Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 658/12, po rozpatrzeniu skarg Gminy Rokietnica oraz C. K. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę, oddalił obie skargi.
W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny przedstawił następujący stan faktyczny sprawy:
Starosta Poznański decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. ustalił na rzecz C. K. i P. D. odszkodowanie w łącznej kwocie 54.655 zł, za grunt wydzielony pod drogę, przejęty przez Gminę Rokietnica, położony w K., gmina Rokietnica, działka nr [...] o powierzchni [...] m2, zapisany w księdze wieczystej KW nr [...]. Odszkodowanie miało być wypłacone jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, w ten sposób, że C. K. za udział wynoszący 2/3 otrzyma kwotę 36.436,67 zł, a P. D. za udział wynoszący 1/3 otrzyma 18.218,33 zł. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] lipca 2005 r. Wójt Gminy Rokietnica zatwierdził projekt podziału działki nr [...] o powierzchni [...]m2 położonej w K., stanowiącej w chwili wydania decyzji podziałowej współwłasność C. i K. K. w udziale wynoszącym 2/3 i P. K. (obecnie D.) w udziale wynoszącym 1/3. W rezultacie powstała m.in. przedmiotowa działka nr [...] oraz działka nr [...] o powierzchni [...]m2, które zostały wydzielone pod drogi publiczne – drogi gminne.
W dniu 7 października 2009 r. zmarła K. K., a spadek po niej nabył w całości C. K. na mocy testamentu notarialnego z dnia 20 września 2002 r. Pomiędzy C. K. i P. D. a Gminą Rokietnica prowadzone były negocjacje w sprawie wysokości odszkodowania, które jednak nie doprowadziły do zawarcie przez strony porozumienia. Starosta Poznański zaznaczył, że przedmiotowa decyzja dotyczy tylko odszkodowania za przejęcie działki nr [...], bowiem co do działki nr [...] organ zawiesił postępowanie postanowieniem z dnia [...] maja 2011 r., wzywając zarazem Wójta Gminy Rokietnica i C. K. do ujawnienia Gminy Rokietnica jako właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Wskazano, że wedle planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Rokietnica z dnia 30 listopada 1999 r. nr XV31I/157/99 (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 147, poz. 311) działka nr [...] była przeznaczona w dniu [...] lipca 2005 r. na ulicę dojazdową oznaczoną symbolem KD1.
Dokonany podział, w wyniku którego powstała działka nr [...], został przeprowadzony zgodnie z planem miejscowym obowiązującym w dacie podziału. Dla działki nr [...] założono odrębną księgę wieczystą KW nr [...], w której jako właściciela wpisano Gminę Rokietnica. Starosta przedstawił stan prawny, jaki znajdował zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że wartość nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia 9 lipca 2010 r. Działka nr [...] stanowiła w dniu wydania decyzji podziałowej teren niezabudowany, zagospodarowany jako pas ulicy osiedlowej (ul. [...]) o nawierzchni nieutwardzonej oraz fragment pod przyszłą drogę. Sąsiedztwo tej nieruchomości stanowiły tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkalną i w części zabudowane budynkami mieszkalnymi. Działka posiadała uzbrojenie w postaci dostępu do instalacji gazowej, wodociągowej oraz elektrycznej. Oszacowania dokonano zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).
Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne użyto podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Mając na uwadze uwarunkowania prawne, dla określenia wartości rynkowej prawa własności działki nr [...] zastosowano podejście porównawcze przy metodzie korygowania ceny średniej. Do analizy przyjęto grunty przeznaczone pod drogi, zlokalizowane w Gminie Rokietnica i w gminach okolicznych, tj. Tarnowie Podgórnym, Suchym Lesie i Dopiewie, gdyż występują tam transakcje podobne do analizowanych ze względu na sąsiedztwo, a rynek działek drogowych w obrębie gminy Rokietnica nie jest dobrze rozwinięty. Ceny gruntów o analizowanym przeznaczeniu wahały się od 32 zł/m2 do 131,94 zł/m2. Na tej podstawie wartość działki nr [...] według stanu na dzień [...] lipca 2005 r. i przeciętnych cen z dnia 9 lipca 2010 r. została określona na kwotę 54.655 zł (tj. 87,03 zł/m2).
W dniu 26 sierpnia 2010 r. odbyła się rozprawa, w której udział wzięli Wójt Gminy Rokietnica oraz C. K. w imieniu własnym i P. D. C. K. nie wyraził zgody na ustalenie odszkodowania za działkę nr [...] w wysokości 54.655 zł, gdyż kwota ta jest zbyt niska. Wójt Gminy Rokietnica również nie wyraził zgody na ustalanie odszkodowania w powyższej kwocie, uznając ją za zbyt wygórowaną. W piśmie z dnia 7 września 2010 r. Wójt Gminy Rokietnica zgłosił uwagi do operatu szacunkowego. W piśmie z dnia 4 października 2010 r. C. K. nie zgodził się z powyższą argumentacją, podnosząc, że na wartość wycenianych gruntów powinny mieć wpływ czynniki związane z korzystnym klimatem, krajobrazem, czy złożami geologicznymi w okolicy wycenianej nieruchomości. W kolejnym piśmie z dnia 27 września 2010 r. C. K. wskazał natomiast, że na wycenianym obszarze znajdował się sad z drzewami owocowymi, czego nie ujęto w operacie szacunkowym.
W pismach z dnia 8 października 2010 r. i 18 października 2010 r. rzeczoznawca majątkowy uznał te zastrzeżenia za niezasadne. Starosta Poznański wskazał przy tym, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie, a zatem na podstawie art. 80 k.p.a. podlega jego ocenie. Organ administracji publicznej bada legalność sporządzonego opracowania. Organ nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego z dnia 9 lipca 2010 r. uznając, że jest on zgodny z przepisami.
Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem Gmina Rokietnica złożyła odwołanie zarzucając naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa przez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że okoliczności sprawy zostały dostatecznie wyjaśnione, a rzeczoznawca majątkowy dokonał prawidłowej wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości. Po rozpatrzeniu złożonego odwołania organ II instancji stanął na stanowisku, że powinno ono być uwzględnione i decyzją z dnia [...] maja 2012 r. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty oraz ustalił na rzecz C. K. i P. D. odszkodowanie w łącznej kwocie 44.161,00 zł w zamian za przejęcie pod drogę publiczną przedmiotowej działki nr [...]. W uzasadnieniu Wojewoda przyjął za własne ustalenia faktyczne i prawne poczynione przez Starostę Poznańskiego. Niemniej Wojewoda zauważył, że zgodnie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy z 9 lipca 2010 r., sporządzony na zlecenie organu I instancji, utracił już swoją ważność z dniem 9 lipca 2011 r., zaś rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że dokonana w międzyczasie nowelizacja przepisów uniemożliwia mu potwierdzenie aktualności wyceny.
Dlatego organ odwoławczy zlecił opracowanie nowego operatu szacunkowego. Sporządzając nowy operat rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy dokonał przy tym analizy rynku nieruchomości zajętych i przeznaczonych w planach miejscowych lub studium pod tereny komunikacji w obszarze powiatu szamotulskiego i północno-zachodniego rejonu powiatu poznańskiego. Wskazane transakcje cechowały się znacznym zróżnicowaniem cen. Dlatego rzeczoznawca majątkowy nie mógł doszukać się jasnych zależności między wartością gruntu a jego cechami. Spowodowało to konieczność przyjęcia do porównania transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród działek przyległych, tj. działek mieszkalnictwa jednorodzinnego. Analiza rynku transakcji takimi gruntami objęła obszar powiatu poznańskiego w okresie 2 lat przed dokonaniem wyceny. W toku postępowania strony zgłosiły zarzuty do powyższej wyceny, podtrzymane następnie podczas rozprawy administracyjnej.
Rzeczoznawca majątkowy zarówno w piśmie z dnia 16 marca 2012 r., jak i podczas rozprawy administracyjnej wyjaśniał, dlaczego uznał je za niezasadne. Wojewoda Wielkopolski dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego uznając, że rzeczoznawca prawidłowo wycenił wartość działek wydzielonych pod drogi publiczne, biorąc do porównań nieruchomości podobne do tej, z której wydzielono przedmiotowe działki. Odnosząc się natomiast do przedłożonego przez Gminę Rokietnica operatu szacunkowego z dnia 24 sierpnia 2011 r., jak i złożonych podczas rozprawy administracyjnej wypisów z operatów szacunkowych z dnia 3 listopada 2011 r., 21 listopada 2011 r. i 11 grudnia 2011 r. organ II instancji wskazał, że stanowią one dokumenty prywatne, świadczące jedynie o tym, że osoba, która podpisała te dokumenty, złożyła oświadczenia w nich zawarte. Opracowania te nie posiadają przymiotu opinii biegłego, gdyż nie zostały one w tym celu sporządzone, a ich autorzy nie zostali powołani na biegłego.
Wojewoda Wielkopolski nie miał przy tym żadnych możliwości dokonania oceny porównawczej operatów szacunkowych, gdyż taka kompetencja zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje tylko organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, tym bardziej, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej działki w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w powołanym przepisie. W konsekwencji Wojewoda stwierdził, że sporządzony na zlecenie organu odwoławczego operat szacunkowy jest opinią rzetelną, spójną i logicznie niesprzeczną, a także formalnie prawidłową. Uzupełnienie natomiast materiału dowodowego przez sporządzenie nowego operatu szacunkowego wiązało się z koniecznością uchylenia w całości decyzji Starosty Poznańskiego z [...] lipca 2011 r. i orzeczenia w tym zakresie co do istoty sprawy przez organ odwoławczy.
Skargę na decyzję Wojewody Wielkopolskiego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył C. K. Wskazał, że wartość przejętej nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu I instancji jest o ok. 10.000 zł wyższa niż wartość wykazana w operacie szacunkowym wykonanym na potrzeby postępowania odwoławczego. Skarżący podniósł zarazem, że zgadzał się z pierwotną wyceną przedmiotowej działki. Skarga została zarejestrowana pod sygn. II SA/Po 659/12. Skargę na decyzję Wojewody Wielkopolskiego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła także Gmina Rokietnica zarzucając jej naruszenie art. 7, 77 i art. 80 kpa poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że wszystkie okoliczności sprawy zostały dostatecznie wyjaśnione, a w tym poprzez uznanie, że biegły prawidłowo dokonał wyceny wartości przejętej nieruchomości. Skarga została zarejestrowana pod sygn. II SA/Po 658/12.
Postanowieniem z dnia 12 września 2012 r. Sąd na mocy art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270, ze zm.) połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy ze skarg o sygn. akt II SA/Po 658/12 i II SA/Po 659/12 i postanowił, że sprawa będzie dalej prowadzona pod sygnaturą akt II SA/Po 658/12.
W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 658/12 oddalił skargi i wyjaśnił, że podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.). Sąd przywołał treść art. 98 ust. 1 i 3, art. 130, 134, 151 oraz 152, 153 i 156 tej ustawy. Równocześnie Sąd wyjaśnił, że szczegółowy zakres postępowania przy sporządzaniu operatu określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).
Sąd przypomniał dotychczasowy stan sprawy i wyjaśnił, że w sprawie zostały sporządzone 2 operaty szacunkowe na zlecenie organów administracji publicznej. Operat szacunkowy z dnia 9 lipca 2010 r. został opracowany na potrzeby postępowania przed Starostą Poznańskim. Dokument ten utracił jednak swoją ważność w toku postępowania przed Wojewodą Wielkopolskim z uwagi na upływ rocznego terminu z art. 156 powołanej ustawy oraz odmowę potwierdzenia aktualności wspomnianego opracowania przez właściwego rzeczoznawcę ze względu na zmianę przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Tym samym Sąd uznał, że Wojewoda Wielkopolski prawidłowo zlecił ponowne opracowanie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Analizując operat szacunkowy z dnia 10 listopada 2011 r., sporządzony w toku postępowania odwoławczego, Sąd zgodził się ze stanowiskiem Wojewody Wielkopolskiego co do jego prawidłowości i rzetelności.
Rzeczoznawca majątkowy przedstawił bowiem w sposób wyczerpujący ustalenia faktyczne służące za podstawę do dokonania wyceny, a ponadto wyczerpująco uzasadnił wybór metody szacowania wartości przedmiotowej działki. Prezentowana argumentacja oraz wyliczenia nie budzą przy tym zastrzeżeń i można je uznać za przekonujące. W tej mierze przyjęto bowiem podejście porównawcze przy metodzie korygowania ceny średniej, wskazując zarazem, że zastosowanie w niniejszej sprawie znalazł § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Biegły wyjaśnił, że analizie poddano grunty zajęte i przeznaczone pod tereny komunikacji w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Sąd podkreślił, że na tym etapie sporządzania operatu badano również 3 spośród 4 transakcji (C., G., S.) wskazanych w operacie Gminy Rokietnica z dnia 24 sierpnia 2011 r. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził brak zależności pomiędzy ceną a poszczególnymi cechami działek, co tłumaczył specyficznym charakterem transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Dokonując tej analizy biegły stwierdził, że ceny ustalane w takich transakcjach stanowiły w istocie pochodną cen gruntów, z których wyodrębniono działki pod drogi. Dlatego należało zgodnie z § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia wartość rynkową przedmiotowej działki ustalić przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród przyległych gruntów. Za podstawę do określenia wartości rynkowej działki nr [...] przyjęto zatem transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego nie budzi zdaniem Sądu zastrzeżeń, a wskazana w nim wartość gruntu przejętego pod drogę mogła stanowić podstawę wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie.
Sąd zauważył, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie ma kompetencji do weryfikowania metodologii wyliczenia wartości nieruchomości zastosowanej w konkretnym operacie szacunkowym. Konkluzja ta dotyczy również przypadku, gdy podstawą do kontroli merytorycznej takiego opracowania miałby być inny operat szacunkowy. W ocenie Sądu nie można było także uwzględnić operatów lub wypisów z operatów odnoszących się do innych gruntów lub sporządzonych w innym celu.
Podsumowując Sąd stanął na stanowisku, że materiał dowodowy został w rozpoznawanej sprawie zebrany w stopniu wystarczającym do wydania rozstrzygnięcia, a ocena zgromadzonych dowodów jest rzetelna i nie budzi zastrzeżeń. Tym samym Sąd stwierdził, że postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone wedle wytycznych zawartych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa.
Skargę kasacyjną od tego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła Gmina Rokietnica.
Strona skarżąca zarzuciła kwestionowanemu rozstrzygnięciu naruszenie:
1 - prawa materialnego, czyli § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez jego błędną interpretację i przyjęcie, że wycena nieruchomości została przeprowadzona w zgodzie z dyspozycją tego przepisu, 2 - przepisów procesowych, czyli art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270, ze zm.) w związku z art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 7, 77 i 80 kpa poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody Wielkopolskiego nie narusza prawa i w związku z tym stwierdzenie, że postępowanie dowodowe przed organami administracji było pełne i prawidłowe oraz że organ nie naruszył swobodnej oceny dowodów stwierdzając, że biegły w sposób prawidłowy dokonał wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości.
Mając powyższe zarzuty na uwadze skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu w celu ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie od organu na rzecz Skarżącej Gminy zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 5.400 zł.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona skarżąca przedstawiła argumenty na poparcie zasadności postawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270, ze zm) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje więc zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej.
Skarga kasacyjna nie zawiera uzasadnionych zarzutów.
W niniejszej sprawie skarżący oparł skargę kasacyjną na obu podstawach kasacyjnych wskazanych w art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w związku z tym w pierwszej kolejności wymaga oceny zawarty w skardze kasacyjnej zarzut dotyczący naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania, gdyż zarzut dotyczący naruszenia prawa materialnego może podlegać ocenie dopiero wówczas, gdy stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku nie nasuwa zastrzeżeń.
Za niezasadny uznać należało zawarty w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 7, 77 i 80 kpa. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi decyzja podlega uchyleniu, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym naruszenie wskazanego przepisu będzie miało miejsce wówczas, gdy kontrolując legalność zaskarżonej decyzji sąd nie dostrzeże, że rozstrzygnięcie to narusza przepisy postępowania, bądź odnajdując te błędy prawne niewłaściwie oceni ich wpływ na wynik sprawy administracyjnej, przy czym w obu wypadkach ta wadliwość w rozumowaniu sądu musi mieć istotny wpływ na wynik sprawy sądowoadministracyjnej. Oznacza to, że gdyby organ nie naruszył prawa, to najprawdopodobniej zapadłaby decyzja o innej treści.
W rozpatrywanej sprawie przedstawione przez Sąd I instancji przesłanki oddalenia skargi nie pozwalały na zastosowanie w tej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a lub c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, gdyż Sąd nie stwierdził takich naruszeń prawa, które mogły mieć wpływ na sposób rozpatrzenia sprawy przez organy administracji publicznej. Sąd dokonał oceny zaskarżonej decyzji zarówno w kontekście zastosowania przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania i zasadnie uznał, że nie zostały one naruszone. Jeśli zatem z wyroku wynika, że Sąd I instancji nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa (procesowego), które mogło mieć wpływ na wynik sprawy czy też innych naruszeń prawa (np. materialnego), które obligowałyby Sąd do wydania innego rozstrzygnięcia w sprawie, to uznać należy, że rozstrzygnięcie wydane w oparciu o treść art. 151 powołanej ustawy jest zgodne z dyspozycją stosowanej przez Sąd I instancji normy prawnej. Samo wydanie wyroku niezgodnego z oczekiwaniem skarżącego kasacyjnie nie może być utożsamiane z uchybieniem powołanym normom.
Skoro zatem podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut dotyczący naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny przepisów postępowania okazał się nieusprawiedliwiony, należy przejść do oceny zasadności zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia wskazanego w niej przepisu prawa materialnego. W skardze kasacyjnej zawarto zarzut naruszenia przez Sąd I instancji § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez jego błędną interpretację i przyjęcie, że wycena nieruchomości została przeprowadzona w zgodzie z dyspozycją tego przepisu. Zarzut ten uznać należy za niezasadny.
Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć (jak w rozpatrywanej sprawie) wiadomości ściśle specjalnych. W rozpatrywanej sprawie Wojewoda sprawdził w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolował prawidłowości tego rozumowania. Skoro organ uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez ten organ o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają bowiem na organy administracji takiego obowiązku. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżąca Gmina ze względu na stawiane zarzuty natury metodologicznej miała wątpliwości i zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do określenia w wydanej decyzji wysokości należnego odszkodowania, to miała możliwość skorzystania z możliwości poddania ocenie tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania metodologicznej prawidłowości sporządzenia operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy i woli strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten, prezentowany przez Sąd, znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 547/07. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżąca Gmina jednak nie skorzystała.
Na marginesie jedynie zwrócić należy uwagę, że zgodnie z treścią art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej. Niniejsza skarga kasacyjna nie zawiera natomiast zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 138 § 2 oraz art. 16 kpa w związku z wydaniem przez organ II instancji decyzji administracyjnej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w postępowaniu odwoławczym, dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny nie będzie analizował tego problemu. W tej sytuacji Naczelny Sąd Administracyjny zwraca jedynie uwagę na ugruntowane w tej sprawie stanowisko zawarte w wyroku z dnia 14 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1753/06 lub w wyroku z dnia 17 lutego 2010 r., sygn. akt I OSK 624/09.
Przedstawiona argumentacja prowadzi do wniosku, że sprawa co do istoty została prawidłowo rozpatrzona, a dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny ocena prawidłowości zaskarżonych decyzji odpowiada prawu.
Mając powyższe na względzie na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270, ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji.