Uzasadnienie
1. Postanowieniem z 4 grudnia 2020 r., nr (...) Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. z 20 października 2020 r., nr (...) uznające za nieuzasadnione zgłoszone przez M.S. w dniu 28 września 2020 r. 1.1 Organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanego z udziału wynoszącego 40/100 w nieruchomości położonej w miejscowości S., gmina O. składającej się z działek o nr (...) i (...) opisanej w księdze wieczystej nr (...). W dniu 14 września 2020 r. organ egzekucyjny ukończył opis i oszacowanie wartości ww. nieruchomości, który został doręczony zobowiązanemu wraz z operatem szacunkowym. Wartość zajętego udziału wynoszącego 40/100 nieruchomości określono na kwotę 624.000 zł. 1.2 Pismem z 25 września 2020 r. zobowiązany zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, kwestionując ważność i zasadność dokonanego opisu i oszacowania oraz rzetelność sporządzenia operatu szacunkowego. W związku z tym organ egzekucyjny pismem z 29 września 2020 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego celem przekazania dodatkowych wyjaśnień w sprawie sporządzonego operatu szacunkowego. Pismem z 8 października 2020 r. rzeczoznawca majątkowy – E.M. udzieliła dodatkowych wyjaśnień organowi egzekucyjnemu, w których potwierdziła prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego.
1.3 Postanowieniem z 20 października 2020 r. organ egzekucyjny uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione. W zażaleniu zobowiązany wskazał, że w dniu 9 grudnia 2016 r. dokonano już opisu oraz oszacowania wartości nieruchomości i czynności powyższe są ostateczne. Przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, stanowiące lex specialis w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie przewidują konieczności ponownego oszacowania nieruchomości po upływie 2 lat. Jeżeli nawet ponowna wycena byłaby uzasadniona, to nie jest jasne dlaczego do tych czynności nie powołano rzeczoznawcy, który sporządził "zdezaktualizowany" operat szacunkowy przez nikogo nie kwestionowany. Ponowna wycena nieruchomości nie była konieczna z uwagi na prowadzoną działalność gospodarczą polegająca na eksploatacji piasku, co miało skutkować zubożeniem nieruchomości. Zdaniem zobowiązanego operat szacunkowy został sporządzony nierzetelnie, niezgodnie z zasadami wynikającymi z obowiązującymi w tej materii przepisami, a wartość nieruchomości została w sposób drastyczny zaniżona z kwoty 858.187 zł wyliczonej na dzień 9 grudnia 2016 r. na 624.000 zł. Rzeczoznawca nie ustalił wartości złoża i przewidywanych dochodów z jego wydobycia.
1.4 Organ nadzoru utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie stwierdził, że dodatkowy opis i oszacowanie może zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (j. t. Dz. U. z 2020 r., poz. 1427 ze zm.), dalej: "u.p.e.a." Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np. z powodu powodzi, huraganu, pożaru) oraz zmian spowodowanych stanem prawnym. Przez zmiany w stanie nieruchomości trzeba rozumieć również zmiany wartości rynkowej, niezależnie od tego z jakich wynikają przyczyn.
Organ egzekucyjny w dniu 9 grudnia 2016 r. na podstawie art. 110r u.p.e.a. dokonał opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy z 21 listopada 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z.G. powołanego na podstawie przepisu art. 110s u.p.e.a. Zarówno na mocy przepisu art. 110r, jak i art. 110s u.p.e.a ustawodawca odsyła do przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz.U. z 2020 r., poz.1990), dalej: "u.g.n.". Stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy zachowuje ważność przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, ale pod warunkiem, że w tym czasie nie nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Po upływie tego okresu wymagane jest wykonanie nowej opinii o wartości nieruchomości bądź też potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego.
Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez kolejne 12 miesięcy, ale pod warunkiem, że w tym czasie nie nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość dokonania aktualizacji operatu szacunkowego tylko jeden raz - art. 156 u.g.n.
Zobowiązany, w trakcie trwania postępowania egzekucyjnego przeniósł własność posiadanego udziału w nieruchomości aktem notarialnym z 5 grudnia 2017 r. Repertorium A nr 6476/2017 na rzecz swojej córki M.S-T. Powyższe wstrzymało dalsze czynności organu w egzekucji z nieruchomości, aż do zakończenia postępowania przed sądem, zainicjowanego pozwem M.S-T. z 5 marca 2018 r. o wyłączenie spod egzekucji zajętego udziału. Czynność ta spowodowała zaistnienie istotnych zmian (zmiana stanu prawnego) skutkujących zastosowaniem przez organ egzekucyjny przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a.
1.5 Nieruchomość oznaczona nr (...) i (...) w przeważającej jej części składa się z gruntu położonego na złożu kopalin (piasek i grunty inżynierskie) z czynną kopalnią piasku, a pozostała część to grunt zadrzewiony stanowiący tereny zalesień. W świetle § 47 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Istniejąca na gruncie kopalnia piasku, działa na podstawie koncesji wydanej przez Urząd Marszałkowski Województwa Ś. z 24 września 2012 r. i jest ważna do 30 września 2027 r. Wobec wydobycia zmalało złoże piasku i gruntów inżynierskich, które stanowiły podstawę oszacowania wartości nieruchomości wskazaną w operacie szacunkowym z 21 listopada 2016 r. Złoża kopalin są eksploatowane, powodując zmniejszenie zasobów geologicznych.
Wobec ciągłej eksploatacji złoża zmianie ulega wartość nieruchomości. Organ egzekucyjny nie może prowadzić sprzedaży egzekucyjnej na nieaktualnym operacie szacunkowym, albowiem naruszyłby w ten sposób przepisy art. 156 ust.3 i 4 u.g.n. oraz art. 7 i 77 § 1 k.p.a. 1.6 W odniesieniu do zarzutów zobowiązanego w zakresie niepowołania do wyceny nieruchomości rzeczoznawcy, który sporządził "zdezaktualizowany" operat szacunkowy organ nadzoru wyjaśnił, że organ egzekucyjny dokonując ponownej wyceny nieruchomości nie był zobligowany do zlecenia tej czynności temu samemu rzeczoznawcy majątkowemu, który pierwotnie sporządził operat szacunkowy. Podkreślił, że organ egzekucyjny dokonuje wyboru rzeczoznawcy majątkowego na podstawie wcześniej przeprowadzonego postępowania ofertowego. Takie postępowanie w przedmiotowej sprawie przeprowadzono, w wyniku którego na trzynaście zapytań ofertowych dotyczących wyceny nieruchomości odpowiedzi udzieliło trzech rzeczoznawców, z czego tylko jeden złożył pisemną ofertę. Organ egzekucyjny wywiązał się z ciążącego obowiązku i dokonał wyboru najkorzystniejszej oferty.
Odnosząc się do zarzutów strony w zakresie kwestionowania sposobu sporządzenia operatu szacunkowego, organ nadzoru podniósł, że przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nakładają na organy administracji publicznej obowiązek podejmowania wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz wskazania w uzasadnieniu faktycznym wydanego orzeczenia okoliczności, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ma moc prawną dowodu z opinii biegłego i podlega swobodnej ocenie organu zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów. Komentowaną zasadę należy rozumieć w ten sposób, że obowiązujące prawo nie określa z góry, jaką wartość mają określone dowody.
Brak jest możliwości zakwestionowania przez organ egzekucyjny operatu szacunkowego ze względów merytorycznych. Ustalenie wartości nieruchomości wymaga od rzeczoznawcy majątkowego specyficznej wiedzy. Biegły posiada wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Wiedza ta potwierdzana jest nadanymi mu uprawnieniami, które mogą być nadane tylko osobie, która przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Ustawodawca zadbał o rzetelność działań biegłego poprzez ustanowienie sformalizowanego procesu wyceny nieruchomości w przepisach o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.
Jeżeli organ administracji prowadzący postępowanie egzekucyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych. Badanie operatu powinno zatem sprowadzać się wyłącznie do oceny tego dokumentu pod względem formalnym, to jest do ustalenia, czy jest przejrzysty, spójny, logiczny, czytelny i zrozumiały, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, tj. czy zawiera wymagane elementy treści, nie zawiera pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. Opinia biegłego powinna podlegać ocenie ze strony organu egzekucyjnego przede wszystkim z punktu widzenia spełnienia kryteriów określonych w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Przy oszacowaniu nieruchomości biegły jest zobowiązany podać odrębnie wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, co wynika wprost z art. 110s § 2 u.p.e.a.
Istnienie tej normy jednoznacznie obliguje rzeczoznawcę do wyodrębnienia wartości wymienionych w niej elementów, a brak sporządzenia operatu w taki sposób jest wyraźnym jego mankamentem. Organ nadzoru wskazał ponadto jakie uchybienia i błędy nie mogą wystąpić w sporządzanym operacie szacunkowym. Przedstawił i omówił w sposób szczegółowy, jakie treści i informacje powinien zawierać operat szacunkowy.
1.7 Rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową nieruchomości w dniu 27 sierpnia 2020 r. uwzględnił wszystkie niezbędne parametry istotne do jej ustalenia w podejściu dochodowym, porównawczym oraz przy metodzie porównania parami. Zapoznał się starannie i wnikliwie z zarzutami wniesionymi przez zobowiązanego do sporządzonego operatu. Nadto odniósł się do zarzutów dotyczących niewłaściwego określenia wartości złoża kopalin, nieustalenia wielkości złoża i przewidywanych dochodów z jego wydobycia. Dokonał podziału nieruchomości składającej się z działek nr (...) i (...) o łącznej powierzchni 239300 ha na dwie części funkcjonalne, które podlegały odrębnej ocenie, tj. grunt ze złożem kopalin, teren górniczy 20.6828 ha oraz grunt z drzewostanem leśnym teren zalesień 3.2472 ha.
Wobec braku danych z rynku lokalnego, regionalnego jak i krajowego, część funkcjonalna gruntu ze złożem kopaliny (piasek i grunty inżynierskie) została określona przez rzeczoznawcę w podejściu dochodowym, metodą zysków oraz techniką dyskontowania strumieni dochodów. Cena piasku i gruntów inżynierskich została ustalona przez rzeczoznawcę jako cena przeciętna na podstawie zebranych informacji z rynku kilku województw (świętokrzyskie, lubelskie, mazowieckie, łódzkie i wielkopolskie) oraz od specjalistów, między innymi POLVAL- przyjmuje 12 zł za 1 tonę piasku budowlanego (przedział od 8-15 zł) i 4 zł za 1 tonę gruntów inżynierskich (przedział od 1 do 6 zł). W operacie szacunkowym z 2016 r. przyjęto natomiast odpowiednio wartość 1 zł za 1 tonę piasku i 3,50 zł za 1 tonę gruntów inżynierskich. Podane ceny są aktualne i obowiązują na rynku, uwzględniają wszelkie zmiany zachodzące na rynku, a więc i wzrost cen jednostkowych tego rodzaju materiałów.
Dane dotyczące złoża kopalin pozyskano z Urzędu Marszałkowskiego Województwa Ś., który wykorzystał do tego celu zestawienie zmian zasobów "(...)" za rok 2019 i informacji dotyczącej opłaty za wydobytą kopalinę przedkładanych przez przedsiębiorcę (...) oraz z "Bilansu zasobów złóż kopalni w Polsce według stanu na 31 grudnia 2019 r." i innych analizowanych lat. Są to jedyne wiarygodne źródła informacji. Zdaniem organu nadzoru, prawidłowo zatem została ustalona wielkość złoża, a następnie przewidywany przychód i dochód z wydobycia, a na końcu wartość rezydualna. Podobnie, z dużą starannością została ustalona aktualna wartość gruntu z drzewostanem, bez złoża. Suma obu części funkcjonalnych (ze złożem i bez złoża) dała aktualną wartość rynkową całej wycenianej nieruchomości. Z tej kwoty wyodrębniony został udział 40/100 części całości, który wyniósł 624.000 zł. Jest to wartość części ułamkowej aktualna na 2020 r., a nie na 2016 r. Wartości te mają prawo się różnić, albowiem od roku 2016 do 2020, czyli 3,5 roku eksploatowano złoże, zmieniał się zbyt, zaopatrzenie i zakresy cen jednostkowych tej kopaliny oraz uwarunkowania rynku mające wpływ, na wynik wyceny.
Nie bez znaczenia jest fakt, że ponownej wyceny wartości nieruchomości (udziałów) dokonano w okresie pandemii. W okresie tym dokonywane transakcje wykazywały wzrost cen nieruchomości, ale tylko działek rekreacyjnych. Dodatkowymi, negatywnymi czynnikami mającymi wpływ na wycenę wartości złoża "(...)" jest zła lokalizacja, brak w pobliżu większych miejscowości generujących popyt na kruszywo przez cały rok, nienajlepsza jakość kruszywa - w zasobach dominują grunty inżynierskie (dużo frakcji ilasto-pylistych), których zbyt jest ograniczony jedynie do nasypów. Nadto za takimi przyjęciem przemawiał także krótki okres koncesyjny - do września 2027 r., a wystąpienie o nadanie nowej koncesji, związany jest z kosztem około 50.000 zł.
Ponadto organ nadzoru wskazał, że podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, który ostatecznie weryfikuje oszacowanie. Trudno zgodzić się z twierdzeniem zobowiązanego, że krąg potencjalnych zainteresowanych kupnem udziałów ww. nieruchomości zostanie ograniczony do właścicieli pozostałych udziałów. Twierdzenie, że ponowna wycena umożliwia nabycie udziałów w nieruchomości po zaniżonej cenie i ze szkodą dla jej właściciela i wierzycieli, nie została przez skarżącego udowodniona.
- 2. W skardze na powyższe postanowienie M.S. zarzucił naruszenie przepisów:
- - art. 110u § 1 i 2 u.p.e.a. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie);
- - art. 110r § 1 u.p.e.a. poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości;
- - art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art.18 u.p.e.a., poprzez naruszenie przez organ administracji obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.
W oparciu o powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
2.1 W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że w zarzutach do opisu i oszacowania wartości oraz w zażaleniu na sposób ich rozpatrzenia wnosił o uznanie zaskarżonych czynności za nieważne. W postępowaniu egzekucyjnym, którego przedmiotem jest ww. udział w nieruchomości, dokonano już opisu i oszacowania protokołem z 9 grudnia 2016 r., a czynności te są ostateczne. Zobowiązany nie otrzymał informacji, aby opis i oszacowanie zostały w stosownym trybie uchylone, nie ma zaś przepisu, który uznawałby ten etap egzekucji za nieskuteczny bądź nieważny. Przepisy u.p.e.a., stanowiące lex specialis w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie przewidują konieczności ponownego oszacowania nieruchomości po upływie 2 lat. Jeżeli nawet ponowna wycena byłaby uzasadniona, to nie jest jasne, dlaczego do tych czynności nie powołano rzeczoznawcy, który sporządził "zdezaktualizowany" operat szacunkowy, przez nikogo nie kwestionowany.
2.2 Skoro w niniejszej sprawie zmiana wartości nieruchomości spowodowana była zmniejszeniem wielkości złoża kopalin na skutek ciągłej jego eksploatacji, to organ egzekucyjny w protokole opisu i oszacowania (i operacie szacunkowym) powinien przedstawić stosowne dowody. Operat szacunkowy nie zawiera żadnych wyliczeń, jaka była wielkość złoża, a jaka jest obecnie i o ile się zmniejszyła. W tym zakresie nie przeprowadzono żadnych badań empirycznych, np. ekspertyzy geologicznej pozwalającej stwierdzić jaka jest faktyczna wielkość złoża, co byłoby podstawą do jego rzetelnej wyceny. Organ administracji nie podał, w jaki sposób zasoby piachu miałyby się zmniejszać, nie wskazał dowodów na prowadzenie eksploatacji jak chociażby dokumentów wywozu czy sprzedaży - niezależnie od tego jaki podmiot miałby tego dokonywać. W złożonych przez skarżącego sprawozdaniach za lata 2017 - 2019 nie ma informacji o zmianach w stanie fizycznym nieruchomości, w szczególności o zmniejszeniu złoża kopalin na skutek jego eksploatacji.
2.3 Organ administracji w sposób nieuzasadniony odwołał się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ przepisy u.p.e.a. takiego generalnego odesłania nie zawierają, natomiast powołane przepisy dotyczą kwestii szczegółowych, jak uprawnienia do szacowania i sposób sporządzania operatu szacunkowego.
Strona skarżąca nie podzieliła poglądu, że wybór rzeczoznawcy przez organ egzekucyjny musiał odbyć się na zasadzie wyboru "najkorzystniejszej oferty". Jej zdaniem organ nie wyjaśnił, co oznacza oferta najkorzystniejsza, czy chodzi o cenę usługi rzeczoznawcy, czy też zaoferowanie oszacowania nieruchomości na najniższym poziomie, aby organ egzekucyjny łatwo znalazł nabywcę. Wybór biegłego w postępowaniu administracyjnym (podobnie jak sądowym) następuje na postawie powołania, na mocy postanowienia organu administracji spośród osób figurujących na liście biegłych skarbowych. Organ egzekucyjny powinien wyznaczyć biegłego, który posiada wiedzę, kompetencję i doświadczenie w szacowaniu wartości kopalin. Biegły ma obowiązek wykonać takie zlecenie, bowiem w przeciwnym wypadku naraża się na ukaranie grzywną.
2.4 Operat szacunkowy został sporządzony nierzetelnie, niezgodnie z zasadami wynikającymi z obowiązujących w tej materii przepisów, a wartość nieruchomości została drastycznie zaniżona. W operacie szacunkowym z 9 grudnia 2016 r. określona została na 858 187 zł, a zaskarżona wycena opiewa na 624 000 zł. Rzeczoznawca w sposób niewłaściwy określił wartość złoża kopalin. Nie ustalił wielkości złoża i przewidywanych dochodów z jego wydobycia. Nie wiadomo dlaczego wartość nieruchomości zmalała o 30 % w porównaniu do wcześniejszej wyceny. Pobieżna analiza rynku nieruchomości, cen, niezależnie od rodzaju i przeznaczenia, wykazuje, że nie spadły w ciągu ostatnich 3,5 roku, a wręcz przeciwnie - wzrosły. Wskazane wyjaśnienia rzeczoznawcy są gołosłowne i ograniczają się w zasadzie do zapewnienia, że sporządzony operat jest zgodny z zasadami sztuki i obowiązującymi przepisami.
2.5 W operacie szacunkowym z 9 grudnia 2016 r. przedstawione zostały rzetelne i wiarygodne analizy i wyliczenia w szczególności w zakresie wielkości złoża kopalin i potencjalnych, przewidywanych dochodów z ich wydobycia. Na tej podstawie ustalono wartość złoża jako element ustalenia ceny rynkowej całej nieruchomości, a następnie egzekwowanego udziału. Zaskarżona wycena takich analiz i wyliczeń nie zawiera i zamyka się na jednej stronie operatu podającej nieczytelne i nieprzejrzyste dane, z których trudno wciągnąć jakieś wnioski.
2.6 Skoro zdaniem organu nastąpiła zmiana wartości udziału nieruchomości gdyż w okresie pomiędzy wycenami zmieniła się struktura rynku zbytu, zapotrzebowanie i zakresy cen jednostkowych tej kopaliny oraz uwarunkowania rynku, mające wpływ na wynik wyceny, w tym pandemia, to twierdzenia te powinny zostać poparte danymi statystycznymi, analizami czy opracowaniami.
2.7 Nie sposób zgodzić się z tezą, że w zaskarżonym operacie szacunkowym - tym razem prawidłowo dostrzeżono złą lokalizację, powodującą ograniczony popyt na kruszywo. W dniu 28 grudnia 2020 r. na stronie GDDKiA Oddział w K. opublikowano ogłoszenie o przetargu na obwodnicę O. Realizacja tej inwestycji będzie wymagała użycia ogromnej ilości piachu tzw. podsypkowego, który dominuje na złożach "(...)". Z uwagi na brak w pobliżu innych kopalni piachu, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że źródłem tego surowca będzie nieruchomość, której wycena jest przedmiotem niniejszego postępowania. Eksploatacja złoża na potrzeby wskazanej inwestycji przyniesie właścicielowi znaczne dochody, przy relatywnie niewielkich nakładach.
Określenie wartości udziału zbliżonego do cen rynkowych jest niezmiernie ważne w niniejszej sprawie, ponieważ mamy do czynienia ze specyficznych rodzajem gruntu, gdzie krąg potencjalnych nabywców jest ograniczony do podmiotów eksploatujących złoża piasku, ponadto licytowany będzie jedynie udział, co oznacza, że zainteresowanym może być właściciel pozostałych udziałów. Nie zadziała więc tutaj mechanizm licytacyjny korygujący ewentualnie cenę wywoławczą do wartości rynkowej tak jak w przypadku rzeczy powszechnie i łatwo zbywalnych np. samochód czy działka budowlana. Można odnieść wrażenie że ponowna wycena umożliwić ma nabycie nieruchomości po zaniżonej cenie, ze szkodą dla skarżącego i wierzycieli.
2.8 W odpowiedzi na skargę organ nadzoru podtrzymał swe dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.
- 3. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:
3.1 Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j. t. Dz. U. z 2021 r., poz.137) i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j. t. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), dalej: "p.p.s.a.", sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem, zarówno materialnym, jak i procesowym, nie jest przy tym – co do zasady- związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Rozpoznając sprawę w tak określonych granicach sąd stwierdził, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa. Ustalenia faktyczne dokonane przez organy obu instancji znajdują oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym. Sąd przyjął je za podstawę dalszych rozważań.
Na wstępie należy dodatkowo zauważyć, że sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na podstawie tego przepisu, jest przy tym niezależne od woli stron (por. wyrok NSA z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt II OSK 1867/17- to oraz inne powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).
3.2 Przedmiotem niniejszej skargi jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy postanowienie organu egzekucyjnego, którym uznano za nieuzasadnione zarzuty zobowiązanego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, z udziału w której, wynoszącego 40/100, prowadzona jest egzekucja.
Spór, zainicjowany przez zobowiązanego zarzutami, obejmuje dwa obszary zagadnień. Pierwszy dotyczy możliwości i zasadności przeprowadzenia przez organ egzekucyjny dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, drugi natomiast prawidłowości sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Sąd, w kontekście obu tych zagadnień, potwierdza prawidłowość stanowiska wyrażonego w zaskarżonym postanowieniu, co do istnienia prawnych i faktycznych podstaw dla sporządzenia i wykorzystania w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym nowego operatu szacunkowego.
3.3 Stosownie do treści art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania, jak również innych, nieznanych mu uczestników postępowania poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (art. 110o § 1-3 u.p.e.a.).
Z przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania organ sporządza protokół, którego treść określa art. 110r u.p.e.a. Z kolei zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartość nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie.
Uregulowana w powyżej powołanym przepisie instytucja zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowi samodzielny środek prawny i ma również pełne zastosowanie w sytuacji opisanej w art.110u § 2 u.p.e.a., tj. gdy organ egzekucyjny przeprowadził dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Ustawodawca dopuścił taką możliwość jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany. Zdaniem sądu będą to wszelkie zmiany w stanie nieruchomości, zarówno natury faktycznej, jak i prawnej, które wpływają na wartość nieruchomości. Niewątpliwym celem tej regulacji jest urealnienie wartości majątku, który służy zaspokojeniu wierzyciela, a w niniejszej sprawie nieruchomości, której licytacja pozwoli na uzyskanie kwoty adekwatnej dla jej wartości i w tej mierze stanowić będzie pokrycie dla egzekwowanego przez organ zobowiązania. Podstawą faktyczną dla nowego opisu i oszacowania nie jest przy tym jakakolwiek zmiana, a zmiana "istotna" – ważka, znacząca.
W realiach niniejszej sprawy zmiany prawne w statusie poddanej egzekucji nieruchomości (przeniesienie własności jej udziału na córkę zobowiązanego i wstrzymanie czynności egzekucyjnych), a przede wszystkim zmiany faktyczne, wynikające z eksploatacji kopalin znajdujących się na tej nieruchomości, a w konsekwencji pomniejszenie złóż piasku w sposób niewątpliwy na przestrzeni czasu, wyznaczonej pierwszym dokonanym w sprawie opisem i oszacowaniem tejże nieruchomości z 9 grudnia 2016 r. i upływem prawie 4 lat do dokonania kolejnego opisu i szacunku, stanowiła przejaw istotnej zmiany w stanie tejże nieruchomości. Organ egzekucyjny był zatem uprawniony do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wydobycie piasku na tej nieruchomości odbywa się na podstawie koncesji z 24 września 2012 r. ważnej do 30 września 2027 r., a tym samym na przestrzeni prawie 4 lat zmienił się istotnie stan tej nieruchomości.
Przeciwnych wniosków nie uzasadnia odwołanie się przez stronę w skardze do złożonych sprawozdań za lata 2017 – 2019, bowiem dokumenty te nie zawierają informacji, które potwierdzałyby brak eksploatacji znajdującego się na nieruchomości złoża. Wbrew też sugestiom zawartym w skardze organ egzekucyjny dla dokonania nowego opisu i oszacowania nie musiał dysponować danymi, czy też wyliczeniami wykonanymi przez biegłego. Skorzystanie z dyspozycji przepisu art.110u § 2 u.p.e.a. nie wymaga też, jak oczekuje tego strona, uprzedniego podjęcia czynności procesowych celem uchylenia, czy też unieważnienia wcześniej dokonanego opisu i oszacowania.
W konsekwencji zatem, zdaniem sądu, nie doszło w sprawie do zarzucanej w skardze błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania art.110u § 2 u.p.e.a.
3.4 Analiza akt sprawy, w tym kolejnego sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, z uwzględnieniem postawionych w tym kontekście zarzutów skargi, nie dała podstaw sądowi dla zakwestionowania prawidłowości tegoż operatu, a tym samym potwierdzenia stanowiska zobowiązanego o nierzetelności tego operatu, prezentowanego przez zobowiązanego konsekwentnie w zarzutach, zażaleniu oraz skardze.
Z przepisu art. 110s § 1 u.p.e.a. wynika, że ustawodawca upoważnił do oszacowania zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego uprawnionego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości na wniosek organu egzekucyjnego dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek wykonania czynności szacunku nieruchomości. Bezsporne jest, że mgr inż. E.M. jest uprawnionym rzeczoznawcą i faktu tego nie podważa sposób dokonania jej wyboru przez organ, który nie miał również prawnego obowiązku powołania do dokonania przedmiotowych czynności rzeczoznawcy, który uprzednio wykonał operat w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości zgodnie z zasadami ich wyceny. Sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości określa rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Rozporządzenie Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742) stanowi, że:
- 1) jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków (§ 1 rozporządzenia);
- 2) jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczbę kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§ 2 rozporządzenia);
- 3) opis nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, powinien zawierać w szczególności określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów, gruntów ornych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów (§ 3 rozporządzenia);
- 4) jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymienia się prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste (§ 4 rozporządzenia).
W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy dokładnie oznaczyć nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji i jej poszczególne składniki oraz wskazać ich rzeczywistą wartość. W związku z tym przy opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków.
Do sporządzonego dokumentu opisu i oszacowania wartości nieruchomości mają na mocy art. 18 u.p.e.a. zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, zatem protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 68 § 1 k.p.a.). Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości.
Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
W ocenie sądu, wbrew zarzutom skargi, wszystkie te warunki zostały spełnione. Rzeczoznawca opisał szczegółowo położenie nieruchomości (lokalizacja i otoczenie), dokonał badania ksiąg wieczystych, uwzględnił wypis z rejestru gruntów oraz stan techniczno - użytkowy. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie przedstawiono szczegółowo uwarunkowania prawne wyceny, uwzględniono rodzaj wartości rynkowej, wybierając podejście i metodę wyceny rzeczoznawca dokonał podziału nieruchomości na dwie części funkcjonalne bowiem jedna część nieruchomości stanowi grunt położony na złożu kopalin, a druga stanowi tereny zalesień. Względem pierwszej, z uwagi na brak danych zarówno z rynku lokalnego, regionalnego, jak i krajowego, przyjął podejście dochodowe, metodą zysków i techniką dyskontowania strumieni dochodów.
Względem drugiej natomiast, przyjmując istnienie mało wartościowego drzewostanu jej wartość określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Wybór tego podejścia i metody został uzasadniony, a następnie w sposób przejrzysty odniesiony do uwarunkowań prawnych i faktycznych szacowanej nieruchomości z odpowiednim uzasadnieniem poszczególnych elementów wyceny.
Należy przy tym mieć na uwadze, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organ egzekucyjny powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy. Taka ocena została w niniejszej sprawie została przez organy dokonana. Podkreślenia wymaga natomiast, że organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (zob. np. wyrok NSA z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11 oraz wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., II SA/Gd 517/09). Sąd orzekający w niniejszej sprawie poglądy prezentowane w tych orzeczeniach w pełni podziela.
W kontekście powyższego wskazać też należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art.151 ust 1 tej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione.
Sąd stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę z poszanowaniem wskazanych przepisów u.g.n. Brak jest potwierdzenia dla zarzutów skargi, w których skarżący eksponuje, nie wskazując przy tym konkretnych przepisów prawa, niezgodność operatu z przepisami oraz fakt, że wartość nieruchomości została drastycznie zaniżona, w tym wartość złoża kopalin. Wbrew tym twierdzeniom, analiza tegoż operatu jednoznacznie potwierdza, że biegła, co do części nieruchomości, zarówno dokonała wyboru podejścia, jak i metody jej wyceny właśnie z uwzględnieniem, że na gruncie znajduje się złoże kopalin (wybrano podejście dochodowe metodą zysków i techniką dyskontowania strumieni dochodów – art.152 ust.3 oraz art.153 ust.2 u.g.n. – wykorzystując Notę interpretacyjna nr 2 "Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości"). W operacie uwzględniono wielkość złoża piasku i przewidywany dochód z jego wydobycia, określając w ujęciu długoterminowym (prognoza) wartość przychodu ze sprzedaży piasku i gruntów inżynierskich oraz wartość rynkową tej części nieruchomości.
Złoże kopalin zostało szczegółowo zidentyfikowane (str. 10 – 11 operatu), a cena piasku i gruntów inżynierskich została ustalona przez rzeczoznawcę jako cena przeciętna na podstawie zebranych informacji z rynku kilku województw, a dane dotyczące złoża kopalin pozyskano z Urzędu Marszałkowskiego Województwa Ś., który wykorzystał do tego celu zestawienie zmian zasobów "(...)" za rok 2019 i informacji dotyczącej opłaty za wydobytą kopalinę przedkładanych przez przedsiębiorcę (...) oraz z "Bilansu zasobów złóż kopalni w Polsce według stanu na 31 grudnia 2019 r." i innych analizowanych lat. Niewątpliwie były to wiarygodne źródła informacji.
3.5 Wbrew również pozostałym twierdzeniom skargi, argumentacja zawarta w zaskarżonym postanowieniu, co do przyczyn zmiany wartości szacowanej nieruchomości, w tym wpływu stanu pandemii, miała swe konkretne podstawy w przedmiotowym operacie (str.15-16 operatu). Skoro zaś dokument ten został sporządzony 27 sierpnia 2020 r., to wbrew sugestiom skarżącego, rzeczoznawca nie mógł uwzględnić ogłoszonego w dniu 28 grudnia 2020 r. przetargu na budowę obwodnicy O. i ocenić ewentualnego wpływu tej inwestycji na wartość szacowanej nieruchomości.
W odniesieniu do dokonanej przez organy oceny operatu szacunkowego nie odnalazły zatem potwierdzenia podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1 k.p.a. Dodatkowo należy wskazać na ugruntowany w orzecznictwie sądowym pogląd, że sąd administracyjny jak i organ administracji nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w istocie tego oczekiwałby skarżący. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego.
W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n, który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Jeśli więc strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - na mocy w/w art. 157 u.g.n. (por. wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, czy też z 24 października 2018 r., sygn. akt II FSK 3220/16). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie, nie przeprowadzono takiej oceny, która mogłaby podważać sporządzony operat. Trafnie w tej sytuacji należało uznać przedłożony w sprawie operat szacunkowy za sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Konieczną w tym miejscy jest również uwaga, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12 czy z 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14). Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Zdaniem sądu, wnioski organu nadzoru wysnute na tym tle zasługiwały na akceptację.
3.6 Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.