Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie w. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn.zm.) nakazał stronie skarżącej Miejskiemu Zarządowi Budynków Spółce z o.o. w W. usunięcie niewłaściwego stanu technicznego stropu między mieszkaniem nr [...] a lokalem użytkowym oraz balustrady schodowej w budynku mieszkalnym przy ul. K. [...] w W., w terminie do dnia [...] r.
W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w trakcie oględzin w mieszkaniu nr [...] przy ul. K. [...] w W. stwierdzono, iż strop w kuchni przy drzwiach wejściowych jest uszkodzony, wykazuje pochylenie w kierunku drzwi około 10 cm, a jego belki drewniane są przegniłe. Po ujawnieniu stanu stropu został on podstemplowany przez zarządcę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał ponadto, iż z przedstawionego protokołu przeglądu budynku wynika, że konieczna jest również naprawa balustrady schodowej. Organ stwierdził, że wymienione wady elementów budynku nie gwarantują spełnienia wymagań podstawowych w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa użytkowania, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W tej sytuacji organ I instancji uznał, że stosownie do art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego należało orzec jak wyżej.
W odwołaniu od tej decyzji Miejski Zarząd Budynków Spółka z o.o. w W. wywodziła, że ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, wszelkie nakazy i decyzje winny być kierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej bądź Zarządu tej Wspólnoty.
Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchylił decyzję organu I instancji w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków, wyznaczając nowy termin do dnia [...]r., a w pozostałej części utrzymał tę decyzję w mocy.
W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że w celu skorygowania stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektów budowlanych, w zależności od ustalonych potrzeb, organ nadzoru budowlanego może nakazać wykonanie stosownych robót budowlanych, mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego przywołując art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego podniósł, iż obowiązki w tym zakresie spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Powołując się na art. 184 i art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz treść umowy o administrowanie, zawartej w dniu [...]r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Miejskim Zarządem Budynków Spółką z o.o. w Wa., organ II instancji stwierdził, że obowiązki nałożone przedmiotową decyzją mieszczą się w zakresie zarządu sprawowanego przez MZB w W. Z tego względu D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż prawidłowo ustalono adresata decyzji, podkreślając, że decyzja ta nosi wszelkie cechy zgodności z prawem, jedynie z uwagi na upływ terminu w niej wyznaczonego konieczne było jego przesunięcie, celem umożliwienia adresatowi realizacji obowiązku.
Na powyższą decyzję Miejski Zarząd Budynków Spółka z o.o. w W. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.
Skarżąca Spółka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz obciążenie kosztami postępowania D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W., ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Strona skarżąca nie polemizując z zasadnością nałożonych obowiązków podała, że nie zgadza się z adresowaniem nakazu wobec niej, gdyż:
- 1) spółka nie jest właścicielem, ani "zarządcą" przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania, o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
- 2) MZB nie pełni roli "zarządcy", o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "dużą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 20 ustawy o własności lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna;
- 3) MZB podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 u.w.l.), obejmującym takie czynności, jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia 27 czerwca 2003 r., przy czym nie jest to umowa, o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zdaniem strony skarżącej adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji PINB winna być Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. Dlatego – w opinii strony skarżącej – kwestionowane decyzje dotknięte są wadą nieważności, gdyż zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 kpa).
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).
W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie zasługiwała na uwzględnienie.
Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.).
Stosownie do art. 66 ust. 1 tej ustawy w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo 3) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazywano, że adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a zatem również podjętych na podstawie art. 66 tej ustawy, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych (por. np. wyrok NSA z dnia 21 października 1999 r. sygn. akt IV SA 1597/97 - LEX nr 47802).
W rozpatrywanej sprawie obowiązki nałożone decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego polegały na usunięciu niewłaściwego stanu technicznego stropu między mieszkaniem nr [...] a lokalem użytkowym oraz balustrady schodowej w budynku mieszkalnym przy ul. K. [...] w W., w terminie wskazanym w decyzji.
Nie kwestionując konieczności usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości strona skarżąca wywodziła, że adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego winna być wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku.
W tej sytuacji rozstrzygnąć należy, czy strona skarżąca jest podmiotem, do którego mogła być skierowana zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji.
Dla rozstrzygnięcia tej kwestii istotne znaczenie ma fakt, iż pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. K. [...] w W. a Miejskim Zarządem Budynków Spółka z o.o. w W. jako zarządcą w dniu [...]r. została zawarta "Umowa o administrowanie".
Zgodnie z § 3 tej umowy do obowiązków Zarządcy należy między innymi bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, usuwanie awarii instalacji i urządzeń, usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze Wspólnotą, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu oraz odprowadzania ścieków.
Stosownie do § 11 wyżej wymienionej umowy Zarządca uprawniony jest w imieniu Wspólnoty między innymi do zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących.
W załączniku nr 1 do powyższej umowy podano w pkt 10, iż do zakresu administrowania wynikającego z umowy z dnia [...]r. należy zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań.
W tej sytuacji stwierdzić trzeba, że treść "Umowy o administrowanie" zawartej w dniu [...]r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. K. [...] w W. a Miejskim Zarządem Budynków Spółką z o.o. w W. jako zarządcą jednoznacznie wskazuje, iż wbrew wywodom strony skarżącej Miejski Zarząd Budynków Spółka z o.o. w W. jest zarządcą części wspólnych przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, a podnoszone przez skarżącą Spółkę argumenty powyższego nie zmieniają.
Strona skarżąca mogła zatem być adresatem decyzji wydanych na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego w zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku.
W niniejszej sprawie stronie skarżącej nakazano usunięcie niewłaściwego stanu technicznego stropu między mieszkaniem nr [...] a lokalem użytkowym oraz balustrady schodowej w budynku mieszkalnym przy ul. K. [...] w W., w terminie wskazanym w decyzji. Powyższy nakaz dotyczył zatem wyłącznie części wspólnych budynku. Podkreślić w tym miejscu wypada, że chociaż znajdujący się w niewłaściwym stanie technicznym strop usytuowany jest pomiędzy konkretnymi lokalami, to jest między mieszkaniem nr [...] a lokalem użytkowym, to nie zmienia to faktu, iż stanowi on część wspólną budynku.
W tej sytuacji organy administracyjne prawidłowo uznały, że adresatem przedmiotowej decyzji może być strona skarżąca jako zarządca wymienionej wyżej nieruchomości w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie wykazała, by decyzja ta naruszała prawo i to w stopniu wymagającym usunięcia jej z obrotu prawnego.
Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 151 powołanej wyżej ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.