Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 204/15

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymał w mocy orzeczenie Wojewody [...] z [...] lipca 2013 r. o ustaleniu odszkodowania na rzecz p. A. i K. K. (w wysokości 37 341,00 zł.) za nieruchomość oznaczoną jako działka ew. nr [...] (pow. 0,701 ha), położoną w gminie [...], obręb [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, oraz o zobowiązaniu G. do wypłaty odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego B. Uzasadniając decyzje przywołano następujące uwarunkowania formalne i prawne sprawy:

1. - przedmiotowa nieruchomość, decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2012 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] lutego 2013 r., została przeznaczona pod budowę drogi krajowej - obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]),
2. - zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), zwanej dalej "ustawą o realizacji dróg", nieruchomości, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18,
3. - w myśl art. 12 ust 4c ustawy o realizacji dróg, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają,
4. - w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o realizacji dróg, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I. instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji, ustalającej wysokość odszkodowania,
5. - w myśl art. 18 ust. 1 c ustawy o realizacji dróg, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką; odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami,
6. - jak wynika z treści księgi wieczystej (nr [...]), prowadzonej dla nieruchomości, z której wydzielono przedmiotową działkę, w dziale IV wpisano hipotekę umowną kaucyjną w kwocie 120 000,00 zł z tytułu zabezpieczenia kredytu na rzecz B., a także wpisano hipotekę umowną kaucyjną w kwocie 30 000,00 zł z tytułu spłaty wierzytelności na rzecz B.,
7. - w toku prowadzonego postępowania odwoławczego uzyskano informację od wierzyciela hipotecznego, że wysokość zadłużenia na 3 marca 2014 r. wynosi: wierzytelność główna 68 200,00 zł plus odsetki w wysokości 4 085,62 zł przy założeniu spłaty kredytu zgodnie z harmonogramem spłat,
8. - stosownie do art. 18 ust. l e ustawy o realizacji dróg, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:
9. - doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,
10. - doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo
11. - w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego,
12. - zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., poz. 651 ze zm.), wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości; jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia; zawarta w tym przepisie tzw. "zasada korzyści" oparta jest na założeniu, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny; jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstaw nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny – np. pod drogę publiczną,
13. - na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych,
14. - stosownie do art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
15. - zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie wyceny", wartość rynkową nieruchomości, dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o realizacji dróg, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami - bez uwzględnienia ustaleń decyzji; nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji; w myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, zgodnie z ust 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym; natomiast, zgodnie z § 36 ust. 3, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
16. - wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
17. - wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
18. - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%;

zgodnie zaś z § 36 ust. 4, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych; przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio,

1. - w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowił operat szacunkowy z 25 kwietnia 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego p. J. M. (uprawnienia nr [...]),
2. - operat jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a.; w szczególności na podstawie art. 80 K.p.a. organ administracji, rozpoznając sprawę, ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna; złożony przez rzeczoznawcę operat winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanych nieruchomości (tak: wyrok WSA o sygn. akt I SA/Wa 1484/07 - dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwanej dalej "CBOSA"),
3. - biegły - opisując przedmiot wyceny - dokonał następujących ustaleń:
4. - działka ew. nr [...] powstała z podziału działki nr [...] (pow. 5,1649 ha), która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła łąki trwałe, nieużytki, pastwiska trwałe i grunty orne;
5. - działka była obsiana trawą z koniczyną na całej powierzchni; położona jest w otoczeniu gruntów rolnych, około 600 m od zabudowy siedliskowej; dojazd do nieruchomości odbywa się drogą urządzoną;
6. - na nieruchomości znajduje się kanalizacja drenarska, która - jak wyjaśnił biegły - nie podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej;
7. - koszt realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk, jest dofinansowywany z budżetu Państwa; według informacji uzyskanych z Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych [...] Biura Terenowego [...], w powiecie [...] dofinansowanie drenowania łąk z budżetu Państwa wynoszą 80 % kosztu inwestycji; należna odpłatność właściciela gruntu, po zakończeniu inwestycji, jest rozkładana na raty: na terenie gminy [...], w obrębie [...], melioracja drenarska była wykonana w latach 1987 - 1989 oraz 1992 — 1993 i uległa w całości zamortyzowaniu, a zatem nie podlega odrębnej wycenie; wartość przedmiotu wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań działki zmeliorowane lub działki, które nie wymagały melioracji (tak; dodatkowe pismo rzeczoznawcy z 3 września 2013 r.),
8. - Gmina [...] nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; na terenie gminy [...] obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...], zgodnie z którym przedmiotowa działka jest położona w strefie funkcjonalno - przestrzennej "R" - tereny rolnicze,
9. - dla działki nr [...], przed podziałem decyzją z [...] marca 2013 r., ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego, obejmującego budowę kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-pompowej [...];, realizacja tej inwestycji nie wpływa na wartość przedmiotu wyceny (zgodnie z oświadczeniem rzeczoznawcy - załącznik do operatu),
10. - mając na uwadze przeznaczenie planistyczne nieruchomości oraz cel wyceny rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne; wskazano, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży, w formie aktu notarialnego, lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej; w wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 88,24 zł/m2; średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła 48,19 zł/m2,
11. - biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych (str. 15 operatu),
12. - ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
13. - wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne,
14. - w sytuacji, gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia); rzeczoznawca wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości; wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym; po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%,
15. - w celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej,
16. - w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen; przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia),
17. - analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...], w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę; w badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju; po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli (str. 20 operatu); ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 20.000,00 zł/ha do 35.000,00 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 28.414,21 zł/ha (na stronie 20 operatu szacunkowego omyłkowo wskazano cenę zł/m2, kiedy prawidłowo winno być zł/ha - omyłka ta nie ma znaczenia dla oszacowanej wartości nieruchomości),
18. - rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż najniższą cenę jednostkową uzyskała działka gruntu o powierzchni 7,17 ha, położona w gminie [...], (obr. 18), która stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym; położona była w otoczeniu terenów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej; dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną, w pobliżu drogi asfaltowej; natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość o powierzchni 1,00 ha, położona w gminie [...] (obr. 6); stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym; była położona w otoczeniu terenów rolnych i leśnych oraz rozproszonej zabudowy siedliskowej; dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną,
19. - biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%,
20. - cechy wycenianej działki zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie, wobec czego cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu najwyższego współczynnika na poziomie 1,23; wartość 1 ha wycenianych działek określono zatem w wysokości 34 949,48 zł.,
21. - ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, na kwotę 36 749,00 zł.,
22. - ponadto dokonania oszacowania kosztu odtworzenia zasiewu traw z domieszką roślin motylkowych na kwotę 592,00 zł.; łączną wartość nieruchomości oszacowano na kwotę 37 341,00 zł.,
23. - z uwagi na fakt, że aktualna wysokość zadłużenia hipotecznego przekracza wartość nieruchomości, przyznane odszkodowanie w całości zostanie wypłacone na rzecz wierzyciela hipotecznego,
24. - na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych,
25. - w piśmie z 20 września 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]; w wyniku analizy transakcji na tym rynku, obejmującej lata 2011 - 2013, przedstawiono 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 4 ze wskazanych nieruchomości stanowiły grunty o niewielkiej powierzchni (od 59 m2 do 65 m2), 2 kolejne miały powierzchnię 416 m2 i 436 m2, natomiast powierzchnia ostatniej z nieruchomości wynosiła 2205 m2; odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast ([...], [...], [...], [...]), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno-turystycznych, zabudowę siedliskową, a także produkcyjno-usługową; zostały wydzielone głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych; jak wskazał biegły, powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...],
26. - przy piśmie z 10 lutego 2014 r. Wojewoda [...] dostarczył, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe; analiza tych danych wykazała, że jedna z odnotowanych transakcji dotyczy nieruchomości nabytej na podstawie umowy darowizny (nieruchomość oznaczona jako działki ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położona w gminie [...], obręb [...]); w przypadku innej nieruchomości rokowania odnośnie ceny nie zostały jeszcze zakończone (nieruchomość oznaczona jako działka ew. nr [...], położona w obrębie [...], gmina [...]); powyższe nieruchomości nie mogłyby zatem stanowić nieruchomości porównawczych; pozostałe odnotowane transakcje dotyczą działek o stosunkowo niewielkich powierzchniach (od 12 m2 do 567 m2), tylko jedna z działek posiada większą powierzchnię (1789 m2); przedmiotowe nieruchomości położone są w niewielkich odległościach od centrów miast ([...] i [...] - położone blisko [...], [...] i [...] - blisko [...], [...] - przy granicy miasta [...]) lub w korzystnych lokalizacjach w miejscowościach letniskowych (działki ew. nr [...], [...] i [...], położone we wsi [...]), na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (działka ew. nr [...] położona we wsi [...]); wśród nieruchomości drogowych, odnotowanych na badanym rynku znalazła się także nieruchomość oznaczona jako działka ew. nr [...], położona w obrębie [...]; jak wynika z opisu wieś [...] leży przy granicy z [...] Parkiem Narodowym, zachodnia część wsi położona jest na złożach [...]; na badanym rynku odnotowano również transakcję dotyczącą działki ew. nr [...], położonej w miejscowości [...] oraz transakcje dotyczące działek położonych w miejscowościach [...] i [...]; miejscowość [...] jest położona wzdłuż drogi krajowej nr [...] relacji [...] - [...], która stanowi ważny szlak komunikacyjny; Miejscowości [...] i [...] leżą natomiast w bliskiej odległości od wskazanej drogi,
27. - po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym, nadesłanym przez rzeczoznawcę oraz Wojewodę [...], organ uznał, że sporządzonemu w sprawie operatowi nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie,
28. - w sprawie jest bezsporne, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "R" - tereny rolnicze; takie też było otoczenie wycenianej nieruchomości, co potwierdza dodatkowo dokumentacja fotograficzna, zamieszczona w operacie szacunkowym,
29. - jak wynika z treści przytoczonych wyżej przepisów, rzeczoznawca majątkowy - przeprowadzając wycenę nieruchomości na podstawie § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny - jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia treści art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami; obowiązkiem biegłego jest zbadanie czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości; dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową; znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w przywołanym § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny; w takim przypadku w pierwszej kolejności uzasadnione będzie przyjęcie do porównań z nieruchomością wycenianą nieruchomości o przeznaczeniu drogowym; dopiero brak transakcji nieruchomościami drogowymi uprawnia rzeczoznawcę majątkowego do posłużenia się przy wycenie segmentem rynku o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych,
30. - nie bez znaczenia w warunkach rozpatrywanej sprawy pozostaje przy tym § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny, który wyraźnie wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy obejmuje analizą nie tylko rynek lokalny, ale też regionalny, odpowiadający danej nieruchomości; każda nieruchomość jest nierozerwalnie związana z obszarem, na którym się znajduje; nie można jej przenieść na obszar innego rynku; zarówno ustawa o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenie w sprawie wyceny nie zawierają definicji rynku lokalnego i regionalnego; ponieważ ustawodawca nie przewidział definicji tych pojęć, ich znaczenie zostało dookreślone w orzecznictwie sądów administracyjnych; w wyrokach z 22 maja 2012 r. oraz z 19 października 2012 r. (sygn. akt I OSK 701/2012 oraz 1255/11 – dostępne w CBOSA), Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: "Pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa"; stanowisko takie jest ugruntowane w orzecznictwie,
31. - § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i nie odsyła do § 26 rozporządzenia (tak wyroki NSA o sygn. akt I OSK 497/10, 488/11, 1468/11 - dostępne w CBOSA); tym samym, przy poszukiwaniu transakcji porównawczych, rzeczoznawca jest obowiązany do zbadania rynku lokalnego i ewentualnie regionalnego; nie jest natomiast możliwe rozszerzenie analizy rynku na krajowy rynek nieruchomości, a w konsekwencji przyjęcie do porównania nieruchomości położonych choćby w sąsiednim województwie, przejętych np. pod budowę obwodnicy [...],
32. - przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości, biegły jest obowiązany zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych, odnotowanych na analizowanym rynku; stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; zgodnie ze stanowiskiem przyjętym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości,
33. - przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym; dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu; jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć; dobór cech powinien być jednak właściwie uzasadniony; ostatecznie rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności, koryguje cechy tych nieruchomości stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach; korekta ta musi jednak dotyczyć nieruchomości podobnych do wycenianej; pomimo możliwości zastosowania przez biegłego korekt, ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą, podobieństwo nie może budzić wątpliwości,
34. - przedkładając powyższe na stan niniejszej sprawy, wskazano, że w celu przeprowadzenia analizy zasady korzyści rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych; stwierdził jednak, że charakterystyka nieruchomości drogowych, odnotowanych na badanym rynku, wskazuje, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne, do przedmiotu wyceny; skoro przedmiotem wyceny jest działka ew. nr [...] (pow. 0,7010 ha), położona w strefie terenów rolniczych, której otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa zagrodowa, to błędne byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych o znacznie mniejszych powierzchniach, położonych w bliskiej odległości od centrów miast, a przede wszystkim wydzielonych z działek o przeznaczeniu budowlanym i znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo; przyjęcie przez biegłego jako materiału porównawczego, nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny groziłoby ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i - co za tym idzie - wpłynęło negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny,
35. - szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie (z 25 kwietnia 2013 r.) oraz w późniejszym piśmie (z 20 września 2013 r.), a także dodatkowe badania [...] rynku drogowego, przeprowadzone przez Wojewodę [...], potwierdzają, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogły zostać przyjęte do porównań; ze względu na § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nie było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa [...]; zauważenia wymaga, że analiza transakcji dokonana przez biegłego w dodatkowym piśmie jak i przez organ wojewódzki, dotyczy także nieruchomości wskazanych przez odwołującego (przy piśmie z 10 października 2013 r.),
36. - wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań prawidłowo przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych – rolnym; wybrane transakcje nieruchomościami rolnym pochodziły z rynku lokalnego obejmującego ściśle gminę właściwą dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości i miały miejsce w latach 2011-2012; z opisu transakcji wynika, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej; z uwagi na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym – np. w okolicach oddalonego [...], położonego przy drodze łączącej [...] z [...]; stąd wybór transakcji porównawczych był prawidłowy; punktem wyjścia do poszukiwań nieruchomości podobnych nie może być cena, jaką uzyskuje się za nieruchomości rolne na analizowanym rynku; błędem jest oszacowanie nieruchomości w ten sposób, który powoduje, że dobór nieruchomości porównawczych determinowany jest z góry założoną ceną,
37. - słusznie dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny),
38. - autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny; jego opinia spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny i opiera się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących; operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny,
39. - zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny, uznano za bezzasadne; subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego; strony, w toku całego postępowania, nie powołały żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego; nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
40. - nie uznano za uzasadniony zarzut dotyczący oględzin nieruchomości; podstawę ustalenia odszkodowania za przejęcie nieruchomości stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe; oględziny nieruchomości są czynnością, którą może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 K.p.a. i nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin,
41. - w odniesieniu do zarzutu, dotyczącego naruszenia konstytucyjnej zasady wywłaszczenia nieruchomości za słusznym odszkodowaniem, zwrócono uwagę, że art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie"; rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/02 (opubl. OTK-A 2004/7/66), dotyczącym zgodności art. 73 ust. 1 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) z art. 21 ust. 2 Konstytucji; Trybunał stwierdził, że zgodnie z utrwalonym jego orzecznictwem słuszne odszkodowanie to zadośćuczynienie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości; znamienne, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter; jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne,
42. - wskazane dyrektywy, w zakresie interpretacji art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, które sformułował Trybunał Konstytucyjny, w pełni odnoszą się do sposobu rozumienia i stosowania art. 18 ust. 1 ustawy o realizacji dróg, bowiem temu samemu celowi publicznemu - budowie dróg - podporządkowane są zawarte w niej uregulowania prawne; oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. I ustawy, odpowiada konstytucyjnej zasadzie słusznego odszkodowania,
43. - obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności; ustawa o realizacji dróg wyraźnie wskazuje, że odszkodowanie należy się za nieruchomość, rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi; nie ma więc możliwości ustalenia odszkodowania za szkodę wynikłą z umiejscowienia drogi w obrębie przedmiotowej nieruchomości, rozumianą jako utrata wartości pozostałej części nieruchomości, w związku z ograniczeniem możliwości jej gospodarczego wykorzystania; odszkodowanie ustala się bowiem według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący, wskutek utraty tej nieruchomości; ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele; tym samym ewentualna szkoda, związana z utrudnieniem w prowadzeniu gospodarstwa rolnego, nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą; w związku z powyższym należy przyjąć, że wartość prawa własności nieruchomości, ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela nieruchomości,
44. - ustosunkowując się do kwestii braku powiększenia odszkodowania o kwotę 5%, wskazano, że ustawodawca uzależnił przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w terminie określonym w art. 18 ust. 1 e ustawy o realizacji dróg; dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%; uprawnionym do powiększonego odszkodowania jest właściciel, który wykazał się aktywnością i uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi; udowodnienie okoliczności wydania nieruchomości pozostaje w interesie uprawnionego,
45. - przy powiększeniu odszkodowania istotną kwestię stanowi sposób udokumentowania przekazania nieruchomości inwestorowi przez właściciela lub użytkownika wieczystego; głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo-odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela; jeżeli natomiast właściciel nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania, nie utrudnia inwestorowi wejścia na jej teren, jednak do chwili wejścia wykonawcy na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania, uznaje się, że nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1 e ustawy o realizacji dróg, a zatem brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości; omawiany przepis uzależnia bowiem powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym terminie,
46. - przy ocenie zaistnienia przesłanek zwiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości nie ma znaczenia czy właściciel został uprzednio poinformowany o przysługującym mu uprawnieniu do powiększenia kwoty odszkodowania; uprawnienie to wynika bowiem z samej treści przepisu, a jego przyznanie nie zależy od uprzedniego poinformowania przez organ lub inny podmiot o konieczności dokonania określonych działań w celu uzyskania powiększonej kwoty odszkodowania,
47. - w piśmie G. z 21 lutego 2013 r., (znak [...]), w którym przedstawiono wykaz działek przekazanych w terminie 30 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o wydaniu przez Wojewodę [...] decyzji z [...] grudnia 2012 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z rygorem natychmiastowej wykonalności, nie wymieniono działki ew. nr [...],
48. - w odwołaniu Strony wskazały, że jedynie nie czyniły przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela, co skutkowało przekazaniem władztwa faktycznego nad nieruchomością; nie oznacza to jednak, że strony podjęły jakąkolwiek aktywność w celu uzyskania dodatkowej korzyści; nie można uznać, że odszkodowanie powinno zostać powiększone o 5%, bowiem właściciel nieruchomości nie udowodnił aby doszło do jej wydania w terminie uprawniającym do uzyskania bonusu.

W skardze zarzucono naruszenie prawa:

1. - procesowego - art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2, art. 7 w zw. z art. 80, art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80, art. 77 § 4, art. 107 § 1 i 3, art. 84 w zw. z art. 7 i 12 oraz art. 136, a w konsekwencji art. 138 § 1, art. 15 K.p.a. w zw. z art. 78 Konstytucji,
2. - materialnego - art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 1e ustawy o realizacji dróg, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16, art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 56 ust. 1 pkt 7, § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje

Skarga, jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa, w stopniu uzasadniającym jej wyeliminowanie z obrotu prawnego.

W sprawie bezsporne są jej istotne okoliczności faktyczne. Należą do nich: tryb dokonania wywłaszczenia decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z [...] grudnia 2012 r., wydaną w myśl ustawy o realizacji dróg, sporządzenie operatu szacunkowego przez osobę uprawnioną na dzień jego wykonania, oraz jego treść merytoryczna, jak również dodatkowego stanowiska biegłego (z 3 września 2013 r.). Organ administracji przytoczył też stosowne regulacje normatywne, dokonując ich trafnej wykładani, z zastrzeżeniem dwu uwag zamieszczonych w końcowej części niniejszego uzasadnienia. Z uwagi na uprzednie szczegółowe zreferowanie stanowiska sformułowanego w uzasadnieniu decyzji, ponowne jego powtarzanie nie byłoby zasadne. Sąd przyjmuje je za własne, z uwzględnieniem końcowych zastrzeżeń.

Odnośnie argumentacji zawartej w skardze konieczne jest jedynie dodanie następujących uwag.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji, ustalając wysokość odszkodowania, mogły się oprzeć na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego (z 25 kwietnia 2013 r.), uznając ten operat za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa.

Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi jest to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, jednak - jak zauważa organ - nie sposób pominąć zasady korzyści, sformułowanej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej zastosowanie jest możliwe tylko w przypadku ujawnienia transakcji mogących stanowić podstawę wyceny nieruchomości jako przeinaczonej na cel wywłaszczenia – tu użytek drogowy.

Trafne i stosownie szczegółowo uzasadnione zostały konstatacje organu, co do braku reprezentatywnych dla celu prawidłowego szacunku, będących faktycznie przedmiotem obrotu, nieruchomości, zbywanych na cele drogowe. Stąd uzasadnione było zastosowanie reguł związanych z oszacowaniem wartości nieruchomości zbywanej według dotychczasowego przeznaczenia i jej stosownego podwyższenia, przy czym, co godne podkreślenia w tej sprawie – zgodnie z interesem strony - zastosowano maksymalną zwyżkę wartości (o 50 %). Nie ujawniono też wad, gdy chodzi o szacowanie przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej nieruchomości, jako rolnej.

Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Z bazy danych wybrał transakcje nieruchomościami rolnymi, a więc o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Operat obejmuje wszystkie elementy wymagane § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny. Nie zawiera pomyłek, istotnych braków czy niejasności. Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Urzędu Gminy [...] z 11 marca 2013 r., w którym stwierdzono, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przedmiotowa działka jest położona w strefie funkcjonalno-przestrzennej "R"-rolnicze. Nie mogły mieć znaczenia w sprawie dodatkowe dokumenty, przedłożone przez Skarżących przy piśmie z 24 lipca 2014 r. (k. 34), wraz z zaświadczeniem nr [...] z [...] lipca 2014 r. wystawionym przez Wójta Gminy [...] (k.

44) – na okoliczność jakoby przyjęcia nieprawidłowego przeznaczenia gruntów, przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Nie podważa ono przeznaczenia gruntów, przyjętego w operacie, na podstawie poprzedniego zaświadczenia. Złożone do Sądu zaświadczenie potwierdza utrzymanie funkcji podstawowych. Jako uzupełnienie, zawiera wskazanie, jakie funkcje uzupełniające mogą towarzyszyć funkcjom podstawowym. Tak więc nie zmienia to faktu, że wyceniona nieruchomość, w dacie wydania decyzji z [...] grudnia 2012 r., była położona w strefie funkcji podstawowych oznaczonych "R" - rolnicze. Skarżący przy tym nie uprawdopodobnili w żaden sposób, że sam fakt dopuszczalności wskazywanych funkcji, stanowi o istotnej różnicy wartości nieruchomości w stosunku do szacowanej - że mianowicie działki ewidencyjne, o takich dopuszczalnych funkcjach uzupełniających są znacząco droższe na rynku nieruchomości – w szczególności, że nieruchomości, traktowane dla celów wyceny jako podobne, nie miały analogicznych dopuszczalnych funkcji uzupełniających.

Bezzasadny jest zarzut skargi dotyczący niepowiększenia odszkodowania o 5%, przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy o realizacji dróg. Wydanie to czynność faktyczna. Skoro w zakreślonym ustawą czasie inwestor nie podejmował prób fizycznego zajęcia nieruchomości, gdzie odzwierciedlona mogłaby zostać wola jej wydania przez uprzedniego właściciela, dla realizacji tego sui generis "bonusa" dla wywłaszczonego konieczne było inne uzewnętrznienie swojej woli natychmiastowego wydania nieruchomości – np. poprzez złożenie stosownego oświadczenia inwestorowi. Na takie oświadczenie skarżący się nie powołują a jedynie podnoszą, że nie czynili przeszkód w objęciu nieruchomości przez nowego właściciela, co jednak nie stanowi wypełnienia dyspozycji powołanego art. 18 ust. 1e.

Równie niezasadnie skarżący domaga się podwyższenia odszkodowania z tytułu kanalizacji drenarskiej. Urządzenie to zapewnia stosowną funkcjonalność gruntu – na użytek rolny – wobec położenia na terenach, gdzie sztuczna regulacja stosunków wodnych była konieczna i nie stanowi o jego wyższej wartości. Mogłoby tak być gdyby wykazano w konkretnej sprawie, że grunty rolne, traktowane, jako nieruchomości podobne były użytkami niezmeliorowanymi, a w danych warunkach z uwagi na ich położnie jest to w zasadzie konieczne. Przeczy temu jednak treść przywołanego przez organ oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego. Nie ma w sprawie natomiast znaczenia, kto ponosił koszty melioracji, czy będzie ona przydatna dla celów realizowanej inwestycji, oraz czy jest zamortyzowana. Uwagi organu w tym zakresie były bez znaczenia dla wyniku sprawy.

Ponieważ organ dysponował prawidłowym operatem to miał podstawy do ustalenia na jego podstawie odszkodowania. Uznając operat za prawidłowy organ nie miał żadnych powodów by z urzędu przeprowadzić dowód z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego bądź kierować ten operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców, nawet, gdy pewne operaty, sporządzone przez tego samego rzeczoznawcę w ramach innych postępowań zostały skutecznie podważone. Za nieuzasadnione należy uznać zarzuty skargi w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Z akt sprawy nie wynika by w dniu wydawania decyzji przez organ w niniejszej sprawie było prowadzone postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu w związku z wyceną sporządzoną w niniejszej sprawie. W związku z tym nie zachodziła sytuacja określona w art. 24 § 1 pkt 6 K.p.a. i brak było powodów do wyłączenia biegłego.

Nie mogła mieć znaczenia w sprawie załączona do skargi sentencja opinii Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, ani akta postępowania prowadzonego w stosunku do rzeczoznawcy przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Dokumenty te dotyczą wyceny innych nieruchomości niż przedmiotowa. Nie mogła mieć znaczenia w sprawie także opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 16 września 2014 r. (wniosek organu zgłoszony w piśmie z 16 marca 2015 r., k. 86-87). Dotyczy ona operatu szacunkowego sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, ale dla innej nieruchomości niż nieruchomość objęta zaskarżoną decyzją.

Za nieuzasadniony Sąd uznał również zarzut skargi naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji. To, że w ocenie skarżącego ustalone zaskarżoną decyzją odszkodowanie jest za niskie nie oznacza, że nie jest ono słuszne.

Decyzja jest zgodna z prawem, opiera się na operacie szacunkowym, sporządzonym zgodnie z obowiązującymi w tym przedmiocie przepisami, prawidłowo ocenionym przez organ. Sąd nie znalazł żadnych istotnych uchybień, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Brak podstaw by przyjąć w szczególności – jak to próbował wywodzić Skarżący – jakoby dowodem na wadliwą wycenę było to, że za inne nieruchomości, wywłaszczane dla potrzeb budowy tej samej drogi w niedalekim sąsiedztwie, wypłacono odszkodowania znacznie wyższe, w przeliczeniu na jednostkę powierzchni gruntów. Trzeba mieć na uwadze, że nawet grunty leżące w niewielkiej odległości mogą mieć znacząco różną wartość, z uwagi na cechy indywidualne czy położenie względem innych obiektów, mających wpływ na ich cenę rynkową. Nie można w końcu wykluczyć a proriori, że to wycena dotycząca innych nieruchomości nie została wykonana poprawnie.

Z kolei zarzuty nieumiejętnego stosowania podejścia porównawczego, dotyczące błędnego określenia cech cenotwórczych, w tym nie uwzględnienia tych istotnych (np. klasa bonifikacyjna gruntu), czy wadliwy dobór nieruchomości podobnych, dotyczą merytorycznej treści operatu. Ich ocena wymaga wiadomości specjalnych i może być dokonywana jedynie w granicach wskazanych w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wskazać należy jednak, co następuje:

1. - trafnie zauważono w skardze, że brak jest przeszkód, aby dla celu poszukiwania nieruchomości podobnych przedmiotem analizy uczynić transakcje na rynku województwa bezpośrednio przyległego do terenów gdzie dokonuje się wyceny, o ile generalnie cechy terenów byłyby analogiczne; w tym znaczeniu stwierdzenia organu, że analizą można objąć wyłącznie rynek na terenie jednego województwa są chybione; istotnie rynek regionalny odpowiadać będzie mniej więcej rozmiarom województw, jednak założenia tego nie można traktować doktrynalnie; celem szacowania jest określenie rzeczywistej, przybliżonej wartości nieruchomości; tymczasem takie sztywne podejście, w pewnych przypadkach, prowadzić by mogło do absurdalnych – z punktu widzenia celu szacowania - sytuacji, np. gdy określone kresy województwa w istocie mają cechu istotne odpowiadające bardziej tym, występującym w przyległym; zróżnicowanie istotnych cenotwórczo cech nieruchomości nie musi wszak przebiegać wedle granic administracyjnych; jednak - w rozpoznawanym przypadku - brak jest podstaw do uznania, że wskazane uchybienie - polegające na błędnym odczytaniu znaczenia regulacji normatywnych - mogło mieć wpływ na wynik sprawy; sam podnoszony w skardze fakt istnienia transakcji dotyczących terenów pod drogi na obszarze innego województwa, gdzie osiągane były określone ceny, nie przesądza że przedmiotowy szacunek sporządzono wadliwie; kluczowym jest bowiem, czy przywoływane nieruchomości miały w istocie cechy podobne do ocenianej, w szczególności z uwagi na położenie; okoliczności tej nawet nie uprawdopodobniono,
2. - bezpodstawnie organ administracji wyraził pogląd że przedmiotowy operat szacunkowy "opiera się na [...], właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących"; kwestia ta - wymagająca wiadomości specjalnych - pozostaje poza oceną organu administracji w ramach postępowania w przedmiocie odszkodowania; ewentualne błędy merytoryczne, co do metodyki wyceny, mogą być oceniane wyłącznie w ramach procedur zakreślonych w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami; tak więc organ administracji jest uprawniony jedynie do konstatacji, że - wobec nie zakwestionowania operatu w stosownym trybie - obowiązany jest traktować go jako niewadliwy i na jego postawie wydać orzeczenie; nie zwalnia to naturalnie organu z obowiązku oceny operatu pod katem jego spójności i logiczności; co jednak wykracza poza wskazane zagadnienia, mające charakter typowo specjalistyczny.

Ujawnione uchybienia, sprowadzają się wyłącznie do zamieszczenia błędnych twierdzeń w treści uzasadnienia (pojęcie rynku regionalnego i bezpodstawna próba oceny zagadnień, wymagających wiadomości specjalnych), dotyczą więc regulacji procesowej, co do obowiązku prawidłowego uzasadnienia (art. 107 §. 1 i 3 w zw. z art. 8 i 11 K.p.a.). Wobec faktu, że nie mogły mieć one istotnego wpływu na wynik sprawy, rozumiany jako ustalenie odszkodowania w następstwie prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości, ich stwierdzenie nie może stanowić podstawy wyeliminowania zaskarżonego aktu z obrotu, co wynika – a contrario – z art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.