynik szacowania na niekorzyść właścicieli i byłoby to niewspółmierne do rzeczywistego (na poziomie 4%) wzrostu wartości nieruchomości wywołanej wyłącznie czynnością techniczną podziału. Zdaniem Wójta rzeczoznawca D. M. w przedstawionym operacie szacunkowym obszernie wyjaśniła powody zastosowania metody i podejścia wyceny do ustalenia wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a uwagi co do sporządzonej wyceny zostały wyjaśnione w sposób jasny i klarowny.
Jednocześnie organ stwierdził, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, poniE.ż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które ma biegły. Ocena formalna operatu wskazuje zaś, że został on sporządzony prawidłowo.
Od decyzji Wójta D. odwołanie wnieśli E. i W. B., zarzucając organowi I instancji oparcie decyzji na nierzetelnie sporządzonym operacie szacunkowym. Podnieśli, iż sporządzony w sprawie operat zawiera błędy, które tylko częściowo zostały sprostowane. Wskazali, że za błąd uważają, iż w tabeli nr 2 wyceny przyjęto 6 cech rynkowych, a w tabeli nr 5 przyjęto 7 cech rynkowych. Ponadto podali, że nie rozumieją zapisu zawartego w operacie, iż "Rynek nieruchomości gm. R. nie jest rynkiem idealnym" i jak ów zapis ma wpływ na wzrost wartości ich nieruchomości. Wskazali też, że z jednej strony biegła podaje, że przyjęła dla potrzeb wyceny informacje z aktów notarialnych transakcji z lat 2011-2012, a następnie przedstawia transakcję z 2013 r.
Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, Kolegium powołało przepis art. 98a ust. 1 i ust. 1a oraz art. 146 ust. 1a u.g.n. Następnie stwierdzono, że bezsporne jest, że w chwili, gdy ostateczna stała się decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości, obowiązywała uchwała Rady Gminy D. z dnia...2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości (...). Kolegium zauważyło, że istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości.
Następnie wskazało, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wskazano, że biegła oszacowała wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Mogła – zdaniem organu odwoławczego – zastosować podejście porównawcze, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Kolegium stwierdziło,, że operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegła wzięła pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości.
Ponadto ustalenia co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w opinii są poparte dokumentami (zdjęcia i mapa lokalizacyjna). Zdaniem Kolegium prawidłowo określono 6 atrybutów mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Przy uwzględnieniu tych cech przyjęte do porównania nieruchomości charakteryzowały się podobnymi cechami rynkowymi do nieruchomości wycenianej. Kolegium uznało też, że uprawione było dodanie cechy rynkowej procentowego udziału powierzchni wydzielonej do całości, mając na uwadze badanie rynku lokalnego i obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości. Prawidłowo oceniono też działania organu I instancji co do oceny ustalenia wartości nieruchomości po podziale. Kolegium stwierdziło, że przyjęte do porównania nieruchomości zawierają możliwe do uzyskania na rynku lokalnym ceny średnie. Dodało, że opis nieruchomości przedstawiony przez biegłą (za pomocą cech) zawiera wystarczające informacje do uznania, że wybrane nieruchomości spełniają kryteria z art. 4 pkt 16 u.g.n.
W związku z tym organ II instancji uznał za bezzasadne zarzuty odwołania. Zaznaczono przy tym, że jeżeli strona kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada bowiem kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Sam organ odwoławczy uznał, że wniesione przez strony zarzuty nie miały istotnego wpływu na wynik sprawy, albowiem prawidłowo został w oparciu o sporządzony operat szacunkowy ustalony wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i w rezultacie wysokość opłaty adiacenckiej.
E. i W. B. wnieśli skargę do Wojewódzkiego sądu Administracyjnego w P. na powyższą decyzje SKO w P.. Zarzucili organowi odwoławczemu wydanie decyzji w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy, który ponadto zawierał rażące błędy i odnoszący się do nieruchomości nie będących własnością skarżących. W motywach skargi podnieśli, że w operacie pomylono numery działek podając nr 868/20 (winno być...) i następnie... (winno być...). Zdaniem skarżących autorka operatu podaje działki, które nie są przedmiotem postępowania i własnością skarżących, a mimo to organu w oparciu o ten operat ustalają opłatę adiacencką.
Ponadto skarżący podnieśli, że od daty sporządzenia operatu upłynęło 12 miesięcy, a nie dokonano jego aktualizacji zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. Wskazali też, że z jednej strony w operacie biegła podała, że opierała się przy wycenie na transakcjach z lat 2011-2012, z drugiej zaś przedstawiła transakcje z 2013 r. Zdaniem skarżących powyższe wady operatu świadczą o tym, że organy orzekające nie zbadały go formalnie. Skarżący podnieśli też, że organy obu instancji podały w swych decyzjach nieaktualne Dzienniki Ustaw jako publikatory ustawy, na które się powołano.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. zważył, co następuje.
Skarga okazała się bezzasadna.
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.
Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.
Przedmiotem skargi wniesionej przez E. i W. B. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia... 2015 r., którą to Kolegium utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia... 2014r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 17.400,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. R. o nr ewidencyjnych... na skutek podziału nieruchomości o nr ew.... o pow. 15105 m2 i o zobowiązaniu E. i W. B.i M. i L. B. do jej zapłaty proporcjonalnie do udziału w części nieruchomości tj. E. i W. B. w kwocie 7.666 zł zł, a M. i L. B. – w kwocie 9.734 zł.
Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 ugn stosuje się odpowiednio.
Z przytoczonej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy;
- 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;
- 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ugn);
- 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.
W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje, iż ostateczną decyzją Wójta Gminy D. z dnia... 2012 r., należąca do M. i L. B. oraz E. i W. B. nieruchomość nr..., ark...., obręb: R. o pow. 15.105 m2, została podzielona na 15 działek od nr... do nr..., zgodnie z uprzednią decyzją tegoż samego organu z dnia... 2012 r. o warunkach zabudowy dla budowy 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z wydzieleniem drogi wewnętrznej dla obsługi projektowanych budynków. Spełniona została tym samym pierwsza przesłanka, określona w art. 98a ust. 1 ugn, uzasadniająca ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.
Równocześnie zarówno decyzje organów I jak i II instancji zostały wydane przed upływem trzyletniego terminu, o jakim mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Wyjaśnić należy, iż Naczelny Sąd Administracyjny podjął w dniu 25 listopada 2013 r. uchwałę (sygn. akt I OPS 6/13, Lex nr 1391607), w której sformułował stanowisko odnośnie sposobu liczenia terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej. Uznał, że o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie. Wyjaśnił, że skoro ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału ma nastąpić decyzją ostateczną przed upływem terminu przedawnienia, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., to w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu pierwszej instancji, termin ten jest zachowany, jeżeli przed jego upływem, decyzja zostanie wydana, doręczona stronie i upłynie termin do wniesienia odwołania od tej decyzji, natomiast w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego wydaną na skutek wniesionego odwołania, termin ten jest zachowany, jeżeli przed jego upływem decyzja organu odwoławczego zostanie wydana, chociażby doręczenie tej decyzji nastąpiło po upływie terminu.
Rozstrzygające znaczenia ma bowiem to, że o ile datę ostateczności decyzji organu pierwszej instancji wyznacza dzień, w którym upłynął termin do wniesienia odwołania, o tyle datę ostateczności decyzji organu odwoławczego wyznacza dzień wydania decyzji, pod warunkiem, że decyzja ta została doręczona stronie.
Zważyć należy, iż uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego jest - zgodnie z art. 18...§ 2 p.p.s.a. - wiążąca w danej sprawie. Ma ona ponadto tzw. ogólną moc wiążącą, wynikającą z art. 269 § 1 p.p.s.a. Przepis ten nie pozwala żadnemu składowi sądu administracyjnego rozstrzygnąć innej sprawy w sposób sprzeczny ze stanowiskiem zawartym w uchwale powiększonego składu NSA. Skład, który nie podziela wspomnianego stanowiska, może jedynie ponownie przedstawić dane zagadnienie odpowiedniemu składowi powiększonemu. Sąd orzekający w niniejszym składzie, podzielając powyżej zaprezentowane stanowisko uchwały NSA, pragnie stwierdzić, że skoro decyzja Wójta D. z dnia... 2012 r. zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna z dniem 26 czerwca 2012 r., to wydając w dniu... 2015 r. zaskarżoną decyzję, utrzymującą w mocy decyzję Wójta D. z dnia... 2014 r., Kolegium zachowało trzyletni termin ustalenia opłaty adiacenckiej określony w art. 98a ust. 1 u.g.n.
Za chybiony Sąd uznał zarzut strony skarżącej jakoby organy orzekające dopuściły się naruszenia art. 146 ust. 1a w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez oparcie swych decyzji na ustaleniach nieaktualnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D. M.. Zważyć należy, iż na podstawie art. 98a ust. 1 zd. szóste u.g.n. przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 14...i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do spraw ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Przepis art. 146a ust. 1 u.g.n. określa zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Operat ten, jak stanowi przepis art. 156 ust. 3 u.g.n., może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jednakże, zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
W okolicznościach niniejszej sprawy bezsporne jest, że biegła D. M. sporządziła operat szacunkowy w dniu 4 marca 2014 r. Następnie, na podstawie powołanego wyżej art. 156 ust. 4 u.g.n., w dniu 28 maja 2015 r. biegła przedłożyła klauzulę aktualizacyjną oświadczając, że sporządzony przez nią w dniu 4 marca 2014 r. operat szacunkowy może być obecnie nadal wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Jednocześnie wniosła o dołączenie klauzuli do operatu szacunkowego. Mając to na uwadze nie sposób uznać, by wydając w dniu... 2015 r. zaskarżoną decyzję Kolegium oparło się na ustaleniach nieaktualnego operatu szacunkowego, którego to aktualność potwierdziła jego autorka w dniu 28 maja 2015 r.
W tym miejscu należy odnieść się do zarzutu skarżących, którzy podnieśli, iż operat zawiera wadę polegającą na tym, iż z jednej strony biegła wskazała, że dla potrzeb wyceny zebrała informacje z aktów notarialnych, które obejmują transakcje z terenu powiatu p. w okresie 2011-2012, z drugiej zaś – następnie w tab. 4 na s. 14 operatu przedstawiła transakcje z 2013 r. W ocenie Sądu uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Po pierwsze wskazać należy, że biegła przyjęła do porównania po podziale w zdecydowanej większości (8) transakcji nieruchomościami, do których doszło w latach 2011-2-12, a jedynie 3 uwzględnione transakcje miały miejsce w 2013 r. (tabl. 4 s. 14 operatu).
Ponadto, stosując metodę porównywania parami rzeczoznawca uwzględniła dwie transakcje nieruchomościami z 2012 r. (nieruchomości z m. R. i z m. D.) i jedną z 2013 r. (z m. K.). Równocześnie, co najistotniejsze, w analizie i charakterystyce rynku lokalnego zawartej w operacie biegła stwierdziła, że od mniej więcej dwóch lat ceny nieruchomości utrzymują się na podobnymi poziomie i dlatego dla potrzeb opracowania w analizowanym okresie czasu przyjęto trend czasowy zmiany cen jednostkowych nieruchomości na poziomie 0 (s. 8 operatu). W związku z powyższym wskazana przez skarżących niekonsekwencja zawarta w omawianym operacie szacunkowym nie mogła mieć znaczenia przy określaniu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Skoro bowiem biegła uznała, że zerowy jest poziom trendu czasowego zmiany cen jednostkowych nieruchomości, to nie miało znaczenia, iż pomimo deklaracji uwzględnienia transakcji z lat 2011-2012 uwzględniono również transakcje z kolejnego 2013 r.
Z punktu widzenia materialnoprawnego kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma kwestia prawidłowości określenia wzrostu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej.
W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości określono stosując podejście porównawcze, które zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego - wartość nieruchomości - określa się z uwzględnieniem cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne - w tym przypadku podobnych do nieruchomości nr..., obręb R.. Z treści m.in. art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości, nakazując w metodzie porównywania parami i korygowania ceny średniej operować danymi dotyczącymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (por. wyrok WSA w P. z dnia 21 lutego 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 1110/12, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Istotą opinii ustalającej zmianę wartości nieruchomości po podziale jest wykazanie, że zatwierdzenie podziału zmieniło wartość całej nieruchomości. Konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest wyłącznie skutkiem podziału nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2013 r., I OSK 459/13, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Zgodnie z art. 4 ust 6a u.g.n. przez określenie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy przedmiotem prawa własności podlegającym wycenie była nieruchomość... obręb R.. Nieruchomość ta w wyniku zatwierdzonego projektu podziału została podzielona na 15 działek geodezyjnych. Nie może budzić wątpliwości, że nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli działki takie objęte są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość (por. uchwała SN z 1...kwietnia 2009 r. sygn. III CZP 9/09, OSNC 2010/1/4, Biul.SN 2009/4/10, Lex nr 489033). Stanowisku Sądu Najwyższego odpowiadają również realia ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie ustawodawca dokonał zdecydowanego rozróżnienia pomiędzy pojęciem "nieruchomości" i pojęciem "działki gruntu".
Pojęcie nieruchomości zdefiniowane zostało w ten sposób, że przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 ugn). Natomiast przez działkę gruntu - należy to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 ugn). Nie może zatem budzić uzasadnionych wątpliwości, że z woli ustawodawcy na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Taki sposób wykładani przepisów ustawy wykluczył bowiem sam ustawodawca, formułując legalne definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Powyższe oznacza, że - w okolicznościach rozpatrywanej sprawy -przedmiotem wyceny zarówno przed, jak i po podziale mogła być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana we wspomnianej księdze wieczystej.
W związku z tym należy uznać za prawidłowe działanie rzeczoznawcy majątkowego, która dokonując oceny wartości nieruchomości w taki sposób, iż pierwszą analizą rynku objęła grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o dużych areałach (od 10.421 do 18.000 m2), a drugą – grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, ale z wydzielonymi działkami o powierzchniach typowych. Dodać w tym miejscu należy, iż trafnie organ I instancji wskazał w uzasadnieniu swej decyzji, iż przyjęcie do porównania po podziale działek normatywnych wypaczałby wynik szacowania na niekorzyść właścicieli. Byłoby to bowiem niewspółmierne do rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości wywołanej wyłącznie czynnością techniczną podziału dokonanego na wniosek właścicieli nieruchomości przy udziale organu administracji publicznej.
Ponadto w ocenie Sądu, organy orzekające dokonały pod względem formalnym prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i trafnie uznały, że jego ustalenia co do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału mogą stać się podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Zważyć należy, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania.
Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 1...października 2014 r., I OSK 446/13, Lex nr 1598202). Taką zaś ocenę zawierają decyzje wydane w niniejszej sprawie.
Odnosząc się do zarzutu skargi, jakoby w zaskarżonej decyzji Kolegium powołało nieaktualne Dzienniki Ustaw ustaw (k.p.a. i u.g.n.), które stały się podstawą zaskarżonej decyzji, Sąd pragnie wskazać, że zgodnie z art. 6 k.p.a. wyrażającym zasadę praworządności, obowiązkiem organu II instancji było działanie na podstawie przepisów prawa, obowiązującego w dacie rozstrzygania. Sam fakt powołania nieaktualnych Dzienników Ustaw, aczkolwiek wadliwy, przy jednoczesnym zastosowaniu aktualnych przepisów prawa i wydaniu w oparciu o nie prawidłowego (zgodnego z prawem) rozstrzygnięcia, nie oznacza, że doszło do naruszenia prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Reasumując, w ocenie Sądu organy orzekające prawidłowo ustaliły, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość. W szczególności dokonały wszechstronnego zbadania i oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego pod kątem jego metodologii, zgodności z przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).
Zarzucone przez stronę skarżącą naruszenia przepisów postępowania nie miały zaś istotnego wpływu na wynik sprawy.
W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.