Uzasadnienie
"A" w K." (dalej: Wspólnota, skarżąca) wniosła skargę na powołaną w sentencji czynność Zarządu Województwa D..
W wykonaniu zarządzenia sędziego z 13 września 2017 r., wezwano skarżącą do usunięcia - w terminie 7 dni, pod rygorem jej odrzucenia - braków formalnych skargi przez nadesłanie uchwały wyrażającej zgodę na umocowanie "B" Sp. z o.o. w K. do działania w imieniu Wspólnoty przed wojewódzkim sądem administracyjnym/przed sądami administracyjnymi. Jednocześnie poinformowano skarżącą, że przesłana przez nią do akt sprawy uchwała nr [...] z [...] 2016 r. obejmuje udzielenie pełnomocnictwa ale jedynie "do występowania w imieniu i na rzecz [...] przed jednostkami administracyjnymi (w tym także nieposiadającymi osobowości prawnej), organami administracji rządowej i samorządowej, oraz osobami fizycznymi celem uzyskania zezwoleń lub (i) pozwoleń nie zbędnych dla prawidłowego zarządzania mieniem [...]".
W/w wezwanie doręczono skarżącej 21 września 2017 r. Odpowiadając na wezwanie, skarżąca nadała 26 września 2017 r. (data stempla pocztowego) przesyłkę pocztową zawierającą upoważnienie dla H. M. działającego w imieniu i na rzecz "B" Sp. z o.o. w K., do reprezentowania [...] przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym we Wrocławiu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. - dalej p.p.s.a.), skarga musi odpowiadać wymaganiom stawianym przez art. 46 p.p.s.a. wszystkim pismom w postępowaniu sądowym oraz zawierać dodatkowe elementy określone w art. 57 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a., przy czym - stosownie do art. 29 p.p.s.a. - przedstawiciel ustawowy lub organ osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu.
Jeżeli warunki formalne skargi nie zostaną spełnione, Sąd zobligowany jest
- - w trybie art. 49 § 1 p.p.s.a. - wezwać stronę skarżącą do uzupełnienia w terminie siedmiu dni stwierdzonych braków formalnych skargi pod rygorem jej odrzucenia (art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a.).
Reprezentacja [...] została uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.
- - dalej: u.w.l. Zgodnie z art. 18 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (ust. 1). W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
Stosownie do treści art. 20 u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1). Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2).
W myśl art. 21 u.w.l., zarząd kieruje sprawami [...] i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1). Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (ust. 2).
Z powołanych regulacji wynika, że - ze względu na organ albo osobę (osoby) sprawujące zarząd nieruchomością wspólną - można wyodrębnić zarząd bezpośredni, sprawowany przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, oraz zarząd pośredni, sprawowany: a) przez zarząd, jako organ wspólnoty mieszkaniowej, albo b) przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., którym może być osoba fizyczna bądź osoba prawna.
Ponadto - co należy podkreślić - ustanowienie zarządu wspólnoty (art. 20 i art. 21 u.w.l.) wyklucza ustanowienie zarządcy w rozumieniu art. 18 u.w.l. i odwrotnie, tj. ustanowienie zarządcy zgodnie z art. 18 u.w.l. wyklucza ustanowienie zarządu, o którym mowa w art. 20 i art. 21 u.w.l. (por.: uchwała Sądu Najwyższego (dalej: SN) z 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, Lex nr 1112715; postanowienie SN z 14 września 2005 r., III CZP 62/05, Lex nr 171751; uchwała SN z 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, Lex nr 81625; postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: WSA) w Gliwicach: z 29 lutego 2016 r., I SA/Gl 1477/16 i I SA/Gl 1446/15; z 15 lipca 2016 r., II SA/Gl 308/16; z 26 września 2016 r. I SA/Gl 309-312/16, I SA/Gl 1478-1481/16 i I SA/Gl 1472/16 - publ.: CBOSA). Właścicielom nieruchomości powierzono wybór w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania, jednak względy natury organizacyjno-gospodarczej przemawiają za brakiem potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną i wynikających z tego konsekwencji (np. problemu rozkładu uprawnień pomiędzy te struktury).
Spotykane w praktyce zlecanie administrowania nieruchomością wspólną zewnętrznemu podmiotowi wyspecjalizowanemu, przy wybranym zarządzie wspólnoty (w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l.), nie oznacza więc, że ten podmiot posiada status zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami (administratorami) jest już wykształcona od dłuższego czasu i jest to sytuacja, kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca, a właściwie administrator, zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc, świadczona przez profesjonalnych zarządców (administratorów) wspólnotom mieszkaniowym, nie zmienia jednak ustawowego sposobu sprawowania zarządu.
Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter umowy mieszanej, do której - w zakresie nieuregulowanym - winno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 Kodeksu cywilnego; por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., I ACa 652/13, Lex nr 1438094).
Z uwagi na to, że - w przeciwieństwie do zarządu w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l. - zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanie jej przez zarządcę wymaga odpowiedniego umocowania w umowie bądź uchwale. Zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika bowiem z treści postanowień umów lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l. Zatem, zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem lub organem administracji publicznej, jeżeli stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu albo uchwale o zmianie tej umowy (ew. jeśli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem). W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, jakim jest zarząd wspólnoty w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l., zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli zawarte w umowie, uchwale albo ściśle w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa (por.: postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2014 r., II FSK 949/14, Lex nr 1467640; uchwała SN z 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, Lex nr 470697; wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., VI SA/Wa 1792/07; wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 31 maja 2006 r., I ACa 290/06; wyrok WSA w Krakowie z 22 lutego 2010 r., II SA/Kr 1517/09, Lex nr 633138).
Mając na uwadze powyższe, tut. Sąd wezwał skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi - w terminie 7 dni, pod rygorem jej odrzucenia - przez "nadesłanie uchwały wyrażającej zgodę na umocowanie "B" Sp. z o.o. w K. do działania przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub przed sądami administracyjnymi w imieniu "A" w K."".
W odpowiedzi na w/w - wyraźnie sprecyzowane - wezwanie, skarżąca przesłała jedynie upoważnienie dla H. M. działającego w imieniu i na rzecz "B" Sp. z o.o. w K., do reprezentowania [...] przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym we Wrocławiu. Tym samym, skarżąca nie wykonała wezwania Sądu, gdyż nie przedłożyła uchwały, do przedłożenia której wyraźnie została wezwana. Przesłany przez [...] dokument nie pozwolił natomiast Sądowi na stwierdzenie, że skargę wniosła osoba umocowana do działania w imieniu strony skarżącej (Wspólnoty). Wobec tego, skargę należało odrzucić na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a.
O zwrocie wpisu orzeczono zgodnie z art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a.