Uzasadnienie
Wójt Gminy U. wydał w dniu [...] września 2019 r. decyzję nr [...] na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm., dalej "k.p.a.") oraz art. 98a, 147 ust. 1, 2 i 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej "u.g.n.") w zw. z uchwałą nr XXXVII/254/2010 Rady Gminy Ustronie Morskie z dnia z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego z 2010 r. nr 41 poz. 862, dalej "uchwała nr XXXVII/254/2010"), w której ustalił J. C. i E. C. opłatę adiacencką w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym U. wskutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy U. nr [...] z dnia [...].08.2016 r. (przed podziałem - działka [...]; po podziale- działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]).
Organ I instancji podał, że w związku z ostateczną własną decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r., zatwierdzającą podział nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym U. oraz stwierdzonym wzrostem wartości nieruchomości wskutek jej podziału, zawiadomieniem z dnia [...] listopada 2018 r. wszczął postępowanie administracyjne celem ustalenia i naliczenia opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości pierwotnie stwierdzony został na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2018 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z. J., który w dniu [...] kwietnia 2019 r. został skorygowany. Organ podkreślił, że przedmiotem wyceny była nieruchomość o powierzchni [...] ha położona przy ul. [...] w U.. Wskutek podziału nieruchomości wydzielone zostało 11 działek:
- - nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: zabudowa usług turystycznych z możliwością lokalizacji zabudowy mieszkaniowej i usługowej;
- - nr [...], [...] o przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w części zabudowa usług turystycznych z możliwością lokalizacji zabudowy mieszkaniowej i usługowej w pozostałej części cele rolne,
- - nr [...] droga wewnętrzna,
- - nr [...] o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w części zabudowa usług turystycznych z możliwością lokalizacji zabudowy mieszkaniowej i usługowej w części pod drogę publiczną. (teren przeznaczony pod drogę publiczną nie został wydzielony odrębną działką).
W ocenie organu I instancji, prawidłowo w operacie określone zostały cechy rynkowe nieruchomości przed i po podziale oraz prawidłowo dobrano nieruchomości porównawcze.
Organ I instancji podał, że wartość nieruchomości przed podziałem ustalona została na poziomie [...] zł (tj. [...] zł / [...] m2 = [...] zł/m2).
Wartość nieruchomości po podziale określono na poziomie [...] zł, na którą składają się wartości działek po podziale:
dz. [...] - [...] zł; dz. [...] - [...] zł; dz. [...]- [...] zł; dz. [...] - [...] zł; dz. [...] - [...] zł; dz. [...] – [...] zł; dz. [...] - [...] zł; dz. [...] -[...] zł; dz. [...] - [...] zł; dz. [...] - [...] zł łącznie [...] zł
Organ I instancji wskazał, że wzrost wartości nieruchomości został spowodowany jej podziałem i wyniósł kwotę [...]zł, z czego wysokość opłaty adiacenckiej wyniosła [...] zł. (30% kwoty [...]zł).
E. C. złożył odwołanie od powyższej decyzji i wniósł o jej uchylenie.
Zarzucił organowi naruszenie:
- - art. 7, art. 8 § 1, art. 75 § 1, art. 79 § 1 i 2 k.p.a., wskutek posłużenia się w toku sprawy jako dowodem - operatem szacunkowym biegłego, sporządzonym z pominięciem stron, przed wszczęciem postępowania oraz bez udziału stron, a także ignorowania stanowisk i wniosków stron;
- - art. 98a ust. 1 i 1b u.g.n. w związku z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości wskutek przyjęcia za podstawę ustalenia wysokości opłaty wartości ustalonej przy porównaniu nieruchomości skarżącego do nieruchomości sprzedanych w przetargach;
- - art. 98a ust. 1b u.g.n., wskutek ustalenia stanu uzbrojenia nieruchomości niezgodnie ze stanem faktycznym na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Strona wskazała, że biegły błędnie dokonał doboru nieruchomości podobnych, gdyż wziął pod uwagę nieruchomości zbywane w przetargach gdzie ceny znacząco (ponad 20%) odbiegają od średnich cen rynkowych. W jego ocenie, organ powinien przeprowadzić nowy operat szacunkowy.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało w dniu [...] stycznia 2020 r. decyzję nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 98a ust. 1 oraz art. 157 ust. 1 u.g.n., art. 1 ust. 1 i 2, art. 2 oraz art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r. poz. 570), w której utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy przestawił stan faktyczny w sprawie i przytoczył treść art. 98a ust. 1 u.g.n. Organ odwoławczy podał, że podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest, stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego, wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem, o czym stanowi art. 98a u.g.n. Operat szacunkowy jest opinią w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., powinien zatem zostać przez organ oceniony z poszanowaniem wniosków wymagających wiedzy specjalistycznej, ale z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 154 ust. 1 i ust. 2, art. 151 ust. 1 i art. 4 pkt 17 u.g.n. i wskazał, że operat biegłego sporządzony był prawidłowo. Wycena wykonana została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Dla wycenianej nieruchomości ustalono i przyjęto następujące cechy rynkowe: odległość od morza 1100 m, lokalizacja ogólna (lokalizacja znacznie oddalona od morza, przeciętna atrakcyjność), otoczenie (przeciętne: strefa miejscowości o przeciętnej atrakcyjności, z perspektywą dalszego rozwoju), dostęp komunikacyjny (dostęp dobry: droga utwardzona-asfaltowa, bezpośredni dostęp do drogi publicznej), uzbrojenie pełne (brak bezpośrednich przyłączy, istnieje hipotetyczna możliwość przyłączenia działki do sieci biegnących w ul. [...], kształt działki regularny, inne cechy: przebieg napowietrznej linii energetycznej, przebieg infrastruktury technicznej (w odległości 3 m od południowej granicy działki znajdują się podziemne sieci infrastruktury technicznej: wodnokanalizacyjnej na odległości około 70 m, lokalizacja przepompowni ścieków na działce sąsiedniej nr [...], przez nieruchomość przebiega rów melioracyjny o szerokości 5 m i długości ok 114 m, w części działka przeznaczona jest na cele rolne oraz drogę publiczną, przy południowo - wschodniej granicy przebiega skarpa.
Organ odwoławczy podał, że wzrost wartości nieruchomości został spowodowany jej podziałem i wyniósł kwotę [...]zł, z czego wysokość opłaty adiacenckiej wyniosła [...] zł. (30% kwoty [...]zł). Organ odwoławczy podał, że nieruchomości przyjęte do porównania były podobne do nieruchomości wycenianej pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających ja jej wartość. Organ odwoławczy wskazał, że zastosował stawkę opłaty adiacenckiej (30%) określoną w obowiązującej w dniu zatwierdzenia podziału nieruchomości uchwale nr XXXVII/254/2010.
W ocenie organu odwoławczego, zarzuty kierowane prze stronę pod adresem operatu szacunkowego mają charakter czysto polemiczny w sferze zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Organ odwoławczy wskazał, że strona w toku postępowania administracyjnego nie złożyła innego operatu szacunkowego. Organ odwoławczy podał, że organ I instancji nie obowiązku zapewnienia stronie aktywnego uczestnictwa w procesie sporządzania operatu. Organ musi mieć jednak pewność, że w wyniku zdarzenia powodującego konieczność ustalenia opłaty doszło do wzrostu wartości nieruchomości i wtedy organ wszczyna postępowanie opłatowe, po zapoznaniu się z oceną rzeczoznawcy.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że w określonej sytuacji cena nieruchomości ze sprzedaży w drodze przetargu, jako transakcji w szczególnych warunkach, jest dopuszczona do porównania, gdy biegły wykaże, że przeciętne ceny uzyskiwane na rynku za nieruchomości podobne wynikają z analizy rynku nieruchomości. Taka sytuacja nastąpiła w niniejszej sprawie.
J. C. i E. C. złożyli skargę na ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie i wnieśli o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.
Zarzucili organowi naruszenie:
- 1) art. 138 w zw. z art. 7, art. 10, art. 8 § 1 k.p.a., wskutek posłużenia się w toku sprawy jako dowodem - operatem szacunkowym biegłego, sporządzonym z pominięciem stron, przed wszczęciem postępowania oraz bez udziału stron;
- 2) art. 7, art. 77, art. 80 i art. 84 k.p.a., wskutek błędnej weryfikacji operatu szacunkowego i uznania go za prawidłowo sporządzony i uznania go za dowód w sprawie;
- 3) art. 98a ust. 1 i 1b u.g.n. w zw. z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskutek przyjęcia za podstawę ustalenia wysokości opłaty wartości ustalonej przy porównaniu nieruchomości skarżącego do nieruchomości sprzedanych w przetargach;
- 4) art. 98a ust. 1 i 1b w zw. z art. 5 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n.
i § 4 ust. 1 oraz § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie za prawidłowy dowodu z wadliwego operatu szacunkowego w sytuacji gdy wyceny nieruchomości skarżących dokonano w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości nie będących nieruchomościami podobnymi;
- 5) art. 98 ust. 1b u.g.n., wskutek ustalenia stanu uzbrojenia nieruchomości niezgodnie ze stanem faktycznym na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;
- 6) art. 140 w zw. z art. 7 k.p.a., wskutek nie przeprowadzenia w toku postępowania dowodu z opinii biegłego wnioskowanego w odwołaniu i w toku postępowania przed organem I instancji.
W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.
W dniu [...] grudnia 2020 r. do Sądu wpłynęło pismo procesowe skarżących z dnia [...] listopada 2020 r., w którym podtrzymali oni swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje
Spór w sprawie dotyczy prawidłowości ustalenia opłaty adiacenckiej.
Zgodnie z art.98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust.
1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art.98a ust. 1a u.g.n.).
Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego (art. 98a ust. 1 u.g.n.).
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (art. 98a ust.3 u.g.n.).
W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat (art. 98a ust.4 u.g.n.).
Opłata adiacencka w komentowanym przepisie stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości z racji wzrostu jej wartości na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzany jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy, działającego oczywiście w tym przypadku jako organ administracji rozstrzygający indywidualną sprawę z zakresu administracji publicznej. Jakkolwiek zatwierdzenie ewidencyjnego podziału nieruchomości nie jest zależne od woli tego organu, lecz od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału (tzw. orzekanie związane), to jednak gmina uprawniona została do uzyskania dochodu z nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta zyska na wartości wskutek dokonanego podziału, który zatwierdza organ gminy. Wzrost wartości nieruchomości musi być potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu.
Ustawodawca nakazał przyjmować do ustalenia zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości porównanie jej stanu po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając w ten sposób uwzględnianie innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może bowiem być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w komentowanym art. 98a ust.
1. Nie można zatem do ustalenia jego zaistnienia przyjmować w szczególności historycznego stanu nieruchomości sprzed dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu jej podziału, lecz jedynie jej stan z dnia wydania tej decyzji, aby wynik porównania tego stanu ze stanem nieruchomości na dzień, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału staje się ostateczna, nie obejmował jakichkolwiek innych okoliczności, poza jedynie skutkiem podziału nieruchomości, które spowodowały powstanie wzrostu jej wartości.
Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej następuje z urzędu, zaś wysokość opłaty adiacenckiej uwarunkowana została wzrostem wartości podzielonej nieruchomości poprzez odniesienie tej wysokości do stawki procentowej wyliczanej z kwoty obrazującej różnicę, o jaką wzrosła wartość nieruchomości na skutek zatwierdzonego podziału.
W niniejszej sprawie warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej, było wystąpienie następujących przesłanek:
- 1. pozytywne rozpatrzenie przez organ wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości;
- 2. obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej,
- 3. wszczęcie postępowania w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca poddział nieruchomości stała się ostateczna.
- 4. wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale.
Trzy pierwsze przesłanki nie były kwestionowane przez skarżących. Skarżący kwestionują sposób wyceny nieruchomości, a w konsekwencji ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej.
Zdaniem Sądu, organy obu instancji działały prawidłowo, dokonując oceny operatu szacunkowego. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.)
Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Stosownie do art. 4 pkt 17 u.g.n., stan nieruchomości to: stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
W ocenie Sądu, operat zawiera wskazanie podstaw prawnych, uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania, ocenę stanu nieruchomości oraz stanu otoczenia. Proces szacowania poprzedzony został analizą rynku, z której wynika że popyt na nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym jest porównywalny do rynków sąsiednich leżących w sąsiedztwie pasa nadmorskiego. Rynek nieruchomości analizowanych jest rynkiem stabilnym, wykazującym utrzymanie poziomu cen transakcyjnych. Ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych kształtowały się w badanym okresie 5 lat na poziomie około 155-205 tys. za działkę gruntu (przedział od 126-141 zł/m2). Na zróżnicowanie cen rynkowych mają wpływ cechy użytkowe działek, lokalizacja (istnieje zależność im bliżej morza tym ceny wyższe), otoczenie, wielkość nieruchomości (im większa działka tym niższa cena jednostkowa, najwyższe ceny osiągają nieruchomości z powierzchnią do 250 m2 niższe dla działek powyżej 0,30 ha), dostęp do infrastruktury technicznej i drogowej (wyższe ceny uzyskują nieruchomości z dostępem do mediów oraz zlokalizowane przy urządzonych drogach publicznych.
Jak wynikało z analizy na podstawie wykonanego badania wzrostu cen w obszarze analizowanego rynku w latach 2008-2018, za nieistotną uznano zmianę poziomu cen z uwagi na upływ czasu. Przy analizie rynku nieruchomości niezbudowanych w gminie U. uwzględniono następujące ceny rynkowe nieruchomości: lokalizacja sąsiedztwo i otoczenie, odległość od morza i ciągów komunikacyjno- handlowych, przeznaczenie nieruchomości, kształt i wielkość działki, możliwość alternatywnego wykorzystania działki (tereny rolne wykorzystywane są często jako letniskowe), stan infrastruktury technicznej (uzbrojenie) dostęp do drogi, inne cechy. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości drogowych to najwyższe ceny odnotowane zostały w mieście S., powiecie Ś. i powiecie K.. Średnie ceny w powiecie k. wahały się w zakresie od ok. 50 zł/m2 do 160 zł/m2 ze średnią ceną na poziomie 83 zł/m2. Najwyższe ceny w przeliczeniu na 1 m2 gruntu odnotowano w miejscowościach nadmorskich: G., U..
Wycena wykonana została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Sąd uznał, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, opinia jest logiczna i wiarygodna. Argumenty przedstawione przez biegłego oraz przede wszystkim treść operatu szacunkowego i wyjaśnienia biegłego, uzasadniają przekonanie, że dobór transakcji porównawczych przyjęty przez biegłego był prawidłowy. Nieruchomości przyjęte do porównania były podobne do nieruchomości wycenianej pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających ja jej wartość. Podkreślić należy, że podstawą dokonania operatu stanowią nieruchomości podobne, ale nie identyczne z wycenianymi. Ponieważ nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, istotą metody porównawczej jest korygowanie cen, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne.
Nieruchomości porównywane nie powinny różnić się z wycenianą przede wszystkim przeznaczeniem i sposobem wykorzystania. Jak wyżej wskazano, operat szacunkowy był sporządzony w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu należy uznać ani za prawidłową. Wskazać należy, że przedmiotem swobodnej oceny organu jest rzetelność, zupełność i wartość dowodowa opinii o wartości nieruchomości. Natomiast ocenę elementów operatu szacunkowego, które związane są z wiadomościami specjalnymi, ustawodawca powierzył organizacji zawodowej (art. 157 u.g.n.).
Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że zarzuty skarżących, kierowane pod adresem operatu szacunkowego mają charakter czysto polemiczny w sferze zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie.
Jak wynikało z akt, takiego operatu skarżący nie złożyli.
Odnośnie zarzutu sporządzenia operatu z pominięciem skarżących przed wszczęciem postępowania, należy wskazać, że rzeczoznawca sporządza opinię na piśmie, zaś organ ma obowiązek stosownie do art. 156 ust. 1a u.g.n. umożliwić stronie postępowania przeglądanie operatu oraz sporządzenie z niego notatek i odpisów. Nie ma zaś obowiązku zapewnienia stronie postępowania aktywnego uczestnictwa w procesie sporządzania operatu. Sporządzanie operatu i czynności z tym związane nie są czynnościami dowodowymi w rozumieniu przepisów k.p.a. (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 lipca 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 166/15, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 10 maja 2018 r. sygn. akt I SA/Ol 239/18).
Odnośnie zarzutu wykorzystania danych nieruchomości sprzedanych w drodze przetargów, Sąd uznał, że takie dane mogą być wykorzystane przy sporządzaniu operatu, jeżeli ich ceny nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Wskazana w operacie cena średnia 58 zł/m2 dotyczyła nieruchomości drogowych, natomiast wycena na stronie 43 operatu dotyczyła nieruchomości według stanu przed podziałem. Żadna z zastosowanych cen nieruchomości (str. 43 operatu) nie różniła się o ponad 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku lokalnym (gmina U.) za podobne nieruchomości. Na stronie 21 operatu zawarto zestawienie nieruchomości drogowych, natomiast na stronie 43 - transakcji nieruchomościami pod zabudowę, które są zupełnie innymi kategoriami. Biegły przedstawił zestawienie wyników statystycznych z bazy, składającej się z próby 131 dotyczącej nieruchomości drogowych z całego obszaru zachodniopomorskiego, natomiast zestawienie rynku lokalnego dotyczące dróg zawarł na stronie 41 operatu, zaś na stronie 53 w tabeli podał wskaźniki statystyczne.
Nieruchomości gruntowe niezabudowane pod zabudowę inną niż zagrodowa, powyżej 0,2 ha biegły przedstawił w tabeli na stronie 37 operatu, zaś procedurę obliczeniową w tabeli na stronie 42 z wymienionymi wskaźnikami. Do grupy reprezentatywnej wyselekcjonowano transakcje dotyczące nieruchomości o zbliżonym charakterze, a więc o porównywalnych cechach mających wpływ na ich cenę. W wyniku analizy, po odrzuceniu wartości skrajnych, a także usunięciu nieruchomości znacznie odbiegających poszczególnymi cechami od nieruchomości podlegającej szacowaniu biegły wytypował ostatecznie zbiór transakcji dla określenia wartości nieruchomości (str. 37-41). W grafice na stronie 16 operatu (w analizie rynku) biegły zawarł rozkład cen jednostkowych w gminie U. w latach 2012-2017. Jak wynikało z akt, biegły do porównania przyjął ceny nieruchomości podobnych. Zdaniem Sądu, skarżący nie mogą oczekiwać, żeby do porównania biegły przyjął ceny nieruchomości identycznych, gdyż nie jest to w istocie możliwe.
Podkreślić należy, że w celu ustalenia cech nieruchomości najbardziej zbliżonych do siebie przepisy przewidują dokonywanie wszelkiego rodzaju korekt i tak też stało się w niniejszej sprawie. W zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag doktryna i orzecznictwo stoją na stanowisku, iż kwestie te zostały pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Przy porównaniu nieruchomości biegły uwzględnił też dostęp nieruchomości do mediów.
W ocenie Sądu, prawidłowo organy uznały, że nie było powodów do sporządzenia nowego operatu, gdyż nie doszło do zakwestionowania operatu biegłego, znajdującego się w aktach.
Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd uznał zarzuty skargi za niezasadne i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), skargę oddalił.