Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiuz 6 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Wr 198/10

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...]r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 62 ust. 3 w związku z art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane /j.t.: Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm./, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej W. ul. [...] - właścicielowi budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] we W. - w którym występują nieprawidłowości w stanie technicznym - w terminie 30 dni od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna: przeprowadzenie okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy - Prawo budowlane, w zakresie elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne ze szczególnym uwzględnieniem balkonów w/w budynku oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej płyty balkonowej, balustrady oraz podparcia balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 6 tego budynku - ustalającej nieprawidłowości oraz sposób ich usunięcia. Wskazano równocześnie, że ekspertyzę techniczną winna wykonać osoba posiadająca uprawnienia w stosownej specjalności, obejmującej konstrukcje budowlane.

W uzasadnieniu w/w decyzji organ stwierdził, że na skutek zawiadomienia złożonego przez A.Z.P. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] we W.. W dniu 7 sierpnia 2009r. przeprowadzono oględziny w/w obiektu, w toku których ustalono, że balkon przynależny do lokalu mieszkalnego nr 6 w w/w budynku posiada nieprawidłowości w stanie technicznym zagrażające zdrowiu, życiu ludzi, bezpieczeństwa mienia, bądź środowiska. Nieprawidłowości polegają na odspojeniach tynku, spękaniu ścian stanowiących balustradę balkonu, wykruszeniu krawędzi płyty balkonowej, wykruszeniu głowicy słupa stanowiącego podporę balkonu.

Ponadto w toku oględzin przedstawiciele organu powzięli uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego balustrady tegoż balkonu. Podkreślono, ze w toku oględzin nie było możliwości stwierdzenia czy zarysowana ściana balustrady, z widocznym odspojeniem, uległa przesunięciu w stronę krawędzi balkonu i grozi zawaleniem, czy widok ten jest skutkiem wykruszenia krawędzi płyty balkonowej powodującym zmniejszenie podparcia ściany. W konsekwencji stwierdzono, ze stan ten może spowodować zagrożenie zdrowia lub życia ludzi, bezpieczeństwa mienia.

Postanowieniem z dnia 19 sierpnia 2009r., Nr [...] PINB wezwał stronę do przedłożenia protokołów z okresowej kontroli, przeprowadzonej w trybie art. 62 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, z ostatniego przeglądu. Z przedłożonych w dniu 17 sierpnia 2009r. przez Wspólnotę dokumentów wynika, że w toku kontroli przeprowadzonej dnia 3 grudnia 2007r. /w oparciu o art. 62 ust. 1 pkt 2/, jak również przeprowadzonej dnia 26 listopada 2008r. /w oparciu o art. 62 ust. 1 pkt 1/ nie stwierdzono nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. PINB wskazał na rażącą sprzeczność pomiędzy wynikami kontroli przedstawionymi w przedłożonych protokołach, a treścią korespondencji pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową i Zarządcą lokali gminnych, gdzie jednoznacznie stwierdza się o konieczności wykonania ekspertyzy przedmiotowej balustrady.

W świetle powyższych ustaleń, organ I instancji stwierdził, że obiekt posiada nieodpowiedni stan techniczny w zakresie elementów balkonu. Wobec dyspozycji art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane - w przypadkach nieodpowiedniego stanu technicznego /mogącego spowodować zagrożenie zdrowia, życia ludzi/ organ nadzoru budowlanego może nałożyć, w drodze decyzji, obowiązek sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części oraz może nakazać przeprowadzenie kontroli, o której mowa w art. 62 w/w ustawy, co ze względu na ustalone fakty jest w ocenie organu - zasadne. Stan techniczny obiektu wymaga analizy przyczyn powstania nieprawidłowości i ustalenia sposobu ich usunięcia, co uzasadnia nałożenie obowiązku przedstawienia ekspertyzy technicznej.

Wobec tego – zdaniem PINB - za zasadne jest nakazanie właścicielowi na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane przeprowadzenia kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy oraz sporządzenie i przedstawienie ekspertyzy technicznej elementów konstrukcji balkonu obiektu.

W końcowej części decyzji PINB wskazał, że z uwagi na fakt, że strony postępowania mają pełną świadomość co do zebranych dowodów i stanu faktycznego obiektu przy jednoczesnym realnym zagrożeniu zdrowia i życia mieszkańców organ zastosował przepis art. 10 § 2 k.p.a., pozwalający na odstąpienie od zasady określonej w art. 10 § 1 k.p.a., zapewniającej stronom czynny udział w każdym stadium postępowania i możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów przed wydaniem decyzji.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. [...], zarzucając organowi I instancji naruszenie:

1. – art. 7 k.p.a. poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej, a przez to błędne ustalenie, że to Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem balkonów, które zagrażają zdrowiu, życiu ludzi, bezpieczeństwu mienia, bądź środowiska, w sytuacji gdy z uchwały wspólnoty o granicach nieruchomości wspólnej wynika coś innego, oraz całkowite zignorowanie stanowiska judykatury w sprawie balkonów w nieruchomościach, a przez to błędne ustalenie stanu faktycznego jak i błędne ustalenie praw i obowiązków właścicieli balkonów oraz obowiązków wykonywania określonych czynności z tym związanych. Ponadto zarzucono sprzeczność istotnych ustaleń zawartych w uzasadnieniu decyzji z treścią materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, polegającą na nieuprawnionym przyjęciu przez organ, że z dołączonego protokołu przeglądu okresowego nie wynika, że zachodzi potrzeba remontu płyty balkonowej, a przez to zachodzi potrzeba wykonania ponownej okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ustawy – Prawo budowlane, oraz sporządzenia ekspertyzy technicznej;
2. – art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania i wydanie decyzji z rażącym naruszaniem prawa, a przez to nałożenie obowiązków na stronę, która obowiązków tych nie ma;
3. – art. 10 k.p.a. poprzez naruszenie zasady wysłuchania stron, tj. nieuzasadnione i nieuprawnione odstąpienie od zasady wysłuchania stron, a przez to bezprawne pozbawienie strony możliwości wypowiedzenia się co do treści materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy;
4. – art. 12 w związku z art. 10 § 1 i art. 35 k.p.a. poprzez naruszenie zasady szybkości i prostoty postępowania, tj. nieuprawnione i bezprawne uznanie, że organ I instancji zwolniony jest z obowiązku umożliwienia stronie wypowiedzenia się co do treści materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy.

Z uwagi na powyższe zarzuty, odwołujący wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, nakazując temu organowi ustalenie w sposób prawidłowy strony zobowiązanej do wykonania określonych czynności.

Po rozpoznaniu powyższego odwołania, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowanego we W. wydał na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. zaskarżoną decyzję z dnia [...] r., Nr [...], którą uchylił decyzję organu I instancji w części określającej termin wykonania nałożonych obowiązków i umorzył w tym zakresie postępowanie organu l instancji, zaś w pozostałym zakresie kwestionowaną decyzję utrzymał w mocy.

W uzasadnieniu swej decyzji, organ odwoławczy wskazał, że decyzja organu I instancji wydana została na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane /Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze zm./, który upoważnia właściwy organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - do nakazania przeprowadzenia kontroli, o której mowa w ust. 1, a także organ ten może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Organ zwrócił uwagę na fakt, że to na właścicielu lub zarządcy ciąży obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz należytym stanem technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego bezspornie wynika, że właściciel budynku nie dopełnił ciążącego na nim, na mocy powyższego przepisu, obowiązku, co uzasadnia ingerencję organów nadzoru budowlanego. Uprawnienie do nakazania przeprowadzenia kontroli stanu technicznego jest niezależne od tego, czy właściciel /zarządca/ przeprowadzał tego typu kontrole oraz kiedy była przeprowadzona ostatnia kontrola. Dla wydania nakazu przeprowadzenia kontroli nie musi istnieć stan zagrożenia. Niezbędne jest natomiast stwierdzenie, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego części może spowodować zagrożenie któregokolwiek z wymienionych dóbr, w tym celu organ zobligowany jest do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie. Niniejsze stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, gdzie przyjęto "by dokonać oceny, czy stan, o którym mowa w art. 62 ust. 3 ustawy z 1994r. - Prawo budowlane, występuje należy przeprowadzić postępowanie wyjaśniające celem dokonania konkretnych ustaleń zarówno co do rodzaju obiektu budowlanego, jego stanu technicznego, ewentualnych zagrożeń wynikających z tego stanu - i dopiero po wnikliwej ocenie dokonanej w aspekcie wskazanych przepisów prawnych podjąć stosowne decyzje tymi przepisami przewidziane, tj. przeprowadzenie kontroli bądź wykonanie ekspertyzy" /sygn. akt IV SA 167/97, publ. LEX nr 47197/.

Organ nadzoru budowlanego, nakazując przeprowadzenie kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego, powinien zakreślić zakres tej kontroli, uwzględniający naruszenia w utrzymaniu obiektu budowlanego. Jednakże powyższa norma prawna nie uprawnia organu do nałożenia terminu do wykonania obowiązków, bowiem podlegają one wykonaniu z dniem, w którym decyzja staje się ostateczna /por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 maja 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 367/08/. W art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego nie określono ustawowo terminu wykonania obowiązków, nie przewidziano też możliwości orzeczenia o terminie wykonania obowiązku w decyzji administracyjnej. Z tego też powodu należało – zdaniem WINB - tą część sentencji wyeliminować. Niniejsza okoliczność nie uprawnia natomiast do uchylenia decyzji organu I instancji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, a to z tej przyczyny, że rozstrzygnięcie PINB zostało podjęte w pełni zasadnie i zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające, zgromadzone dokumenty, a także treść odwołania potwierdzają niewłaściwy stan techniczny balustrady balkonowej, płyty balkonowej i jej podparcia, który to stan niewątpliwie może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, a także bezpieczeństwa mienia. Po wykonaniu nałożonych obowiązków organ nadzoru budowlanego l instancji będzie miał pełny obraz stanu technicznego przedmiotowej części obiektu, a tym samym możliwość podjęcia dalszych kroków w formie przewidzianych przez prawo odpowiednich rozstrzygnięć. Kwestionowana decyzja nie kończy postępowania w przedmiotowej sprawie, a jedynie zmierza do dokładnego ustalenia zaistniałego stanu faktycznego.

Organ odwoławczy podkreślił także, że w orzecznictwie ugruntował się pogląd, iż obowiązki dotyczące części wspólnych budynku, czyli takich, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, powinny być nakładane na wspólnotę mieszkaniową. Natomiast, gdy nakaz dotyczy wyodrębnionego lokalu lub części budynku przynależnej do takiego lokalu, który służy wyłącznie do użytku jego właściciela, obowiązki należy nałożyć na właściciela lokalu. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. /sygn. akt III RN 153/01/ orzekł, że: "jeśli mieszkanie jest odrębną nieruchomością to balkon stanowi część składową tego lokum. Koszty koniecznego remontu obciążają więc właściciela, a nie wspólnotę mieszkaniową. On też jest odpowiedzialny za utrzymanie balkonu w odpowiednim stanie i przeprowadzanie niezbędnych prac.". W uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdził, że: "balkon nie jest fragmentem elewacji, a więc części nieruchomości wspólnej służącej do użytku wszystkich właścicieli lokali.

O tym, czy w konkretnej sytuacji balkon można zaliczyć do własności wspólnej członków wspólnoty, czy jest częścią składową tego mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, decyduje jego usytuowanie i to, czy użytkuje go tylko właściciel mieszkania, czy mogą z niego korzystać inni właściciele lokali. Zatem, jeżeli balkon jest częścią składową mieszkania będącego odrębną nieruchomością, to wobec władzy budowlanej za stan balkonu odpowiada właściciel mieszkania i jego też obciążają koszty utrzymania, remontu, czy rekonstrukcji balkonu.". Jednakże właściciel lokalu nie ma praktycznej możliwości kontroli stanu technicznego swego balkonu, a w szczególności jego dolnej części, i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela.

W dalszej części uzasadnienia, WINB przytoczył aktualne stanowisko SN zawarte w uchwale z dnia 7 marca 2008r. /sygn. akt II CZP 10/08/, w której postawiono tezę, że "wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową". W związku z tym organ odwoławczy a contrario stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa zwolniona będzie od obowiązku ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie elementów nie stanowiących konstrukcji płyty balkonowej, a więc również elementów wykończeniowych, tj. obróbek blacharskich, które obciążać będą właściciela lokalu, do którego przynależy dany balkon. Jak wskazano w powyższej uchwale SN "elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną".

Przenosząc powyższe rozważania na grunt badanej sprawy, WINB stwierdził, że nie można zgodzić się z argumentami odwołania, iż odpowiedzialnym za stan techniczny balkonu jest właściciel lokalu, do którego balkon przynależy. Balustrada balkonowa, a także płyta balkonowa wraz z podparciem stanowią elementy konstrukcyjne przedmiotowego budynku, stanowiące jego część wspólną, za które odpowiada, w świetle przepisów ustawy - Prawo budowlane, wspólnota mieszkaniowa.

Organ odwoławczy uznał ponadto, że jakkolwiek słuszny jest zarzut naruszenia przez organ l instancji zasady określonej w art. 10 § 1 k.p.a., tym niemniej powyższe uchybienie nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy, bowiem zgromadzony materiał dowodowy pochodzi w głównej mierze od strony postępowania i jest jej w pełni znany. Zdaniem organu odwoławczego ustalenia poczynione w toku postępowania uprawniały do podjęcia decyzji w trybie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniosła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. [...] we W., zarzucając naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię, niewłaściwe i dowolne jego zastosowanie sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, a to:

1. – art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali - poprzez dowolne i nieuprawnione uznanie, że wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do określenia uchwałą ogółu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową /art. 6 ustawy/ granic nieruchomości wspólnej oraz tego co wchodzi w skład tej nieruchomości, które to prawo wynika z art. 23 w związku z art. 22 ust. 3 w/w ustawy;
2. – art. 7 w związku z art. 8 k.p.a. w związku z art. 23; art. 22 ust. 3 i art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez dowolne i nieuprawnione uznanie, że prawa właścicielskie w sprawie decydowania o granicach nieruchomości wspólnej, konstytucyjnie chronione art. 64 ustawy zasadniczej, mogą być ograniczone decyzją organu administracyjnego, którą można tym właścicielom nałożyć określone obowiązki, gdy jak wynika z treści powołanych powyżej zasad ogólnych k.p.a. organ ma obowiązek stać na straży praworządności, podejmować wszelkie kroki niezbędne do wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego oraz prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa.

Przedstawiając powyższe zarzuty, strona skarżąca wniosła o: uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania; stwierdzenie że powyższe decyzje nie podlegają wykonaniu; zasądzenie od Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesione zostało ponadto, że powołując się na przytoczoną uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r. /sygn. akt IIICZP 10/08/, organ II instancji dokonał jej wybiórczej analizy, dostosowując ją do przyjętej koncepcji uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Takie działanie stanowi naruszenie zasad ogólnych k.p.a., określonych w art. 7 i art. 8 k.p.a.. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali - nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skarżąca Wspólnota uchwałą Nr 7/2001 z dnia 18 czerwca 2001r., działając na podstawie art. 22 ust. 3 w związku z art. 23 ustawy o własności lokali, określiła granice nieruchomości wspólnej, wyłączając z niej balkony, a zatem i ich konstrukcję. Balkon przynależny do lokalu mieszkalnego nr 6 należy do Gminy W., będącego przedmiotem najmu przez A.Z..

Zdaniem skarżącej, organ II stopnia dokonując pobieżnej analizy materiału dowodowego, w sposób nieuprawniony i sprzeczny z prawem uznał, że decyzją administracyjną może zmienić treść prawomocnej uchwały ogółu właścicieli nieruchomości wspólnej, tworzących wspólnotę. Wnikliwa i dokładna analiza uzasadnienia powołanej przez organ II uchwały SN, w zestawieniu z innymi uchwałami SN w tej samej sprawie, doprowadza do jedynego wniosku, że organ na siłę szukał uzasadnienia dla swego nieuprawnionego i sprzecznego z prawem działania, chroniącego interes jednego tylko właściciela - Gminy W., kosztem pozostałych właścicieli. Takie działanie organu II instancji jest w ocenie skarżącej niedozwolone, bezprawne i wynika z niczym nieuzasadnionego władztwa administracyjnego w demokratycznym państwie prawa. W takim państwie obywatele mają zagwarantowane ustawą zasadniczą poszanowanie prawa ich własności. Może być ono ograniczone tylko i wyłącznie ustawą, a nie decyzją administracyjną.

Decydowanie o nieruchomości wspólnej o tym co zaliczane jest do jego granicach wspólnych, wynika zdaniem skarżącej wprost z tego prawa własności jak i z prawa jakie współwłaścicielom nadała ustawa o własności lokali w art. 23 w zw. z art. 22 ust. 3.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowanego we W. odpowiadając na skargę, wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest o ich zgodności z prawem na podstawie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Działając zatem w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, Wojewódzki Sąd Administracyjny jest obowiązany skontrolować, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 w/w ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że skarga nie może być uwzględniona, jako że ocena przeprowadzonego postępowania oraz stanowisko organu odwoławczego nie daje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowi przepis art.62 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm./, zwanej dalej "Prawem budowlanym". Zgodnie z tym przepisem, właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

W myśl zaś ust.1 w/w art.62 obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu /pkt.1 lit.a/.,

Z kolei na mocy art. 61 pkt. 1 Prawa budowlanego, zobowiązanym do utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy, jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, co oznacza, że przepis ten jest adresowany do podmiotów władnych do rozporządzania tymi obiektami. Obowiązki właściciela lub zarządcy polegają głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów i ocen jego stanu technicznego, oraz podejmowaniu działań, związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego.

Niesporne jest w niniejszej sprawie, że w dniu 7 sierpnia 2009r. organ I instancji z udziałem strony skarżącej dokonał oględzin budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] we W. w zakresie stanu technicznego balkonów, sporządzając z tej czynności tak protokół, jak i dokumentację fotograficzną. W trakcie tych oględzin ustalono m. innymi, spękanie ścian stanowiących murowaną balustradę, jak i duże ubytki tynku /odkryta cegła/ na balustradzie balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 6, jak i odspojenia tynku. Podkreślono przy tym, że pod przedmiotowym balkonem znajduje się ciąg komunikacyjny pieszo–jezdny.

W aktach sprawy znajduje się również przedłożony przez stronę skarżącą na żądanie organu Protokół z dnia 26.11.2008r. z okresowej kontroli stanu technicznego sprawności obiektu, w tym balkonów /art. 62 ust.1/ oraz Protokół z 3 grudnia 2007r. z okresowej kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu /art.62 ust.1 pkt.2/.

Zauważyć przy tym należy, że o ile w w/w Protokole z 3 grudnia 2007r. - poz.5 dot. balkonów stwierdza się ich średni stan techniczny z równoczesnym zakwalifikowaniem balkonów do remontu, o tyle w w/w protokole z 26 listopada 2008r., czyli sporządzonym blisko rok później, stwierdza się już zadawalający stan techniczny balkonów.

Znamienne jest przy tym, że ze znajdującej się w aktach sprawy korespondencji tak z najemcą jak i właścicielem lokalu nr 6 /k.1/1, 1/3/ - wynika, że skarżąca strona potwierdza konieczność remontu przedmiotowego balkonu i podobnie jak organ, widzi konieczność wykonania ekspertyzy technicznej, stwierdzając równocześnie, że murowana balustrada stwarza zagrożenie.

Istota rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie sprowadza się do ustalenia, czy skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W. powinna być adresatem opisanej wyżej decyzji organu I instancji z dnia [...]r., Nr [...], wydanej w oparciu o przepis art.62 ust.3 Prawa budowlanego.

Istotne jest przy tym, że w/w balkon znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, składającym się z lokali, których właściciele zgodnie z art.6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali /Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz.903 ze zm./ tworzą wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wskazać należy, że w orzecznictwie przyjęte zostało, iż obowiązki wynikające z art.61 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, winny być nakładane właśnie na ten podmiot /por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 30 czerwca 2009r., sygn. akt II S.A./Wr 8/09 - nie publikowany, treść /w:/ orzeczenia.nsa.gov.pl, wyrok WSA w Warszawie z 27 stycznia2010r., sygn. akt VII S.A./Wa 1996/09 - nie publikowany, treść /w:/ orzeczenia.nsa.gov.pl/.

Zgodnie zaś z art.3 pkt.1 lit.a Prawa budowlanego – obiekt budowlany to budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, gdy zaś budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundament i dach /art.3 pkt.2/.

W świetle powyższego i mając na uwadze zebrane w sprawie materiały, które przedstawiają konstrukcję przedmiotowego balkonu – tworzącego bryłę budynku poprzez trwałe połączenie, stwierdzić należy, że balkon ten stanowi integralną część budynku wspólnoty mieszkaniowej, czyli skarżącej strony.

Skoro niewątpliwie w toku postępowania stwierdzono nieodpowiedni stan techniczny owego balkonu, polegający na odspojeniu tynku, spękaniu ścian stanowiących balustradę balkonu, wykruszeniu krawędzi płyty balkonowej, jak i wykruszeniu głowicy słupa stanowiącego podporę balkonu, to wbrew zarzutom skarżącej, należało przyjąć tak jak uczyniły to organy, że nieprawidłowości te dotyczą części wspólnych budynku /art.3 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali – Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz.903/, a to z tej przede wszystkim przyczyny, że stanowią elementy konstrukcyjne trwale połączone z budynkiem, stąd są częścią budynku, będąc jednocześnie elementem konstrukcji balkonu.

Wobec zatem niebudzących wątpliwości ustaleń organu co do nieodpowiedniego stanu technicznego w/w części budynku, który może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bądź bezpieczeństwa mienia, organ I instancji zobowiązany był w oparciu o cyt. wyżej przepis art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego w związku z art.61 nakazać właścicielowi obiektu, czyli skarżącej wspólnocie mieszkaniowej przeprowadzenie okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, w zakresie elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne ze szczególnym uwzględnieniem balkonów w/w budynku oraz sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego płyty balkonowej, balustrady oraz podparcia balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr 6, będących zaś niewątpliwie częścią obiektu budowlanego /art.3 ust.1 pkt.1 Prawa budowlanego/ i częścią nieruchomości wspólnej / art.3 ust.2 ustawy o własności lokali/.

Powołać się w tym miejscu należy na doktrynę, gdzie prezentowane jest stanowisko podzielane przez skład orzekający w niniejszej sprawie, że na wydanie tego rodzaju nakazu nie ma wpływu fakt, czy i kiedy właściciel wykonał obowiązek określony w art.62 ust.1 Prawa budowlanego. Wystarczające jest jedynie stwierdzenie organu, że stan obiektu może stwarzać zagrożenie chociaż jednego z dóbr wymienionych w art.62 ust.3 /por. Prawo budowlane. Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Warszawa, 2007 str. 614/, a co niewątpliwie ma miejsce w niniejszej sprawie.

Zważyć przy tym również należy, że tak wynik nakazanej przez organ I instancji kontroli, jak i przedłożona ekspertyza stanu technicznego części obiektu, stanowić będzie dopiero materiał dowodowy, pozwalający temuż organowi na rozstrzygnięcie sprawy co do istoty. Nałożenie przez organ w niniejszej sprawie obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej ma bowiem charakter wyłącznie dowodowy.

W konsekwencji powyższych ustaleń stwierdzić należy, że skład orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowane w uchwale z dnia 7 marca 2008r., sygn. akt III CZP 10/08 /publ. Lex 348085/, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. W uzasadnieniu tejże uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że "...elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną...".

Zauważyć przy tym również należy, że w glosie aprobującej Małgorzaty Balwickiej-Szczyrby uznano, cyt.: "...w oparciu przede wszystkim o kryteria funkcjonalne, że elementy zewnętrzne ("elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku") nie są pomieszczeniami pomocniczymi, ani też częścią składową lokalu jako takiego. Uznać je trzeba za części budynków, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli danego lokalu, skoro ich funkcją jest przeznaczenie budowlano-konstrukcyjne służące wszystkim mieszkańcom. Powyższe skłania do uznania, w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l., że tego typu elementy stanowią nieruchomość wspólną, a wydatki na ich remonty i bieżącą konserwację obciążają wspólnotę mieszkaniową /por. glosa do uchwały SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, publ. GSP-Prz.Orz.2009.4.85/.

W konsekwencji powyższych ustaleń stwierdzić należało, że orzekającym w niniejszej sprawie organom nadzoru budowlanego nie można zarzucić, aby dopuściły się naruszenia prawa wydając zaskarżone decyzje nakazujące Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie określonych obowiązków na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego. Tym samym Sąd nie podzielił zarzutu skarżącej, że naruszeniem prawa było pominięcie przez orzekające w sprawie organy uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr 7/2001 z 18 czerwca 2001r. w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej, jako, że podstawą wydanych decyzji stanowić mogły i stanowiły cyt. wyżej przepisy Prawa budowlanego oraz przepisy w/w przepisy ustawy o własności lokali.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a do czego ograniczają się kompetencje sądu administracyjnego, jako, że sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności czy sprawiedliwości społecznej - nie wykazała, by decyzja ta jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydana została z naruszeniem przepisów tak prawa materialnego jak i prawa procesowego.

Z braku zatem uzasadnionych podstaw, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie mógł uwzględnić skargi, a wobec tego oddalił ją w myśl art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.