Uzasadnienie
Prezydent [...] decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2009r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" dla inwestycji polegającej na budowie zabudowy wielorodzinnej z usługami, garażem podziemnym (kategoria obiektu Xlll)z elementami zagospodarowania terenu (wjazd, miejsca postojowe, chodnik, śmietnik) na terenie działki nr ew. [...],[...],[...] i [...] w obrębie [...] stanowiącej rozbudowę istniejącego budynku przy ul. K. i W. w [...].
Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2010r., po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]"- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wyjaśnił, iż wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę inwestor złożył wymagane oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jak twierdzi organ z analizy akt sprawy wynika, iż załączony do wniosku projekt budowlany zabudowy wielorodzinnej z usługami, garażem podziemnym i elementami zagospodarowania terenu jest kompletny i sporządzony został przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, zaś do projektu budowlanego zostało załączone oświadczenie projektantów o kompletności projektu i sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Przedstawiony projekt zagospodarowania działki jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady [...]z dnia [...] lipca 2008r ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2008r poz. [...]. Wysokość, ilość kondygnacji oraz wskaźnik powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej projektowanego budynku są zgodne z zapisami określonymi w ww. planie zagospodarowania miejscowego.
Jako załącznik do projektu budowlanego inwestor przedłożył oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, elektroenergetycznej. Przedłożony projekt został pozytywnie zaopiniowany przez Zespól Uzgadniania Dokumentacji Projektowej Sieci Uzbrojenia Terenu. Nadto projekt został zaopiniowany bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz rzeczoznawcę do spraw sanitarno-higienicznych.
Ponadto inwestor przedłożył ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego projektowanej zabudowy wielorodzinnej, stanowiącej rozbudowę istniejącego budynku oraz jej wpływ na istniejące budynki tj. przy AL.K. oraz metro i budynki rozbudowywane, z której wynika, iż nowoprojektowany budynek nie wpłynie ujemnie na istniejącą infrastrukturę oraz bezpośrednie otoczenie, w tym na istniejący tunel metra.
Organ odwoławczy podniósł, iż zgodnie z art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, nie można odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli są spełnione wymagania określone w art. 32 ust. 4 oraz w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. W przedmiotowej sprawie, inwestor spełnił w/w wymagania, w związku z czym brak było podstaw do kwestionowania przedmiotowej inwestycji.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli M. Ł., W. Ł., D. W. oraz Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy AL.K. domagając się jej uchylenia.
Skarżący: M. Ł., A. W. Ł. oraz D. W. zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie:
- - art. 28 ust 2 Prawa budowlanego poprzez błędną wykładnię w wyniku której organy nie uznały ich za stronę postępowania w sprawie przedmiotowego pozwolenia na budowę;
- - art. 28 kpa poprzez niezawiadomienie skarżących o toczącym się postępowaniu;
- - art. 5 Prawa budowlanego poprzez niezbadanie wnikliwie sprawy w zakresie warunków jakie winna spełniać inwestycja;
- - § 322 oraz § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;
- - art. 7 i 77 kpa poprzez brak wyczerpującego zabrania materiału w sprawie i brak jego wnikliwej oceny.
W uzasadnieniu skarg przede wszystkim podniesiono, iż zatwierdzony projekt budowlany zakłada rozbudowę poprzez dobudowę do ściany szczytowej budynku przy ul. W. w [...], będącej jednocześnie ścianą szczytową lokali mieszkalnych których właścicielami są skarżący. Z tych względów skarżący twierdzą, iż planowana inwestycja bezpośrednio oddziaływuje na ich mieszkania, co nie zostało przez organy zbadane i wyjaśnione, a w konsekwencji doprowadziło do pozbawienia ich praw strony w niniejszym postępowaniu.
Kwestionując sporządzoną na zlecenie inwestora ekspertyzę, skarżący wskazują, iż organy nie przeprowadziły postępowania w zakresie oddziaływania inwestycji na ich lokale jak również nie przeprowadzono analizy wpływu inwestycji na nasłonecznienie wszystkich mieszkań w budynku przy ul. W. Nie wyjaśniono także kwestii wpływu podłączenia rozbudowy do istniejącego węzła ciepłowniczego jak również na warunki ewakuacyjne.
Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości "[...]" zarzuciła organom naruszenie art. 53 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 171 ze zm.) oraz art. 10 § 1 i art. 61 § 4 kpa poprzez nie powiadomienie wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości przy AL.K. jako stron niniejszego postępowania. Skarżąca podniosła, iż sporządzona przez inwestora ekspertyza dotycząca wpływu planowanej rozbudowy na jej budynek jest nierzetelna i nie została poparta analizą projektu budowlanego budynku przy AI.K. Poza tym inwestycja wpłynie negatywnie na korzystanie ze swoich lokali przez członków Wspólnoty zwłaszcza w okresie realizacji budowy, czego organy nie uwzględniły udzielając pozwolenia na budowę.
W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 §1 pkt 1 ppsa).
W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia wystąpiły, wobec czego skargi zostały uwzględnione.
Uchylenie decyzji z uwagi na naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 §1 pkt "1 lit b ppsa). nastąpi w wypadku stwierdzenia jednej z przesłanek tego wznowienia określonych w odpowiedniej ustawie procesowej.
Naruszenie prawa będące podstawą do wznowienia postępowania administracyjnego powoduje uwzględnienie skargi, niezależnie od tego, czy uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy.
Dla uchylenia decyzji na podstawie wyjaśnianego przepisu nie ma także znaczenia, że zgodnie z art. 147 k.p.a. wznowienie postępowania administracyjnego z przyczyny określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. następuje tylko na żądanie strony (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2002 r, III RN 200/01, OSNAPiUS 2003, nr 24, poz. 582).
Zdaniem B. Adamiak (B. Adamiak (w:) B. Adamiak, J. Borkowski, Postępowanie administracyjne, wyd. 5..., s. 452, 453) i T. Woś (T. Woś (w:) T. Woś, H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz..., s. 453) sąd administracyjny jest obowiązany uchylić decyzję (post.), jeżeli stwierdzi jedną z przesłanek wznowienia postępowania. Zbliżone stanowisko zajmuje J.P. Tarno (Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. 3, s. 360, 361).
Zgłoszony zarzut naruszenia prawa materialnego polegający na błędnej wykładni art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane należy uznać za trafny.
Zgodnie z treścią art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), znowelizowanego ustawą z dnia 27 marca 2003r.o zmianie ustawy- Prawo budowlane oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 80, poz. 718), stronami w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Powyższy przepis stanowi uregulowanie szczególne w stosunku do ogólnej normy art. 28 k.p.a. zawierającej definicję strony postępowania administracyjnego.
Ustawodawca, konstruując normę art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane zawierającą zwrot "obszar oddziaływania obiektu", odsyła wprost do definicji legalnej tego pojęcia zawartej w art. 3 pkt 20. Przepis ten stanowi, że ilekroć w ustawie mowa jest o obszarze oddziaływania obiektu, należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Z regulacji powyższej wynika, że w sprawie o pozwolenie na budowę na potrzeby konkretnej inwestycji organ administracji architektoniczno-budowlanej winien każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu i na ich podstawie wyznaczyć teren w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego. Wyznaczenie takiego obszaru w oparciu o powyższe przesłanki winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji.
Oznacza to, że w zależności od indywidualnych cech obiektu budowlanego, jego przeznaczenia i sposobu zagospodarowania terenu, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych, w otoczeniu tego obiektu wyznaczona zostanie strefa, nazwana przez ustawodawcę obszarem oddziaływania obiektu (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9.10. 2007r., syg. akt II OSK 1321/06). Przy czym nie ma znaczenia, czy działki objęte oddziaływaniem inwestycji, graniczą bezpośrednio z działką, na której zaprojektowano budowę obiektu budowlanego, skoro obszar oddziaływania obiektu może obejmować dalej położone tereny (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 sierpnia 2005 r., sygn. akt OSK 1865/04, Prawo budowlane. Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 326).
Przez przepisy odrębne w znaczeniu wynikającym z art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć przede wszystkim przepisy techniczno -budowlane, w tym przepisy określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), zgodnie z § 1 ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań określonych m.in. w art. 5 ustawy Prawo budowlane.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej należy zauważyć, iż skarżący M. Ł. i A. W. Ł. -współwłaściciele lokalu nr 107 oraz D. W. właścicielka lokalu nr 119 znajdujących się w budynku przy ul. W. ze względu na przysługujące im prawo odrębnej własności lokali wraz ze stosownymi udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu a przede wszystkim charakter przedmiotowej inwestycji- rozbudowa przylegająca do ściany szczytowej tego budynku, pozostają w bezpośrednim obszarze oddziaływania budowy. Kwestia prawidłowej izolacji ściany oraz obciążeń konstrukcyjnych a także zabezpieczenia dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w tych lokalach uzasadnia przyjęcie indywidualnego interesu prawnego skarżących w niniejszym postępowaniu. Zwłaszcza, iż wykonana linijka słońca nie obejmuje swym zakresem lokali w budynku przy ul. W., zaś rozbudowa nie ma być jedynie przedłużeniem już istniejącej zabudowy.
Kwestią w sprawie istotna jest również fakt, iż w budynku przy ul W. nie powołano do życia Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z brzmieniem art. 27 ust 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.z 2003r. Nr. 119, poz. 1116 ze zm.) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali. Stosownie do przywołanej normy prawnej właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jak wynika ze złożonych do akt aktów notarialnych - umów o ustanowieniu odrębnych własności lokalu, w § 6 strony ustaliły, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie Spółdzielnia "[...]" jako zarząd powierzony.
Zagadnienie działania zarządcy w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14.09.2005r, III CZP 62/05), przy czym analizowane umowy nie zawierają żadnych ustaleń w tej kwestii, co rodzi uzasadnione wątpliwości co do zakresu tego upoważnienia.
Pozostawiając powyższe rozważania na marginesie, należy jednak podkreślić specyfikę sytuacji prawnej w niniejszej sprawie, bowiem podmiot sprawujący zarząd powierzony jest jednocześnie inwestorem domagającym się udzielenia mu przedmiotowego pozwolenia na budowę. Taki stan faktyczny rodzi konflikt interesów pomiędzy inwestorem, a podmiotami, które miałyby być reprezentowane na zewnątrz przez Spółdzielnię "[...]" w toczącym się postępowaniu o pozwolenie na budowę.
Poszukiwanie więc ochrony własnych interesów prawnych przez skarżących w działaniu zarządcy w toku postępowania administracyjnego, rodzi w ocenie Sądu, nieakceptowaną fikcję prawną.
Powyższe okoliczności, zdaniem Sądu, przemawiają za przyjęciem indywidualnego interesu prawnego skarżących, który powinien zostać chroniony poprzez zapewnienie im udziału w postępowaniu o pozwolenie na budowę.
Zaistnienie przesłanki do wznowienia postępowania administracyjnego nie pozwala Sądowi na odniesienia się do zarzutów merytorycznych podniesionych w skargach, jest to bowiem zadanie organu administracji rozpoznającego sprawę co do istoty.
Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku, rozstrzygniecie w pkt II i III wyroku opierając na art. 152 i 200 przywołanej ustawy.