Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy postanowieniem nr 254/2018 z dnia 23 października 2018 r., wydanym na podstawie art. 48 ust 2 w związku z art. 48 ust 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2018, poz. 1332) oraz art. 123 kpa, w związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym w sprawie budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę budynku pensjonatu z stajnią usytuowanego na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O., której inwestorem jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. wstrzymał prowadzenie robót budowlanych polegających na budowie budynku pensjonatu z stajnią usytuowanego na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O., której inwestorem jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. i nałożył na inwestora, obowiązek przedłożenia, w siedzibie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy, w terminie 90 dni od dnia doręczenia postanowienia: zaświadczenia wydanego przez Burmistrza Gminy O. o zgodności budowy budynku pensjonatu z stajnią usytuowanego na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O. z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego; dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3 ustawy Prawo budowlane (do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2): cztery egzemplarze projektu budowlanego budowy budynku pensjonatu z stajnią usytuowanego na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O. wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością działką nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O. na cele budowlane.
W uzasadnieniu organ wskazał, że jak wynika z akt sprawy, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy, w związku z wnioskiem J. M. z dnia 11 stycznia 2018 r. o wszczęcie postępowania w sprawie budynku gospodarczego (stodoła) użytkowanego jako pensjonat i wiaty gospodarczej użytkowanej jako ujeżdżalni koni usytuowanych na działce nr [...] w miejscowości K., poinformował strony o terminie kontroli na działce w zakresie tych obiektów. Przeprowadzona w dniu 22 lutego 2018 r. kontrola wykazała, że na działce wybudowane zostały trzy obiekty obiekt nr 1 wiata gospodarcza, obiekt nr 2 budynek o funkcji pensjonatu agroturystycznego ze stajnią oraz obiekt nr 3 wiata użytkowana jako ujeżdżalnia koni. Obiekt nr 1 wiata o funkcji gospodarczej do obsługi gospodarstwa agroturystycznego (przechowywanie nawozów i innych materiałów związanych z agroturystyką) wybudowana została na podstawie decyzji pozwolenia na budowę nr 206/15 wydanej w dniu 30 marca 2015 r. przez Starostę Trzebnickiego na rzecz inwestora J. C. Kierownikiem budowy jest J. M., który jak wynika z jego oświadczenia dokonywał na bieżąco wpisów do prowadzonego dziennika budowy.
Po porównaniu stanu rzeczywistego z stanem zaprojektowanym wynikającym z zatwierdzonego projektu budowlanego wynika, że wprowadzono zmiany w stosunku do rozwiązań zatwierdzonych projektem budowlanym między innymi w zakresie wykonania dodatkowych elementów stalowych stężających, dodatkowej pełnej ściany szczytowej i częściowo bocznej, zmiany koloru pokrycia dachowego. Obiekt nr 2, to budynek o funkcji pensjonatu z stajnią. Podczas kontroli obecne osoby oświadczyły, że ten budynek pełnił funkcję budynku gospodarczego jako podpiwniczonej stodoły, która na podstawie dokonanego zgłoszenia w trybie art. 30 ustawy Prawo budowlane została wyremontowana w zakresie wynikającym z zgłoszenia. W trakcie robót remontowych inwestor zdecydował się na wykonanie szeregu innych robót wykraczających poza zakres zgłoszenia. Powyższe doprowadziło do tego, że obiekt obecnie pełni funkcję pensjonatu ze stajnią, roboty budowlane zostały zakończone.
Zakres robót, kształt obiektu, funkcję, instalacje zostały zobrazowane na dokumentacji dołączonej do wniosku ze zmianą w zakresie tarasu i schodów od strony zaplecza działki. Funkcję pensjonatu obiekt pełni od 2017 r., w tym też roku wszelkie roboty budowlane zostały zakończone. Inwestorem robót jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N., która kontynuowała rozpoczęte roboty budowlane przez J. C., która nie posiada żadnych innych zgód w zakresie decyzji o pozwoleniu na budowę, rozbudowę czy też przebudowę obiektu. Obiekt nr 3 jako wiata o funkcji ujeżdżalni koni wybudowana została w roku 2015 przez Inwestora J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. bez decyzji o pozwoleniu na budowę. Budowa obiektu zakończona. Mając na uwadze powyższe organ ze względu na odmienne stany prawne jak i odrębne samodzielne obiekty wszczął odrębne postępowania administracyjne w sprawie ww. obiektów.
Przedmiotem tego postanowienia jest obiekt nr 2, budynek o funkcji pensjonatu z stajnią. Właścicielem działki [...] w K. jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 r. wszczęto postępowanie administracyjne w sprawie remontu, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek pensjonatu z stajnią usytuowanego na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O., zrealizowanych bez wymaganej decyzji pozwolenia na budowę, której inwestorem jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 r. wezwano J. Spółka z o.o. jak i J. C. do przedłożenia w siedzibie inspektoratu w terminie 30 dni od daty otrzymania wezwania:- kopii posiadanej dokumentacji technicznej dotyczącej dokonanego przez J. C. w dniu 14.05.2007 r. zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie budynku gospodarczego: wymiana pokrycia dach, naprawa elewacji, wymiana stolarki, rur, rynien spustowych, wymian a wewnętrznych okładzin tynków posadzek, zabezpieczenie konstrukcji w zakresie ppoż grzybów etc; -kopii posiadanej dokumentacji technicznej (rysunki, szkice, zdjęcia itp.) obrazującej obiekt gospodarczy (obecnie pensjonat) przed 14.05.2007 r. tj sprzed wykonania robót objętych zgłoszeniem z dnia 14.05.2007 r.; potwierdzenia informacji kto był inwestorem robót budowlanych J. Spółka z o.o. czy też J. C. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 r. zwrócono się do DWKZ we Wrocławiu o przesłanie kopii ewentualnie posiadanej dokumentacji technicznej (rysunki, zdjęcia, opis itp.) obiektu gospodarczego a obecnie pensjonatu sprzed 2007 r., tj sprzed jego rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania.
Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 r. zwrócono się do Burmistrza Gminy O. o udzielenie informacji czy zrealizowana inwestycja (budynek pensjonatu z stajnią) jest zgodna z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy O. obręb K. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 r. zwrócono się również do Starosty Trzebnickiego o wypożyczenie akt sprawy dotyczącej dokonanego przez J. C. w dniu 14.05.2007 r. zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie budynku gospodarczego: wymiana pokrycia dach, naprawa elewacji, wymiana stolarki, rur, rynien spustowych, wymiana wewnętrznych okładzin tynków posadzek, zabezpieczenie konstrukcji w zakresie ppoż grzybów etc. W imieniu J. Spółka z o.o. jak i J. C. pismem z dnia 21 maja2018 r. pełnomocnik poinformował iż nie posiada dokumentacji technicznej złożonej do zgłoszenia z dnia 14 maja 2007 r., dotyczącego zamiaru wykonania remontu budynku gospodarczego jak i żadnych innych szkiców rysunków zdjęć obrazujących obiekt sprzed wykonania robót objętych zgłoszeniem zaś inwestorem był J. C. Burmistrz Gminy O. pismem z dnia 14 maja 2018 r. poinformował iż budynek usytuowany jest na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy O. dla obrębów B., K.(1), K., L., O.(1), W. zatwierdzonym Uchwalą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2017r. poz. [...].
Działka [...] w K. w tym planie miejscowym znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem RM/MN/2, gdzie przeznaczenie podstawowe zostało ustalone jako zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca zaś przeznaczenie uzupełniające określono jako usługi wbudowane w części parterowej budynku mieszkalnego. Ponadto dodatkowo w § 2 uchwały wprowadzono definicję zabudowy zagrodowej, przez którą należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne oraz zabudowania służące produkcji rolnej w tym magazynowe, składowe, gospodarcze, inwentarskie, a także zabudowania związane z działami specjalnymi produkcji rolnej i agroturystyką. Słowo agroturystyka należy rozumieć jako działalność turystyczna rekreacyjna realizowana i uzupełniająca działalność rolniczą prowadzona w gospodarstwie rolnym.
Natomiast na działce nr [...] w K. powstał obiekt o nazwie pensjonat ze stajnią który z definicji jest obiektem hotelarskim związanym ze świadczeniem usług hotelowych, które regulowane są przez dwa akty prawne ustawę o usługach turystycznych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2017r. poz 1553) oraz rozporządzenie w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów w których są świadczone usługi hotelarskie z 19 sierpnia 2004r. (Dz. U. z 2004 r. nr 188 poz 1945). DWKZ we Wrocławiu pismem z dnia 17 maja 2018 r. poinformował iż budynek gospodarczy - stodoła na dz. Nr [...] AM [...] obręb K. (dawniej dz. Nr [...]) stanowił obiekt zabytkowy, wzniesiony w konstrukcji szachulcowej w końcu XXI w. Budynek ujęty był w wykazie zabytków i podlegał ochronie konserwatorskiej. Ze względu na bardzo zły stan techniczny obiektu, Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków we Wrocławiu zaopiniował pismem z dnia 31.10.2016 r. ([...]) przebudowę i rozbudowę budynku - projekt do wglądu w Archiwum WUOZ we Wrocławiu.
Zaopiniowany projekt przewidywał rozbiórkę obiektu z przebudową (utworzenie kondygnacji przyziemia, pierwszego piętra i poddasza) z powtórzeniem gabarytów, bryły i formy stajni, z oknami połaciowymi oraz rozbudowę budynku o dwie parterowe przybudówki. DWKZ we Wrocławiu poinformował również, iż nie dokonywał uzgodnienia zrealizowanej inwestycji w trybie art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego. DWKZ we Wrocławiu, dołączył również dokumentację zdjęciową przedstawiającą stan budynku sprzed wykonania jakichkolwiek robót budowlanych i stan obiektu zrealizowanego. Z porównania zdjęć wynika jednoznacznie iż są to dwa różne obiekty. Obiekt w stanie obecnym nie przypomina kształtem i wymiarami budynku stodoły sprzed 2007 r. Dokonując analizy projektu sporządzonego przez G. S. zaopiniowanego przez DWKZ we Wrocławiu pismem z dnia 31.10.2016 r. ([...]) należy stwierdzić iż projekt w swej treści określał, że stan degradacji podstawowych elementów konstrukcyjnych, planowana rozbudowa obiektu poprzez pogłębienie około 150 cm istniejącego posadowienia w celu wydzielenia kondygnacji przyziemia, piętra i poddasza oraz dobudowa do ścian szczytowych dwóch budynków gospodarczych zadecydowała o rozbiórce istniejącego budynku gospodarczego i odbudowie go w części ponad poziomem terenu w bryle o niezmienionych podstawowych wymiarach zewnętrznych.
Z porównania rysunków z projektu ze stanem rzeczywistym należy jednoznacznie stwierdzić iż częściowo przypomina on obiekt zrealizowany nie mniej jednak obecny kształt jak podział forma i funkcja budynku jest inna niż ta stanowiącą podstawę uzgodnień z DWKZ we Wrocławiu. Jak wynika z przekazanego przez Starostę Trzebnickiego zgłoszenia J. C. z dnia 14 maja 2007 r. wykonania robot budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę przedmiotem wniosku był remont budynku gospodarczego na działce nr [...] w K. polegający na wymianie pokrycia dachowego, naprawa elewacji, wymiana stolarki, rur, rynien spustowych, wymiana wewnętrznych okładzin tynków posadzek, zabezpieczenie konstrukcji w zakresie ppoż. grzybów etc. Z dołączonej do zgłoszenia dokumentacji technicznej sporządzonej przez J. M. wynika jednoznacznie, że obiekt stanowi budynek gospodarczy parterowy nie podpiwniczony o konstrukcji drewnianej "pruski mur" z wypełnieniem ścian słomą i cegłami o wymiarach 25 x 10,50m o wysokości 10m. o dachu dwuspadowym pokrytym dachówka ceramiczną a posadzkę wewnątrz budynku stanowi klepisko.
Z dokumentacji wynika ze stan techniczny budynku wyklucza go całkowicie z eksploatacji wobec czego budynek nadaje się do kapitalnego remontu ze względu na zagrożenie jego zawaleniem się. Opisany stan techniczny został zobrazowany również na dokumentacji zdjęciowej, Z porównania ww. zdjęć budynku stodoły z 2007 r. z stanem rzeczywistym należy jednoznacznie stwierdzić iż są to dwa różne obiekty. Obiekt w stanie obecnym nie przypomina kształtem i wymiarami budynku stodoły sprzed 2007 r. Organ wyjaśnia, że jeśli inwestor prowadzi roboty niezgodnie z dokonanym zgłoszeniem i realizuje inny obiekt budowlany, który wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, dokonuje samowoli budowlanej, a organ nadzoru budowlanego powinien w takim razie przeprowadzić postępowanie legalizacyjne na podstawie art, 48-49 Prawa budowlanego. Nie wywołuje skutków określonych w art. 30 Prawa budowlanego zgłoszenie przez inwestora zamiaru wykonania określonych robót wymienionych w art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego w sytuacji, gdy w rzeczywistości zamiarem inwestora była inwestycja wymagająca pozwolenia na budowę.
Zgłoszenie wykonywania określonych robót budowlanych i brak sprzeciwu właściwego organu wyłącza, co do zasady ustalenie, że roboty te były wykonywane w warunkach uzasadniających zastosowanie art. 48 Prawa budowlanego, chyba że rzeczywistym zamiarem inwestora jest obejście przepisów o uzyskaniu pozwolenia na budowę. Tak więc w zakresie samego przedmiotu zamierzonych przez inwestora robót budowlanych remontowych stwierdzić trzeba, iż dokonał on skutecznego zgłoszenia zamiaru jej realizacji. Przekroczenie wskazanych w tym przepisie wartości (tj. rozbiórka obiektu i wykonanie jego od nowa w kształtach większych niż poprzednio) wykluczać będzie dopuszczalność jego realizacji w oparciu o dokonane zgłoszenie zamiaru jego remontu. Tak więc realizacja pensjonatu winna już odbywać się na podstawie pozwolenia na budowę. Taki bowiem przypadek działań inwestycyjnych nie został określony pośród normatywnych wyjątków (29-31 Prawa budowlanego) od zasady realizacji inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego).
Realizacja takich robót narusza art. 28 Prawa budowanego i inwestor musi liczyć się z konsekwencjami z art. 48 Prawa budowlanego. Jeżeli więc zrealizowane na podstawie zgłoszenia roboty budowlane są inne od opisu zamieszczonego w tym zgłoszeniu, to właściwy organ nadzoru budowlanego jest zobligowany do wszczęcia z urzędu postępowania na podstawie norm adekwatnych do konkretnego stanu faktycznego. Okoliczności faktyczne sprawy wskazują jednoznacznie, że od początku zamiarem inwestora była realizacja inwestycji innej niż wskazana w zgłoszeniu, wymagającej pozwolenia na budowę. Świadczy o tym w szczególności przeprowadzone postępowanie w DWKZ we Wrocławiu w 2006 r. w zakresie uzgodnienia planowanej przez inwestora inwestycji. Inwestor nie udowodnił w żaden sposób swoich twierdzeń, że pierwotnie dokonał remontu budynku gospodarczego zgodnie ze zgłoszeniem, a w późniejszym okresie dokonał jego rozbudowy, nadbudowy i zmiany funkcji, co w ocenie organu nadzoru budowlanego nie zmieniło by również podstawy prowadzonego postępowania w zakresie rozbudowy, nadbudowy i zastosowania w tym przypadku art. 48 ustawy Prawo budowlane.
Przedłożona do wniosku z dnia 11 stycznia 2018 r. J. M. (pełnomocnika J. C.) dokumentacja techniczna stanowi w dużej części odzwierciedlenie stanu rzeczywistego istniejącego budynku pensjonatu na działce [...] w K. poza dodatkowymi zrealizowanymi częściami obiektu w tylnej części w postaci tarasu zewnętrznego o konstrukcji stalowo drewnianej wraz z schodami zewnętrznymi. Obiekt zrealizowany i ten zobrazowany na dokumentacji technicznej posiada długość 37,53 m i szerokość zmienną od 10,58 m (część środkowa) do 16,77 m. (części skrajne) z trzema kondygnacjami.
Mając na uwadze powyższe po analizie zgromadzonego materiału dowodowego stwierdzono, że inwestor dokonał rozbiórki istniejącego w 2007 r. budynku stodoły i wykonał nowy obiekt w miejscu istniejącego w 2007 r. budynku stodoły w innym kształcie formie wymiarach i konstrukcji, czego nie można nazwać rozbudową, nadbudową czy też odbudową istniejącego w 2007 r. budynku stodoły. Dlatego też pismem z dnia 23 października 2018 r. doprecyzowano przedmiot prowadzonego postępowania jako budowę bez wymaganego pozwolenia na budowę budynku pensjonatu wraz z stajnią na działce nr [...] w K. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy wskazał, że organ administracyjny obowiązany jest do stosowania prawa i nie może w dowolny sposób dokonywać interpretacji przepisów, gdyż narusza to prawa i obowiązki stron postępowania oraz godzi w zaufanie do organów państwowych. Postępowanie administracyjne oparte jest na zasadach przewidzianych w Kodeksie postępowania administracyjnego oraz w przepisach prawa materialnego.
Wobec powyższego należy stwierdzić, iż organy nadzoru budowlanego, zgodnie z zapisem art. 83 Prawa budowlanego, wykonują zadania i kompetencje na podstawie przepisów Prawa budowlanego i tylko w tym kontekście mają prawo badać poprawność prowadzonych inwestycji. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż inwestor wykonał w warunkach samowoli budowlanej roboty budowlane, które w myśl art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego należy traktować jako budowę obiektu budowlanego, zgodnie bowiem z tym przepisem przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Obiekt, który powstał w wyniku rozbiórki istniejącego budynku stodoły, ze względu na rozmiar i funkcję podlega przepisom dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, albowiem nie podlega wyłączeniu, w myśl przepisów art. 29-31 ustawy Prawo budowlane.
Powyższa okoliczność skutkuje, z racji braku legitymowania się inwestora ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, stosowaniem wobec inwestycji polegającej na budowie budynku o funkcji pensjonatu z stajnią art. 48 Prawa budowlanego. Wskazany przepis w ust. 1 stanowi bowiem, iż organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Z art. 48 ust. 2 prawa ustawy Prawo budowlane wynika natomiast, że jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1 jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.
Dalej wyjaśnia, iż w ocenie organu nadzoru budowlanego obecna ustalona na podstawie zebranego materiału dowodowego funkcja obiektu jako pensjonatu z stajnią nie przesadza o tym iż budowa obiektu jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na etapie legalizacji obiektu najprawdopodobniej funkcja obiektu zostanie dopasowana do zapisów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a sama procedura wynikająca z art. 48 ustawy Prawo budowlane wymagać będzie oprócz uzgodnień z organami DWKZ we Wrocławiu jeszcze zaświadczenia wydanego przez Burmistrza Gminy O. o zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe wykaże czy obiekt będzie mógł być w tej formie zalegalizowany.
Przedwczesne w ocenie organu było by poprzestanie jedynie na podstawie wątpliwości organów gminy O. co do zgodności z zapisami mpzp bez dogłębnej analizy tego organu na podstawie przedłożonego projektu budowlanego obiektu. Organ wyjaśnia również, iż zgodnie z przepisem art. 48 organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych bez względu czy są one zakończone ponieważ powyższa czynność organu uniemożliwi inwestorowi dalsze ewentualne kontynuowanie robót budowlanych co mogło by doprowadzić do nieprzewidzianych w skutkach sytuacji. Zaznaczyć należy również iż z godnie z art. 50a ust. 1 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego w przypadku wykonywania robót budowlanych - pomimo wstrzymania ich wykonywania postanowieniem o którym mowa w art. 48 ust. 2 nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części. Ustęp 3 tego przepisu wskazuje, iż w postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust.
1. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Budynek pensjonatu jest budynkiem w którym zakończono roboty budowlane i jest budynkiem użytkowanym a zatem jego stan nie stwarza potrzeby wykonania zabezpieczeń. Dalsza część procedury legalizacyjnej określona została w art. 49 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z jego zapisami organ nadzoru budowlanego, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane. Ponadto w drodze odrębnego postanowienia, ustala się wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie to przysługuje zażalenie. Jak stanowi przepis art. 49 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. W badanym przypadku obiekt należało by zaliczyć do kategorii XIV wg załącznika do ustawy (budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne), co daje współczynnik kategorii obiektu budowlanego (K) równy 15, a współczynnik wielkości obiektu budowlanego (W) równy 1, natomiast stawka opłaty (S) równa się 500 PLN (pięćset złotych), z tym że podlega ona pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. W niniejszej sprawie zatem stawka opłaty legalizacyjnej wynosić będzie 375 000 PLN (trzysta siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych) od tego obiektu. W przypadku stwierdzenia naruszeń - zgodnie z zapisem art. 49 ust. 3 - w zakresie określonym w ust. 1, organ nadzoru budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust.
1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej. W razie spełnienia wymagań, określonych w ust. 1, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót, względnie o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada j się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie - art. 49 ust.
5. W badanej sprawie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy stwierdził, iż brak jest podstaw faktycznych i prawnych do wydania - bez możliwości podjęcia próby legalizacji inwestycji - decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu. Stwierdzić również należy, że wynik procedury legalizacyjnej będzie w dużej mierze zależał od inwestora. Należy bowiem wyjaśnić, iż wszystkie obowiązki wynikające z przepisów prawa muszą być spełnione przez inwestora w sposób kumulatywny (łączny). Niespełnienie w wyznaczonym terminie chociażby jednego spowoduje po stronie organu prowadzącego postępowanie obowiązek orzeczenia nakazu rozbiórki. Zgodnie z zapisami Prawa budowlanego, od dnia 11 lipca 2003 r. istnieje prawna możliwość legalizacji (pod ustawowymi warunkami) samowoli budowlanej, poprzez przeprowadzenie postępowania legalizacyjnego. Organ prowadzący postępowanie zobligowany jest w pierwszej kolejności do podjęcia działań na rzecz legalizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Dopiero w wyniku niespełnienia, w wyznaczonym terminie, obowiązków wynikających z postanowienia wydanego w oparciu o zapis art. 48 ust 2 w związku z art. 48 ust 3 względnie art. 49 ust 1 pkt 3 bądź art. 49 ust. 2 zobligowany jest do wydania decyzji w oparciu o zapis art. 48 ust 1. Jak zwracał wielokrotnie w swoich orzeczeniach uwagę sąd administracyjny, przepis art. 48 ma charakter restytucyjny a nie represyjny. Jego ratio legis nie stanowi w swym założeniu sankcji za naruszenie przez inwestora prawa, lecz zmierza do umożliwienia mu konwalidacji (naprawienia) popełnionych samowolnie czynności. Nałożony postanowieniem obowiązek polegający na sporządzeniu czterech egzemplarzy projektu budowlanego będzie wykonany, jeżeli przedłożone opracowanie projektowe będzie spełniać wymogi, jakie nakłada na inwestora w tym zakresie rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 25 kwietnia 2012 r. (Dz. U. 2012 Nr 462 ze zmianami). Dodatkowo to opracowanie winno zawierać wymagane odrębnymi przepisami prawa opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi. Ponadto osoba sporządzająca, jak również osoba sprawdzająca projekt winna legitymować się zaświadczeniem o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę, z określonym w nim terminem ważności, aktualnym na dzień opracowania projektu. Organ wskazuje, iż nałożony w postanowieniu termin przedłożenia wymaganych prawem dokumentów, w tym w szczególności projektu budowlanego jest w pełni adekwatny do niniejszego stanu faktycznego. Jest on bowiem terminem realnym, który z jednej strony jest na tyle długi aby umożliwić - przy zachowaniu ze strony inwestora należytej staranności - wywiązanie się z nałożonego obowiązku, a z drugiej strony na tyle krótki aby nie tamował wyników dalszego postępowania. Mając na względzie zapis art. 35 § 5 kpa, iż do terminów określonych w przepisach nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. Postanowienie to zostało zaskarżone zarówno do organu II instancji- który utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie, jak i do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, który skargę oddalił i orzeczenie to nie ma uzasadnienia.
Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy z dnia 16 września 2022 r. nr 419/2022, nakazano inwestorowi - J. Sp. z o. o. z siedzibą w miejscowości N., rozbiórkę budynku pensjonatu ze stajnią (określonego w przedłożonym projekcie budowlanym jako budynek stajni z pokojami gościnnymi w ramach gospodarstwa agroturystycznego), wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K., gmina O. W motywach organ wskazał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy, w związku z wnioskiem J. M. z dnia 11 stycznia 2018 roku o wszczęcie postępowania w sprawie budynku gospodarczego (stodoła) użytkowanego jako pensjonat i wiaty gospodarczej użytkowanej jako ujeżdżalnia koni, usytuowanych na działce nr [...] w miejscowości K., poinformował strony o terminie kontroli na wyżej wymienionej działce w zakresie rzeczonych obiektów budowlanych.
Przeprowadzona w dniu 22 lutego 2018 roku kontrola wykazała, że na działce wybudowane zostały trzy obiekty obiekt nr 1 wiata gospodarcza, obiekt nr 2 budynek o funkcji pensjonatu agroturystycznego ze stajnią oraz obiekt nr 3 wiata użytkowana jako ujeżdżalnia koni. Obiekt numer 1 - wiata o funkcji gospodarczej do obsługi gospodarstwa agroturystycznego (przechowywanie nawozów i innych materiałów związanych z agroturystyką) wybudowana została na podstawie decyzji Starosty Trzebnickiego z dnia 30 marca 2015 roku nr 206/15 o pozwoleniu na budowę, wydanej na rzecz J. C. Kierownikiem budowy jest J. M., który jak wynika ze złożonego oświadczenia dokonywał na bieżąco wpisów do prowadzonego dziennika budowy. Po porównaniu stanu rzeczywistego z stanem zaprojektowanym wynikającym z zatwierdzonego projektu budowlanego wynika, że wprowadzono zmiany w stosunku do rozwiązań zatwierdzonych projektem budowlanym, między innymi w zakresie wykonania dodatkowych elementów stalowych stężających, dodatkowej pełnej ściany szczytowej i częściowo bocznej, zmiany koloru pokrycia dachowego.
Obiekt numer 2 - budynek o funkcji pensjonatu ze stajnią. Podczas kontroli obecne osoby oświadczyły, że budynek pełnił funkcję budynku gospodarczego jako podpiwniczonej stodoły, która na podstawie dokonanego zgłoszenia w trybie art. 30 ustawy Prawo budowlane została wyremontowana w zakresie wynikającym ze zgłoszenia. W trakcie robót remontowych inwestor zdecydował się na wykonanie szeregu innych robót wykraczających poza zakres zgłoszenia. Powyższe doprowadziło do tego, że obiekt obecnie pełni funkcję pensjonatu ze stajnią, roboty budowlane zostały zakończone. Funkcję pensjonatu obiekt pełni od 2017 roku w tym też roku wszelkie roboty budowlane zostały zakończone. Inwestorem robót jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N., która kontynuowała rozpoczęte roboty budowlane przez J. C., która nie posiada żadnych innych zgód w zakresie decyzji o pozwoleniu na budowę, rozbudowę czy też przebudowę obiektu.
Obiekt numer 3 - wiata o funkcji ujeżdżalni koni wybudowana została 2015 roku przez Inwestora J. Spółkę z o.o. z siedzibą w N. bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Budowa obiektu została zakończona. Mając powyższe na uwadze, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy ze względu na odmienne stany prawne jak i odrębne samodzielne obiekty budowlane, wszczął odrębne postępowania administracyjne w sprawie wymienionych obiektów. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 roku organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie remontu, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek pensjonatu ze stajnią, usytuowanego na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O., zrealizowanego bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, której inwestorem jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy wezwał inwestora do przedłożenia w siedzibie organu nadzoru budowlanego stopnia powiatowego, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wezwania: kopii posiadanej dokumentacji technicznej dotyczącej dokonanego przez J. C. w dniu 14 maja 2007 roku zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie budynku gospodarczego: wymiana pokrycia dachowego, naprawa elewacji, wymiana stolarki, rur, rynien spustowych, wymiana wewnętrznych okładzin tynków posadzek, zabezpieczenie konstrukcji w zakresie ppoż. grzybów etc.; kopii posiadanej dokumentacji technicznej (rysunki, szkice, zdjęcia itp.) obrazującej obiekt gospodarczy (obecnie pensjonat) przed dniem 14 maja 2007 roku, t. j. przed wykonaniem robót budowlanych objętych zgłoszeniem do organu administracji architektoniczno- budowlanej z dnia 14 maja 2007 roku; potwierdzenia informacji, kto był inwestorem budowy, J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. czy też J. C..
Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy zwrócił się do Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o przesłanie dokumentacji technicznej (rysunki, zdjęcia, opis itp.) obiektu gospodarczego, a obecnie pensjonatu sprzed 2007 roku, t.j. sprzed jego rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy zwrócił się do Burmistrza Gminy O. o udzielenie informacji czy inwestycja (budynek pensjonatu ze stajnią) jest zgodna z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla Gminy O. obręb K. Pismem z dnia 11 kwietnia 2018 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy zwrócił się również do Starosty Trzebnickiego o wypożyczenie akt sprawy dotyczącej dokonanego przez J. C. zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie budynku gospodarczego: wymiana pokrycia dachowego, naprawa elewacji, wymiana stolarki, rur, rynien spustowych, wymiana wewnętrznych okładzin tynków posadzek, zabezpieczenie konstrukcji w zakresie ppoż., grzybów etc., dokonanego w dniu 14 maja 2007 roku.
W imieniu J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. jak i J. C. pismem z dnia 21 maja 2018 roku pełnomocnik J. M. poinformował, iż nie posiada dokumentacji technicznej załączonej do zgłoszenia z dnia 14 maja 2007 roku dotyczącego zamiaru wykonania remontu budynku gospodarczego jak i żadnych innych szkiców, rysunków, zdjęć obrazujących obiekt sprzed wykonania robót objętych zgłoszeniem zaś inwestorem był J. C. Pismem z dnia 14 maja 2018 roku Burmistrz Gminy O. poinformował iż budynek usytuowany jest na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy O. dla obrębów B., K.(1), K. L., O.(1), W. zatwierdzonym Uchwalą Rady Miejskiej w O. z dnia [...] czerwca 2017 roku nr [...], opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2017 r. poz. [...]. Działka nr [...] w K. w wyżej wymienionym planie miejscowym znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem RM/MN/2 gdzie przeznaczenie podstawowe zostało ustalone jako zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca zaś przeznaczenie uzupełniające określono jako usługi wbudowane w części parterowej budynku mieszkalnego.
Ponadto w § 2 uchwały wprowadzono definicję zabudowy zagrodowej przez którą należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne oraz zabudowania służące produkcji rolnej w tym magazynowe, składowe, gospodarcze, inwentarskie, a także zabudowania związane z działami specjalnymi produkcji rolnej z agroturystyką. Słowo agroturystyka należy rozumieć jako działalność turystyczna rekreacyjną realizowaną i uzupełniającą działalność rolniczą prowadzoną w gospodarstwie rolnym. Pismem z dnia 17 maja 2018 roku Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków poinformował, iż budynek gospodarczy (stodoła), usytuowany na terenie działki nr [...] AM [...] obręb K. (dawniej dz. Nr [...]) stanowił obiekt zabytkowy, wzniesiony w konstrukcji szachulcowej w końcu XIX wieku. Budynek ujęty był w wykazie zabytków i podlegał ochronie konserwatorskiej. Ze względu na bardzo zły stan techniczny obiektu, Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków we Wrocławiu pismem z dnia 31 października 2016 roku ([...]) zaopiniował pozytywnie przebudowę i rozbudowę rzeczonego budynku - projekt do wyglądu w Archiwum WUOZ we Wrocławiu.
Zaopiniowany projekt przewidywał rozbiórkę obiektu z przebudową (utworzenie: kondygnacji przyziemia, pierwszego piętra i poddasza) z powtórzeniem gabarytów, bryły i formy stajni, z oknami połaciowymi oraz rozbudowę budynku o dwie parterowe przybudówki. Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków poinformował również iż nie dokonywał uzgodnieniu zrealizowanej inwestycji w trybie art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego. Do przesłanego pisma dołączona została dokumentacja zdjęciowa przedstawiająca stan budynku sprzed wykonania jakichkolwiek robót budowlanych i stan obiektu zrealizowanego. Porównując przesłane przez organ ochrony konserwatorskiej fotografie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy stwierdził, iż stanowiący przedmiot postępowania obiekt budowlany w obecnym stanie nie przypomina kształtem i wymiarami budynku stodoły sprzed 2007 roku.
W związku z powyższym pismem z dnia 23 października 2018 roku organ pierwszej instancji zmienił przedmiot postępowania wskazując, iż będzie ono prowadzone w sprawie budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, budynku pensjonatu ze stajnią, usytuowanego na terenie działki nr [...] AM-[...] w miejscowości K., gmina O. W tak kształtującym się stanie faktycznym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy wydał postanowienie z dnia 23 października 2018 roku nr 254/2018, o którym była mowa wcześniej.
W dniu 20 sierpnia 2020 r. inwestor przedłożył projekt budowlany dotyczący budynku stajni z pokojami gościnnymi oraz budynku ujeżdżalni koni usytuowanych na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O. W wyniku sprawdzenia przedłożonego opracowania Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy stwierdził, że posiada ono braki oraz nieprawidłowości w związku z czym postanowieniem z dnia 30 września 2020 r. nr 419/2020 nałożył na inwestora obowiązek ich usunięcia - w terminie do dnia 30 grudnia 2020 r. - polegający na: jednoznacznym określeniu jakie działki objęte są opracowaniem projektowym czy działka nr [...] czy też działki na których są wykonane lub projektowane przyłącza, wody, gazu. zrzut ścieków z oczyszczalni, energetyczne (działki nr [...] i [...] - działki drogowe i działka [...]); jednoznacznym określeniu czy przyłącza (wraz z zewnętrznymi instalacjami) wody, energetyczne, gazowe, kanalizacji deszczowej i zjazdy są przedmiotem projektu budowanego a jeśli tak to należy uzupełnić w tym zakresie opis architektoniczny wraz z rysunkami, czy też są to elementy wykonane a jeśli tak, to należy uzupełnić w tym zakresie opis architektoniczny wraz z rysunkami i dokumentami stanowiącymi podstawę ich wykonania czy też są to elementy wyłączone z opracowania, a jeśli tak, to należy uzupełnić w tym zakresie opis architektoniczny.
Należy rozważyć ewentualne opracowanie kilku planszy zagospodarowania terenu w celu wyraźnego wykazania elementów zagospodarowania terenu w rozdziale np.: na infrastrukturę techniczną (przyłącza instalacje itp). dojścia dojazdy, powierzchnie utwardzone biologicznie czynne, oświetlenie terenu itp.; jednoznacznym oznaczeniu co jest przedmiotem zagospodarowania projektu jakie części, jakie obiekty, jaka infrastruktura. W niniejszym przypadku na działce [...] AM-[...] w miejscowości K. prowadzone są przez PINB w Trzebnicy trzy różne postępowania dotyczące trzech innych obiektów w tym jednego, który realizowany jest na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę a dwa to obiekty legalizowane (budynek stajni z pokojami gościnnymi oraz budynek ujeżdżalni koni) A zatem należy rozgraniczyć zagospodarowanie terenu tak, aby można było w kolejnych etapach dokonać swobodnego odbioru tych obiektów bez nakładania się zakresów zatwierdzanych projektów budowlanych.
PINB w Trzebnicy nie może zatwierdzić jednego projektu (przedłożony projekt obejmuje ujeżdżalnię i budynek stajni z pokojami gościnnymi) dwoma odrębnymi decyzjami w dwóch różnych postępowaniach; uzupełnieniu o decyzję o wyłączeniu z produkcji rolniczej gruntów rolnych - wyłączono jedynie 795 m2 w 2015 r. decyzja z dnia 20 lutego 2015 r., uzupełnieniu uzgodnienia z Gminą O. pozostałych zaprojektowanych wejść i wjazdów do działki - uzgodniono jedynie jeden zjazd z działki [...], zaś zaprojektowano cztery zjazdy oraz dwa wejścia; wyjaśnienie czy oznaczony na projekcie zagospodarowania terenu hydrant to urządzenie istniejące projektowane wraz z uzupełnieniem w tym zakresie opisu i rysunków i uzgodnień z zarządcą sieci; dostosowanie wysokości parapetów do zgodności z przepisami (w części pomieszczeń zaprojektowano parapety na wysokości 52 cm i 72 cm); dostosowania koloru dachówki (zaprojektowanej jako matowy czarny) do zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; wskazania najniżej położonego wejścia do budynku wraz z rzędną wysokościową w celu określenia zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wejścia do budynku znajdują się w części parterowej jak i w części odsłoniętych piwnic); wykazania odległości ścian budynku od nieprzekraczalnej linii zabudowy (w tym zakresie zapis na mapie do celów projektowych winien być sporządzony przez uprawnionego geodetę); uzupełnić opis o oznaczenie kategorii geotechnicznej gruntu, warunki geotechniczne posadowienia, wyniki badań geologiczno- inżynierskich; zwymiarować miejsca postojowe (w tym też dla osób niepełnosprawnych) i dostosować je do wymogów ilościowych określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; zwymiarować miejsca na odpady stałe wraz z odległościami od granicy działki i od okien i drzwi do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; określenie jednoznaczne obszaru oddziaływania obiektu z analizą w tym zakresie; uzupełnić zapis w projekcie zagospodarowania terenu wraz z oznaczeniami na rysunkach projektu architektoniczno- budowlanego o dostępność obiektu dla osób niepełnosprawnych wraz z określeniem wyposażenia w pomieszczeniach hig.- san. przystosowanych dla osób niepełnosprawnych; uzupełnić część opisową i rysunkową o przyłącza i instalacje zewnętrzne kanalizacji sanitarnej (oczyszczalnia ścieków) i kanalizacji deszczowej; projekt zagospodarowania działki nie posiada jednoznacznych oznaczeń w zakresie zwymiarowania terenów utwardzonych, biologicznie czynnych, dojść, dojazdów, utwardzeń, schodów terenowych, spadków, rzędnych terenu, brak wykazania rodzaju wierzchniej warstwy utwardzeń, brak charakterystycznych przekrojów terenu; zaprojektowano mur oporowy z podkładów kolejowych, odpady kolejowe zgodnie z obowiązującym prawodawstwem, klasyfikowane są jako odpady niebezpieczne.
Ze względu na używane do impregnacji podkładów substancje, należy też unikać stosowania takiego drewna w otoczeniu, w którym często przebywają ludzie i mogą być narażeni na bezpośredni z nim kontakt. Uzupełnić zapis w projekcie w zakresie zastosowanych podkładów kolejowych lub też zastosować inny wyrób budowlany dopuszczony do stosowania w budownictwie odległość budynku od drogi - uzgodnienie z zarządcą drogi; brak rysunków więźby dachowej, fundamentów i widocznych elementów konstrukcyjnych brak opisu i podstawowych wyników obliczeń i założeń przyjętych do obliczeń konstrukcyjnych; brak projektu systemu sygnalizacji pożaru, projektu grawitacyjnego systemu oddymiania i projektu oświetlenia ewakuacyjnego, monitoringu przy użyciu kamer CCTV brak oznaczeń instalacji wod.-kan. i co na rysunkach rzutów (podano jedynie kolory bez ich opisu); brak rysunków instalacji hydrantowej i jednoznacznego określenia hydrantu zewnętrznego z wskazana odległością od budynku; brak zwymiarowania schodów tarasu i podestu schodowego brak zwymiarowania wysokości poręczy tarasu; brak rysunków tarasu (przekroje, fundamenty itp) pozwalających na odczytanie podstawowych wymiarów; nie dołączono do przedstawionych postanowień DK.WPSP we Wrocławiu ekspertyz technicznych stanowiących ich integralna część; braku w części opisowej projektu architektoniczno- budowlanego zwięzłego opisu technicznego; brak rysunków fundamentów, brak rysunku rzutu konstrukcji dachu; skorygowaniu rysunków rzutu dachu (branża instalacyjna - 38stopni branża architektoniczna 40 stopni) w zakresie kąta nachylenia połaci dachowych; braku określenia w części rysunkowej projektu sposobu odprowadzania wód opadowych z podaniem niezbędnych spadków, przekrojów przewodów oraz charakterystycznych rzędnych, wymiarów i odległości; brak danych technicznych obiektu budowlanego charakteryzujące wpływ obiektu; budowlanego na środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie brak informacji o obszarze oddziaływania obiektu brak określenia Polskiej Normie do obliczeń powierzchni budynku; brak informacji czy działka lub teren, na którym jest projektowany obiekt budowlany, są wpisane do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków lub czy zamierzenie budowlane lokalizowane jest na obszarze objętym ochroną konserwatorską; brak informacji o charakterze, cechach istniejących i przewidywanych zagrożeń dla środowiska oraz higieny i zdrowia użytkowników projektowanych obiektów budowlanych i ich otoczenia w zakresie zgodnym z przepisami odrębnymi; poprawne określenie kategorii obiektu budowlanego będącego przedmiotem zamierzenia budowlanego, (kategoria dla budynku stanowiącego przedmiot postępowania to XIV wg załącznika do ustawy Prawo budowane); uzupełnieniu opisu projektu architektoniczno- budowlanego o charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość, długość, szerokość, liczbę kondygnacji, inne dane niezbędne do stwierdzenia zgodności usytuowania obiektu z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej; uzupełnieniu opisu projektu architektoniczno- budowlanego o opis parametrów technicznych obiektu budowlanego charakteryzujące wpływ obiektu budowlanego na środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie; analizie technicznych, środowiskowych i ekonomicznych możliwości realizacji wysoce wydajnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło, w tym zdecentralizowanych systemów dostawy energii opartych na energii ze źródeł odnawialnych, kogenerację, ogrzewanie lub chłodzenie lokalne lub blokowe, w szczególności gdy opiera się całkowicie lub częściowo na energii z odnawialnych źródeł energii; analizie technicznych i ekonomicznych możliwości wykorzystania urządzeń, które automatycznie regulują temperaturę oddzielnie w poszczególnych pomieszczeniach lub w wyznaczonej strefie ogrzewanej; uzupełnieniu części opisowej projektu architektoniczno-budowlanego o informację o zgodzie na odstępstwo, o którym mowa w art 9 ustawy, lub o zgodzie udzielonej w postanowieniu, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej; uzupełnieniu części opisowej projektu o wykazanie jednoznacznego zamierzonego sposób użytkowania oraz programu użytkowego projektowanego obiektu budowlanego wraz z określeniem przedmiotu zamierzenia budowlanego w celu ustalenia zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W projekcie pojawiają się zapisy o pensjonacie co wskazuje na niezgodność z zapisami mpzp. Zgodnie z zapisami mpzp przeznaczenie podstawowe terenu działki [...] w K. to zabudowa zagrodowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zabudowa zagrodowa została wyjaśniona w § 2 ww. mpzp. Przez agroturystykę należy rozumieć działalność turystyczno- rekreacyjną realizowaną i uzupełniającą działalność rolniczą prowadzoną w gospodarstwie rolnym. A zatem projekt budowlany należy uzupełnić również o informację potwierdzoną przez Gminę O. o istnieniu gospodarstwa rolnego na tym terenie. Pismem z dnia 16 października 2020 r. pełnomocnik inwestora złożył wyjaśnienia do wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy postanowienia z dnia 30 września 2020 r. nr 419/2020 załączając 3 egzemplarze projektu budowlanego. Ze złożonych wyjaśnień i przedłożonych dokumentów wynika, że: zgodnie z PZT opracowaniem objęta jest tylko działka nr [...] na której zrealizowano inwestycję agroturystyczną — stajnia z pokojami gościnnymi, ujeżdżalnia koni.
Przyłącza wody, gazu i prądu zostały wykonane przez operatorów mediów w oparciu o podpisane umowy i nie są przedmiotem opracowania a także w oparciu o art.29a prawa budowlanego; przyłącza kanalizacji sanitarnej i deszczowej zostały zrealizowane wg odrębnego opracowania na podstawie art. 29a Prawa budowlanego; przedmiotem opracowania jest zagospodarowanie działki nr [...] na której zrealizowano trzy obiekty (stajnia z pokojami gościnnymi oraz ujeżdżalnia koni i wiata magazynowa). Każdy z obiektów jest wpisany w zagospodarowanie i każdy z nich może funkcjonować samodzielnie jest obiektem niezależnym, co oznacza możliwość uzyskania zgody na jego użytkowanie w sposób odrębny. Ze względu na infrastrukturę techniczną obiektem wiodącym jest budynek stajni stąd połączenie: projekt zagospodarowania jest integralnie związany z projektem stajni. PZT pokazuje również budynek ujeżdżalni jako elementu zagospodarowania, który jest objęty odrębnym pracowaniem.
PZT pokazuje również budynek wiaty magazynowej z informacją o podstawie prawnej jej realizacji; nie ma potrzeby wyłączania gruntu z produkcji rolnej — inwestycja jest realizowana jako gospodarstwo rolne (dział specjalny produkcji rolnej — hodowla koni) i nie wymaga decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej; uzgodniono jedynie jeden zjazd z działki [...] zaś zaprojektowano cztery zjazdy oraz dwa wejścia; w projekcie uwzględniono (oraz zrealizowano) stosowne zabezpieczenia zapewniające spełnienie wymogów określonych w § 301 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; nieprecyzyjny zapis planu (§ 9 pkt 1 ust. b mpzp) o pokryciu dachu dachówką w kolorze ceglastym matowym nie może mieć negatywnych skutków dla inwestora, który wykonał pokrycie dachu dachówka matową ciemnoszarą (czarną) mającą swój odpowiednik w kolorze cegły; zapis planu (par. 2 pkt 8 mpzp) traktuje o wejściach do budynku a nie o bramach wjazdowych.
Kondygnacja piwnicy jest kondygnacją podziemną (budynek na skarpie) — nieprzeznaczoną na pobyt ludzi — do której można wejść jedynie przez bramę wjazdową a nie przez wejście. Brak wejścia jest podyktowany między innym brakiem obowiązku zapewnienia wyjść ewakuacyjnych. Należy zwrócić również uwagę, iż kondygnacja piwnicy, do której nie prowadzi żadne wejście, nie jest w żaden sposób skomunikowana z kondygnacjami powyżej. Nie można wejść do budynku poprzez kondygnację piwnicy. Bramy wjazdowe (wjazdy) nie są tożsame z wejściami są to dwie różne definicje. Poziom najniżej położonego wejścia do budynku znajduje się na rzędnej 187,42 m n.p.m. (-1.22), a rzędna kalenicy wynosi 198,02 (+9.40), co daje bezwzględną wysokość budynku wynoszącą 10,6 m. Wysokość budynku definiowana zapisami planu wynosi 10,60 m, co spełnia kryterium ograniczenia wysokości do 12.00 m; podkłady kolejowe z których wykonano mur oporowy określono w projekcie jako podkłady zabezpieczone żywicą syntetyczną; Gmina O. nie legitymuje się obowiązującą prawnie ewidencja zabytków (brak rozporządzenia Burmistrza O.) stąd brak przesłanek do uzgadniania projektu w kontekście ochrony konserwatorskiej; kategorię określono poprawnie, zgodnie z prawem budowlanym kategoria XI obejmuje budynki związane z działalnością rolniczą.
Hodowla koni oraz działalność agroturystyczna to działy specjalne produkcji rolnej i ich uzupełnienie. Przez agroturystykę należy rozumieć działalność turystyczno-rekreacyjną realizowaną i uzupełniającą działalność rolniczą prowadzona w gospodarstwie rolnym. Po analizie złożonego projektu budowlanego i sformułowanych wyjaśnień Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy stwierdził iż w dalszym ciągu nie uzupełniono w całości braków i nieprawidłowości w przedłożonym projekcie budowlanym w związku z czym postanowieniem z dnia 2 lutego 2021 r. nr 65/2021 ponownie nałożono na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości i braków w opracowaniu w terminie do 28 maja 2021 r. polegających na: wykazaniu, że spełniona jest funkcja z mpzm czyli zabudowa zagrodowa. W myśl definicji zawartej w mpzp zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne oraz zabudowania służące produkcji rolnej.
Z kolei poprzez zabudowę zagrodową, zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia w warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy rozumieć: w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Zabudowa jest zakwalifikowana do zabudowy zagrodowej, która służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkania i pracy rolnika. Zgodnie z zasadami zagospodarowania przestrzennego w skład zabudowy zagrodowej powinny wchodzić oprócz budynków mieszkalnych budynki i budowie przeznaczone do działalności i produkcji rolnej, takie jak: stodoła, obora, szopa itd. Nie wykazano, że zrealizowana inwestycja stanowi również miejsce zamieszkania rolnika. Do uzyskania pozwolenia na zabudowę zagrodową potrzebny jest status rolnika i dowód na prowadzenie gospodarstwa rolnego.
Nie wykazano, że inwestor J. Spółka z o.o. spełnia te warunki; dostosować kondygnację piwniczną do wymogów stawianych przez definicję kondygnacji podziemnej określonej § 3 pkt 17 (kondygnacji podziemnej - należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację) warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie organu zagłębienie dotyczy całości kondygnacji a nie jej znacznej części. Pomimo braku jednoznacznego sprecyzowania, jeżeli kondygnacja jest w znacznej części zagłębiona co najmniej w połowie wysokości, a na części to zagłębienie jest mniejsze, to nadal zgodnie z logiczną interpretacją zapisu, będzie to kondygnacja podziemna; jak wynika z treści przedłożonego projektu budowlanego jak i złożonych wyjaśnień przy piśmie z dnia 16 października 2020 r. projektant sporządził jeden projekt zagospodarowania terenu obejmujący budynek ujeżdżalni koni i budynek stajni z pokojami gościnnymi oraz dołączył dwa odrębne projekty, architektoniczno- budowlane dotyczące dwóch budynków co sugeruje sporządzenie jednego projektu budowlanego obejmującego całość inwestycji w zakresie budynku ujeżdżalni koni i budynek stajni z pokojami gościnnymi.
Powyższe wymusza w tym przypadku połączenie dwóch postępowań administracyjnych dotyczących dwóch niezależnych budynków na jednej działce powiązanych zagospodarowaniem terenu. Sytuacja ta w procesie legalizacji na podstawie art. 48-49 ustawy Prawo budowlane doprowadzi do wydania jednego postanowienia o nałożeniu obowiązku uiszczenia jednej opłaty legalizacyjnej stanowiącej sumę wynikającą z dwóch różnych budynków (budynek ujeżdżalni koni i budynek stajni z pokojami gościnnymi). Uniemożliwi legalizację każdego budynku z osobna co może mieć znaczenie w zakresie finansowym. Dlatego też należy jednoznacznie określić stanowisko inwestora w tym zakresie i dostosować do tego stanowiska przedłożony projekt budowlany zamienny, uzupełniony o decyzję o wyłączeniu z produkcji rolniczej gruntów rolnych - wyłączono jedynie 795 m2 w 2015 r. decyzja z dnia 20 lutego 2015 r, lub uzyskaniu decyzji czy też zaświadczenia od organu ochrony środowiska i rolnictwa o braku potrzeby uzyskania decyzji; wskazanie i dostosowanie szerokości zjazdów do przepisów rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (szerokość zjazdu nie większa niż szerokość jezdni na drodze); dostosowania koloru dachówki (zaprojektowanej jako matowy czarny) do zgodności z zapisami mpzp.
Obowiązek zastosowania pokrycia dachu dachówka w kolorze ceglastym matowym wynika wprost z zapisów mpzp. W języku potocznym kolor ceglasty to kolor pomarańczowo czerwony w barwach koloru ceglastego nie odnaleziono barw szarych, brązowych, grafitowych czy czarnych; dostosowania wysokości budynku do zgodności z zapisami mpzm. Zgodnie z definicją zapisaną w MPZP wysokość budynku należy rozumieć wysokość mierzoną od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku do najwyżej położonej krawędzi dachu (kalenicy). Ten zapis nie rozróżnia wejścia głównego, bocznego, technicznego do części mieszkalnej, gospodarczej inwentarskiej itp., wejścia z stolarką drzwiową bramowy czy też samego otworu wejściowego. Zapis ten jednoznacznie wskazuje "najniżej położone wejście do budynku". Według treści przedłożonego projektu najniżej położonym wejściem do budynku jest wejście do pomieszczenia kotłowni, pomieszczenia stajni i pomieszczenia zaplecza stajni na poziomie -4.01 m zaś kalenica dachu to poziom +9,40.
Kolejnym wejściem do budynku jest oczywiście wejście główne na poziomie- 1,38 m. i wejście boczne na poziomie - 1,22 m.; wykazania odległości ścian budynku od nieprzekraczalnej linii zabudowy (w tym zakresie zapis na mapie do celów projektowych winien być sporządzony przez uprawnionego geodetę). Dołączony projekt zagospodarowania nie zawiera zapisów w tym zakresie dokonanych przez uprawnionego geodetę. Mapa do celów projektowych wskazuje usytuowanie nieprzekraczalnej linii zabudowy nie mniej jednak nie wykazuje wartości liczbowej jej usytuowania od granicy działki jak i od zrealizowanego obiektu. Rysunek w tym zakresie jest nieczytelny, mpzp nie określa liczbowo usytuowania nieprzekraczalnej linii zabudowy a jedynie wskazuje jej usytuowanie. Dlatego też kwestia powyższa wymaga uzupełnienia zapisów w tym zakresie przez uprawnionego geodetę, miejsca postojowa dostosować do wymogów ilościowych określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Z treści przedłożonego projektu budowlanego wynika, że budynek posiadać będzie 36 miejsc noclegowych, recepcję z mini barem i restaurację na 40 osób, dwa pokoje klubowe. Projekt zagospodarowania terenu przewiduje 3 miejsca postojowe oraz jedno miejsce postojowe dla osoby niepełnosprawnej. W ocenie organu mając na uwadze powyższe miejsc postojowych jest zdecydowanie za mało do ilości osób mogących korzystać z obiektu. Dlatego też MPZP określił odpowiednio dla funkcji usługowej wymaganą ilość miejsc postojowych. Na rysunku analizy oddziaływania obiektu wskazano w treści działkę [...] - organ nie może odnaleźć tej działki w najbliższym sąsiedztwie inwestycji być może chodziło o działkę [...], a zatem należy wyjaśnić powyższą kwestię; doprowadzić przedłożony projekt budowalny w zakresie spełnienia wymogu § 55 ust 2 warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie zainstalowania urządzenia technicznego zapewniającego osobom niepełnosprawnym dostęp na kondygnacje z pomieszczeniami użytkowymi, z których mogą korzystać; w treści przedłożonego projektu str. 68,69 wskazano, że opracowanie operatu wodnoprawnego stanowi element prac projektowych projektu budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego z agroturystyką i stajnią oraz dwiema wiatami magazynowymi z system kanalizacji deszczowej i budową oczyszczalni ścieków na działkach [...] i [...] co jest niespójne z przedmiotem i miejscem inwestycji stanowiącej przedmiot postępowania.
Nie określono parametrów podziemnego zbiornika retencyjnego kanalizacji deszczowej, nie dołączono do projektu opisu technicznego instalacji wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej w budynku wraz z niezbędnymi danymi liczbowymi, które mogły by posłużyć porównaniu z wydaną decyzją pozwolenia wodnoprawnego i operatem wodnoprawnym; zaprojektowano mur oporowy z podkładów kolejowych. Odpady kolejowe zgodnie z obowiązującym prawodawstwem, klasyfikowane są jako odpady niebezpieczne. Ze względu na używane do impregnacji podkładów substancje, należy też unikać stosowania takiego drewna w otoczeniu, w którym często przebywają ludzie i mogą być narażeni na bezpośredni z nim kontakt. Uzupełnić zapis w projekcie w zakresie zastosowanych podkładów, kolejowych lub też zastosować inny wyrób budowlany dopuszczony do stosowania w budownictwie- zastosowany materiał widoczny jest w opisie rysunków projektu (przekroje, elewacje); brak zwymiarowania schodów tarasu i podestu schodowego; poprawne określenie kategorii obiektu budowlanego będącego przedmiotem zamierzenia budowlanego (w ocenie organu kategoria dla budynku stanowiącego przedmiot postępowania to XIV w części dotyczącej między innymi 36 miejsc noclegowych, recepcji z mini barem, restauracji na 40 osób, dwóch pokoi klubowych, sauny, winiarni zaś w pozostałej części kategoria II dotyczącej pomieszczeń stajni kategoria wg załącznika do ustawy Prawo budowane).
Pismem z dnia 21 maja 2021 r. pełnomocnik inwestora złożył wyjaśnienia do wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy postanowienia z dnia 21 maja 2021 r. nr 65/2021 załączając egzemplarze projektu budowlanego. Ze złożonych wyjaśnień i przedłożonych dokumentów wynika, że w ocenie inwestora projekt budowlany został sporządzony zgodnie z przepisami, uzupełniono i wyjaśniono braki w projekcie już przy piśmie z dnia 25 listopada 2020 r. a obecnie dodatkowo wyjaśniono kwestie związane z numeracja działek, zwymiarowaniem schodów tarasu, zbiornikiem retencyjnym, oprawą wielotomową przedłożonego projektu i dzierżawą gospodarstwa rolnego. Pismem z dnia 29 sierpnia 2022 r. r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy zawiadomił strony o zakończeniu postępowania dowodowego oraz pouczył o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w określonym terminie.
W rzeczonym zawiadomieniu poinformowano dodatkowo, że po upływie wyznaczonego terminu, organ prowadzący postępowanie administracyjne w związku z nieuzupełnieniem braków wskazanych w postanowieniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy z dnia 2 lutego 2021 r. nr 65/2021, przystąpi do wydania decyzji kończącej prowadzone postępowanie administracyjne na podstawie art. 48 ust 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. W tak kształtującym się stanie faktycznym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy decyzją z dnia 16 września 2022 r. nr 419/2022, nakazał inwestorowi rozbiórkę budynku pensjonatu ze stajnią (określonego w przedłożonym projekcie budowlanym jako budynek stajni z pokojami gościnnymi w ramach gospodarstwa agroturystycznego), wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K., gmina O. W terminie przewidzianym na skuteczne wniesienie środka zaskarżenia decyzja została oprotestowana przez J. Sp. z o. o., zastępowaną przez J. M. Działając w imieniu skarżącego pełnomocnik wniósł odwołanie od wspomnianej decyzji i zaskarżył ją w całości zarzucając 1. błędne przyjęcie kategorii budynku jako kategorii XIV, ponieważ w ocenie organu budynek posiada w większej części funkcję pensjonatu jako obiektu hotelarskiego, czyli kategorię wg załącznika do ustawy Prawo budowlane, zaś w niewielkiej części funkcję stajni jako obiektu służącego gospodarce rolnej.
Powyższe ma odzwierciedlenie we wskazywanym w przedłożonym projekcie w jego treści nazewnictwie (pensjonat, hotel) oraz wykazie pomieszczeń (36 miejsc noclegowych, tj. pokoi, recepcji z mini barem, restauracji na 40 osób, dwóch pokoi klubowych, sauny, winiarni). Ma to znaczące konsekwencje między innymi w ustalaniu zgodności funkcji zrealizowanego obiektu z zapisami planu miejscowego oraz opłaty legalizacyjnej. Sam ustawodawca dopuszcza, wręcz wskazuje, w przepisie art. 59f ust 4 ustawy Prawo budowlane, że w przypadku, gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii. A zatem niedopuszczalne byłoby ze strony organu zatwierdzenie przedłożonego projektu z tak określoną kategorią. W tym miejscu należy również zaznaczyć, iż powołanie się na wydane zaświadczenie Burmistrza O. z dnia 21.11.2019 r. o zgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego inwestycji pod nazwa budowa budynku stajni wraz z pokojami gościnnymi jest nietrafne, ponieważ organ gminny nie badał treści projektu budowlanego a jedynie odniósł się do samej nazwy pod względem funkcji i jej zgodności z zapisami aktu prawa miejscowego.
Do zaświadczenia organ nadzoru budowlanego nie wnosi uwag jak i wątpliwości. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego ewidentne przekracza swoje kompetencje, oceniając zaświadczenie wydane przez Burmistrza O. Odwołujący się zwraca uwagę, iż podstawą do przeprowadzenia procedury legalizacyjnej jest zgodność legalizowanej inwestycji z zapisami obwiązującego MPZP potwierdzonymi zaświadczeniem jedynego organu sprawującego władztwo planistyczne na terenie gminy. Zupełnie niezrozumiale jest stwierdzenie, że Burmistrz O. nie badał dokumentacji. Po pierwsze: nie musiał, ponieważ wielokrotnie (w przeciwieństwie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego) wizytował obiekt.
Po drugie: Rada Gminy O. dokonała zmiany obowiązującego MPZP, wprowadzając w Uchwale [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2017 r. pojęcie agroturystyki adresowane dla tej lokalizacji i to w momencie, w którym rzeczony obiekt już istniał (vide uzasadnienie skarżonej decyzji). Po trzecie wreszcie: Urząd Gminy nie jest kompetentny dla weryfikacji projektu budowlanego a do wniosku o wydanie stosownego zaświadczenia przedłożono komplet informacji podających paramenty charakterystyczne inwestycji. Inwestor wielokrotnie wyjaśniał pojęcie agroturystyki (nieposiadające definicji legalnej związanej z prawem budowlanym, obowiązujące przepisy prawne nie zawierają pojęcia działalności agroturystycznej. Termin "agroturystyka" nie występuje w ogóle w przepisach prawnych.). Hodowla koni oraz działalność agroturystyczna to działy specjalne produkcji rolnej i ich uzupełnienie.
Przez agroturystykę należy rozumieć działalność turystyczno-rekreacyjną realizowaną i uzupełniającą działalność rolniczą prowadzoną w gospodarstwie rolnym. Agroturystyka nie jest limitowana co do wielkości, ilości pokoi czy świadczonych usług. 2 całkowicie błędne ustalenie wysokości budynku w kontekście wejścia do budynku i zgodności z zapisami MPZP, a mianowicie: zapis planu miejscowego zatwierdzonego Uchwalą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2011 r. poz. [...] w § 2 ust 8 wskazuje na definicję wysokości budynku jako wysokości rozumianej i mierzonej od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku do najwyższej położonej krawędzi dachu (kalenicy). Przepis ten nie wskazuje jakie ma być to wejście w postaci otworu bez stolarki, drzwi, wrót, bramy itp. jak i nie wskazuje czy ma być to wejście główne do budynku, pomocnicze czy kolejne możliwe jak i też nie wskazuje czy ma być to wejście do części mieszkalnej, do części o głównej funkcji do pomieszczenia technicznego czy też innego, wejście to ma stanowić wejście do wnętrza budynku bez znaczenia czy poprzez to pomieszczenie jest poprowadzona dalsza komunikacja z obiektem.
A zatem wysokość budynku mierzona od najniżej położonego wejścia do budynku w tym przypadku wejście w kondygnacji piwnicznej o rzędnej -4,01 do kalenicy o określonej rzędnej +9,40 wynosi 13,4 m. A zatem niedopuszczalne było by ze strony organu zatwierdzenie przedłożonego projektu z tak zaprojektowaną wysokością niezgodną z zapisami mpzp § 14 ust 1 pkt 3a określoną na nie więcej niż 12 m. Skoro przepis MPZP (cytując Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego) nie definiuje, jakie to ma być wejście, to zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych jako wykładnię prawną należy przyjąć rozporządzenie dotyczące przepisów technicznych w budownictwie. Analiza tych przepisów została w sposób jednoznaczny pokazana w projekcie budowanym przedłożonym organowi pierwszej instancji, z której wynika wprost, iż obiekt jest zgodny z zapisami MPZP, a jego wysokość nie przekracza 12 m. Interpretacja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego jest o tyle niezrozumiała, iż postępując zgodnie z nią należało by stwierdzić nieważność decyzji o zgodzie na użytkowanie wszystkich (wydawanych przez ten sam PINB) budynków mieszkalnych wielorodzinnych w powiecie Trzebnickim mających garaże podziemne z bramami wjazdowymi do nich oraz z wejściami ewakuacyjnymi.
Interpretacja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy w sposób ewidentny narusza ustalony porządek prawny. 3 całkowicie błędne przyjęcie, że kolor pokrycia dachu zaprojektowanego jako matowy czarny jest niezgodny z zapisami zapisów mpzp, a mianowicie: obowiązek zastosowania pokrycia dachu dachówką w kolorze ceglastym matowym wynika wprost z zapisów § 14ust 1pkt 3b MPZP. W języku potocznym kolor ceglasty to kolor pomarańczowo czerwony (https://pl. wikipedia. orp/wiki/Lista kolor% C3%B3) w barwach koloru ceglastego nie odnaleziono barw szarych, brązowych, grafitowych czy czarnych. A zatem trudno zgodzić się z argumentem, że zapis planu w tym zakresie jest nieprecyzyjny i niedopuszczalne było by ze strony organu zatwierdzenie przedłożonego projektu z tak zaprojektowaną kolorystyką pokrycia dachu niezgodną z zapisami mpzp. Powoływanie się na Wikipedię w rozstrzygnięciu prawnym jest zdecydowanie nadużyciem.
Raczej trudno uznać Wikipedię za źródło wiedzy prawnej i merytorycznej. Należy zwrócić uwagę na utrwalone orzecznictwo, które w sposób jednoznaczny zakazuje interpretacji rozszerzającej zapisy MPZP, jak również orzeka co do obowiązku intepretowania zapisów niejednoznacznych na korzyść inwestora. Biorąc pod uwagę brak definicji koloru dachówki w zapisach MPZP a jedynie odwołanie się do koloru cegły jako bazy dla koloru dachówki przesądza o praktycznym rozszerzeniu gamy kolorystycznej do katalogu producentów cegieł. Konstatacja Powiatowego Inspektora Nadzoru o precyzyjności zapisów planu ze względu na definicję przytoczoną przez Wikipedię jest ogromnym i kompletnie niezrozumiałym nadużyciem. Jako najbardziej kontrowersyjny przykład koloru dachówki będącej w ścisłym powiązaniu z kolorem cegły można przywołać bibliotekę na [...] we W.(1); biały. Abstrahując od utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych kwestia koloru dachówki w kontekście zapisów planu, została również w sposób jednoznaczny wyjaśniona w opisie do złożonego w organie pierwszej instancji;
4. błędne odczytanie dokumentacji, która jednoznacznie określa kondygnację piwniczą w kontekście rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a mianowicie: zaprojektowanej w sposób nie jednoznacznie określony nawet na rysunku na str. 208, gdzie nie określono rzędnych terenu przy ścianach tej kondygnacji jako terenu usypanego organicznego elementami podkładów kolejowych zaś elewacje wykazują jedynie w kolorze zielonym najprawdopodobniej teren gruntowy bez określenia rzędnych wysokościowych. W ocenie organu trudno uznać tak okazana kondygnację za kondygnację podziemną określoną § 3. Pkt 17 rozporządzenia. Wbrew tezie stawianej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego w Trzebnicy zarówno przekrój przez budynek i przyległy teren (wraz z opisanymi rzędnymi) są w sposób jednoznaczny pokazane na rysunku nr [...] będącym elementem projektu a którego fragment zamieszczono powyżej. Skarżący nie zgadza się z wydaną decyzją w zakresie nałożonego obowiązku rozbiórki. Z uwagi na powyższe, wnoszę uchylenie skarżonej decyzji i orzeczenie co do meritum.
Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr 1175/2022 z dnia 7 grudnia 2022 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 48 ust. 1 i art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) po rozpatrzeniu odwołania J. Sp. z o. o. z siedzibą w miejscowości N., zastępowanej przez J. M., utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Na uzasadnienie organ uznał, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności organ odwoławczy wskazuje, iż istotą niniejszego postępowania nie jest kwalifikacja inwestycji zrealizowanej na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K., gmina O. oraz tego, czy wymagała ona uzyskania decyzji właściwego organu administracji architektoniczno- budowlanej o pozwoleniu na budowę. Kwestia ta była bowiem badana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy przed wydaniem przez organ I instancji postanowienia z dnia 23 października 2018 r., nr 254/2018 o wstrzymaniu robót budowlanych i nałożeniu na skarżącą spółkę obowiązku przedłożenia w terminie do dnia 31 lipca 2018 r. projektu budowlanego i innych dokumentów określonych w tym postanowieniu, które to rozstrzygniecie zostało utrzymane w mocy postanowieniem tutejszego organu z dnia 19 lutego 2019 r., nr 217/2019.
Istotne jest również to, iż prawomocnym wyrokiem z dnia 14 sierpnia 2019 r. sygn. akt II SA/Wr 236/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę inwestora na to postanowienie. Wobec tego, aby zalegalizować samowolnie wybudowany obiekt skarżąca spółka zobowiązana była ostatecznie i prawomocnie do przedłożenia dokumentów, o których mowa w postanowieniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy z dnia 23 października 2018 r., nr 254/2018, a następnie do uiszczenia stosownej opłaty legalizacyjnej. Fakt dopuszczenia się przez inwestora samowoli budowlanej został zatem ustalony i udowodniony już na etapie wydania postanowienia legalizacyjnego. Istotą niniejszej sprawy jest zatem, czy wobec określonego i wynikającego z akt sprawy stanu faktycznego, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy mógł na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) nakazać skarżącej spółce rozbiórkę budynku pensjonatu ze stajnią (określonego w przedłożonym projekcie budowlanym jako budynek stajni z pokojami gościnnymi w ramach gospodarstwa agroturystycznego), wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K., gmina O. Dalej organ wskazuje, że w niniejszej sprawie, zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471), zastosowanie znajdują przepisy ustawy Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym w dacie wszczęcia postępowania.
Przypomnieć zatem należy, że stosownie do art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, dalej w skrócie Pr. Bud.) organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego: 1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.
Na postanowienie przysługuje zażalenie (ust. 2). W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie: 1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2 (ust. 3). W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1 (ust. 4). Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona (ust. 5). Z akt administracyjnych wynika, że PINB w Trzebnicy w badanej sprawie uznał, że inwestor - przedłożył wymagane dokumenty, zatem rzeczą organu I instancji było przeprowadzenie ich weryfikacji w sposób określony w art. 49 ust. 1 Pr. Bud., to jest zbadanie: 1) zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, 3) wykonania projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane - oraz, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, ustalenie wysokości opłaty legalizacyjnej. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu (ust. 2). W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ nadzoru budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust.
1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej, z zastrzeżeniem art. 49c ust. 2 (ust. 3). W razie spełnienia wymagań, określonych w ust. 1, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję: 1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona (ust. 3). Postępowanie legalizacyjne przebiega w kilku etapach. Pierwszym z nich jest ustalenie, iż doszło do samowoli budowlanej i wstrzymanie robót budowlanych. Kolejnym etapem jest ustalenie, czy budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi co otwiera możliwość przeprowadzenia procesu legalizacji budowy i nałożenia na inwestora obowiązków, o których mowa w art. 48 ust. 3 Pr. Bud. Przedłożenie wymaganych dokumentów i pozytywna ich weryfikacja przez organ umożliwia ustalenie opłaty legalizacyjnej, a następnie wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zakończenie procesu legalizacji samowoli budowlanej. Wstępne badanie, czy możliwe jest uruchomienie tej procedury odbywa się przed wydaniem postanowienia na podstawie art. 48 ust. 3 Pr. Bud. Obejmuje ono ustalenie, czy nie zachodzą przesłanki, które uniemożliwiają legalizację, przede wszystkim, czy budowa nie jest w oczywisty sposób sprzeczna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bądź czy w oczywisty i rażący, widoczny na pierwszy rzut oka sposób nie narusza przepisów techniczno- budowlanych. Ustalenia mogą doprowadzić organ nadzoru budowlanego do wniosku, że prowadzenie postępowania legalizacyjnego jest bezcelowe, bowiem istnieje oczywista niezgodność z ustaleniami planu miejscowego lub takie naruszenia norm techniczno-budowlanych, które powodują, że projekt budowalny nie będzie mógł zostać zatwierdzony. W pozostałych przypadkach organ nakłada w drodze postanowienia obowiązek przedłożenia dokumentów, o których mowa w art. 48 ust. 3 Pr. Bud. celem ich dalszej weryfikacji. Zakres badania przedłożonych przez inwestora dokumentów przed wydaniem postanowienia o ustaleniu opłaty legalizacyjnej określa art. 49 ust. 1 Pr. Bud. Na tym etapie w zainteresowaniu organu powinna pozostawać zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub dla terenu nieobjętego planem) decyzją o warunkach zabudowy. W ocenie organu odwoławczego temu celowi służy ustanowiony w art. 48 ust. 3 pkt 1 Pr. Bud. wymóg przedstawienia przez inwestora zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 48 ust. 3 pkt 1 Pr. Bud). Dokonując wykładni literalnej przepisu art. 49 ust. 1 Pr. Bud. organ stwierdza, iż na tym etapie postępowania legalizacyjnego weryfikacja przez organ nadzoru budowlanego całości przedłożonej przez inwestora dokumentacji przed określeniem wysokości opłaty legalizacyjnej - pod kątem zgodności z inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - przekracza zakres wynikający z przywołanego przepisu. Aby dogłębniej wyjaśnić stanowisko organu w tej kwestii w pierwszej kolejności wskazać należy, iż zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 48 ust. 3 pkt 1 Pr. Bud. - jeżeli zostało wystawione w formie przewidzianej przepisami - stanowi dokument urzędowy w rozumieniu art. 76 K.p.a. Stosownie zaś do art. 76 § 1 K.p.a., dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone. Ponadto wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 217 § 2 pkt 1 K.p.a., zaświadczenie wydaje się, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa. Takim przepisem jest przywołany powyżej art. 48 ust. 1 pkt 1 Pr. Bud., nakładający na stronę obowiązek przedstawienia zaświadczenia o zgodności budowy z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wskazywał, iż postępowanie prowadzone celem uzyskania wymaganego przepisem art. 48 ust. 3 pkt 1 Pr. Bud. zaświadczenia wójta, burmistrza, prezydenta, o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy rozpatrywać przez pryzmat przepisów działu VII K.p.a., który reguluje postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń. Postępowanie to ma charakter uproszczony i w dużej mierze odformalizowany, niemniej jednak nie można pominąć, że chodzi w nim o wystawienie dokumentu, który ma urzędowy charakter i który, w myśl art. 76 § 1 K.p.a., stanowi dowód tego, co w nim zostało stwierdzone (por. wyroki NSA: z dnia 14 października 2014 r., sygn. akt II OSK 809/13, z dnia z dnia 8 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 367/16, z dnia 6 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 974/17, CBOSA). Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy stwierdza, że przedłożone przez inwestora zaświadczenie Burmistrza O. z dnia 21 listopada 2019 r. o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dla obrębów B., K.(1), K., L., O.(1), W., zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2017 r. poz. [...], było wiążące dla PINB w Trzebnicy rozstrzygającego o legalizacji obiektu. Związanie treścią takiego zaświadczenia wynika bowiem z art. 76 § 1 i art. 217 § 2 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 48 ust. 3 pkt 1 Pr. Bud. Jednocześnie organ wskazuje, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503, dalej w skrócie u.p.z.p), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Gmina ma zatem obowiązek ustawowy kształtowania i prowadzenia danej polityki. Wynika to w szczególności z ustanowionego ustawą obowiązku wprowadzenia przez każdą gminę uchwałą rady gminy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako aktu polityki przestrzennej gminy. W tym zakresie brak jest prawnych możliwości uwolnienia się przez gminę z tego obowiązku. Co również istotne, odpowiedzialność za spójne i prawidłowe kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej ponoszą wszystkie organy gminy, a nie tylko gminny organ stanowiący. Powyższe oznacza, że organ nadzoru budowlanego winien uwzględnić fakt, że wójt działając jako organ wykonawczy gminy realizuje politykę przestrzenną na terenie gminy m.in. w drodze wydawania zaświadczeń o zgodności planowanych inwestycji z ustaleniami obwiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak jest przepisów prawa, które uprawniałyby organy nadzoru budowlanego do automatycznej, autonomicznej i każdorazowej weryfikacji zgodności inwestycji we własnym zakresie, niejako w oderwaniu od zaświadczenia przedłożonego przez stronę w trybie art. 48 ust. 1 pkt 1 Pr. Bud. Organ dodaje, że zaświadczenie o zgodności zrealizowanej budowy z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wyrazem wykładni autentycznej, czyli dokonywanej przez gminę uprawnioną do interpretacji zapisów własnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma przy tym znaczenia, że zaświadczenia wydaje wójt, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwala rada gminy, bowiem na obu tych organach ciąży obowiązek prowadzenia polityki przestrzennej gminy. PINB w Trzebnicy postanowieniem z dnia 23 października 2018 r., nr 254/2018 zobowiązał skarżącą spółkę do przedłożenia w określonym terminie wymienionych tam dokumentów legalizacyjnych, umożliwiając tym samym dokonanie legalizacji przedmiotowej rozbudowy. W następstwie inwestor przedłożył m. in. zaświadczenie Burmistrza O. z dnia 21 listopada 2019 r. o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dla obrębów B., K.(1), K., L., O.(1), W., zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2017 r. poz. [...]. PINB w Trzebicy dokonując oceny wybudowania spornej inwestycji w kontekście ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyraził stanowisko o niezgodności obiektu z przepisami planu miejscowego, nie zgadzając się tym samym z treścią przedłożonego przez inwestora zaświadczenia Burmistrza O. z dnia 21 listopada 2019 r. Uzasadniając swoje stanowisko, konsekwencją którego stało się orzeczenie nakazu rozbiórki spornej inwestycji, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy wskazał, że zapis planu miejscowego zatwierdzonego Uchwalą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017r. - w § 2 ust 8 wskazuje na definicję wysokości budynku jako wysokości rozumianej i mierzonej od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku do najwyższej położonej krawędzi dachu (kalenicy). Przepis ten nie wskazuje jakie ma być to wejście w postaci otworu bez stolarki, drzwi, wrót, bramy itp. jak i nie wskazuje czy ma być to wejście główne do budynku, pomocnicze czy kolejne możliwe jak i też nie w skazuje czy ma być to wejście do części mieszkalnej, do części o głównej funkcji do pomieszczenia technicznego czy też innego, wejście to ma stanowić wejście do wnętrza budynku bez znaczenia czy poprzez to pomieszczenie jest poprowadzona dalsza komunikacja z obiektem. A zatem wysokość budynku mierzona od najniżej położonego wejścia do budynku w tym przypadku wejście w kondygnacji piwnicznej o rzędnej -4.01 do kalenicy o określonej rzędnej +9.40 wynosi 13.41m. Niedopuszczalne było by ze strony organu nadzoru budowlanego zatwierdzenie przedłożonego projektu z tak zaprojektowaną wysokością niezgodną z zapisami mpzp § 14 ust 1 pkt 3a określoną na nie więcej niż 12 m; koloru pokrycia dachu w kontekście zapisów mpzp zaprojektowanego jako matowy czarny. Obowiązek zastosowania pokrycia dachu dachówką w kolorze ceglastym matowym wynika wprost z zapisów § 14 ust 1 pkt 3b mpzm. W języku potocznym kolor ceglasty to kolor pomarańczowo- czerwony, w barwach koloru ceglastego nie odnaleziono barw szarych, brązowych, grafitowych czy czarnych. A zatem trudno zgodzić się z argumentem, że zapis mpzm w tym zakresie jest nie precyzyjny i niedopuszczalne było by ze strony organu nadzoru budowlanego zatwierdzenie przedłożonego projektu z tak zaprojektowaną kolorystyką pokrycia dachu obiektu. Kondygnacji piwnicznej w kontekście zapisów mpzp - zaprojektowanej w sposób niejednoznacznie określony, na rysunku na str. 208 nie określono rzędnych terenu przy ścianach tej kondygnacji jako terenu usypanego organicznego elementami podkładów kolejowych zaś elewacje wykazują jedynie w kolorze zielonym najprawdopodobniej teren gruntowy bez określenia rzędnych wysokościowych. Zdaniem organu odwoławczego zaświadczenie Burmistrza O. z dnia 21 listopada 2019 r. o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiązało PINB w Trzebnicy rozstrzygającego o legalizacji spornej inwestycji a zatem te argumenty nie mogły stanowić uzasadnienia dla wydanego nakazu rozbiórki obiektu na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K., gmina O. Zdaniem DWINB- bu w pierwszej kolejności organ prowadzący postępowanie administracyjne powinien rozpoznać odpowiednią normę prawa materialnego, której zastosowanie może wchodzić w rachubę w odniesieniu do rozpatrywanej sprawy, następnie poprzez dokonanie wykładni tej normy, zrekonstruować jej treść i w oparciu o wynikające stąd wnioski, stwierdzić ustalenie jakich faktów jest konieczne z punktu widzenia zastosowania tej normy. Końcowym etapem jest dokonanie subsumcji, czyli przyporządkowanie ustalonego stanu faktycznego do hipotezy normy prawa materialnego. Orzecznictwo czy to Sądu Najwyższego, czy Naczelnego Sądu Administracyjnego czy wreszcie wojewódzkich sądów administracyjnych stanowi wskazówkę, pomaga rozwiać wątpliwości, które nasuwają się w procesie stosowania prawa. Dokonana przez PINB w Trzebnicy ocena zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedłożonego przez inwestora w postępowaniu legalizacyjnym jako dokumentu niemającego w każdym aspekcie charakteru wiążącego dla organów nadzoru budowlanego, znajduje oparcie w orzecznictwie niektórych wojewódzkich sądów administracyjnych (np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. II SA/Kr 1090/16, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 552/17, wyrok WSA w Olsztynie z 23 czerwca 2020 r., sygn. II SA/Ol 5/20, wyrok WSA w Kielcach z dnia 29 grudnia 2021 r. sygn. akt II SA/Ke 909/21, CBOSA). W przywołanych orzeczeniach wskazano, że jakkolwiek przesłanką legalizacji samowoli budowlanej jest m.in. przedłożenie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak to organ nadzoru budowlanego stwierdza, czy przedłożone przez inwestora zaświadczenie odpowiada prawu badając zgodność samowoli budowlanej z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i może dokonać odmiennych ustaleń niż te wynikające z przedłożonego przez inwestora zaświadczenia. Organ odwoławczy nie przychyla się jednak do prezentowanej linii orzeczniczej niemniej podkreśla, iż błędów w wykładni prawa przez organ administracji publicznej nie można traktować w kategorii rażącego naruszenia prawa, zwłaszcza gdy dane materia nie jest jednolicie wykłada w orzecznictwie sądowym. Niemniej jednak, zdaniem organu odwoławczego, dopuszczenie się przez inwestora samowoli budowlanej wymaga doprowadzenia do stanu zgodności z prawem wybudowanego obiektu budowlanego przede wszystkim poprzez przedłożenie projektu budowlanego, który podlega ocenie organu nadzoru budowlanego w trybie postępowania legalizacyjnego, którego przebieg opisano powyżej. Z treści art. 49 ust. 1 Pr. Bud. wynika, że w postępowaniu legalizacyjnym zadaniem organu nadzoru budowlanego jest sprawdzenie pod względem formalnym czy inwestor przedłożył wszystkie wymagane dokumenty oraz czy dokumenty te spełniają wymogi dla nich określone. Projekt budowlany w tym postępowaniu podlegał ocenie na podstawie m.in. przepisów rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. poz. 462 ze zm). Stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego, że warunki zostały spełnione daje podstawę do wydania postanowienia o ustaleniu na podstawie art. 49 ust. 2 opłaty legalizacyjnej. Uiszczenie przez inwestora tej opłaty otwiera drogę do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego w przypadku budowy zakończonej lub decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych gdy budowa jest w toku. W ocenie organu odwoławczego, skarżąca spółka nie spełniła w sposób prawidłowy wszystkich nałożonych na nią obowiązków. Przedłożony przez stronę projekt budowlany został wykonany niezgodnie ze wskazanym powyżej rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w szczególności według § 3 ust.1 na stronie tytułowej projektu budowlanego należało zamieścić poprawną kategorię obiektu budowlanego, jednostkę ewidencyjną i obręb ewidencyjny oraz numery wszystkich działek w adresie inwestycji. Również § 7 ust. 2 pkt 2 obecnie obowiązującego rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2022 r., poz. 1679) wskazuje, iż na stronie tytułowej projektu architektoniczno- budowlanego zamieszcza się informacje dotyczące zamierzenia budowlanego: nazwę zamierzenia budowlanego, adres i kategorię obiektu budowlanego, identyfikatory działek ewidencyjnych, na których obiekt budowlany jest usytuowany, imię i nazwisko lub nazwę inwestora oraz jego adres. Zdaniem organu trudno zgodzić się z argumentami inwestora w zakresie kategorii budynku albowiem rodzaj obiektu i jego parametry w sposób oczywisty nie przystają do przypisanej mu kategorii w przedłożonym przez skarżącą spółkę projekcie budowlanym. Zaliczenie obiektu budowlanego do określonej przez ustawodawcę w załączniku kategorii determinuje przeważająca dla danego obiektu funkcja (np. budynek mieszkalny, inwentarski, gospodarczy, służby zdrowia, zakwaterowania turystycznego itd.). W ocenie organu odwoławczego, budynku zawierającego m. in. 36 miejsc noclegowych w pokojach gościnnych, recepcji z mini barem, restauracji, dwóch pokoi klubowych, sauny, winiarni, wbrew twierdzeniom skarżącej spółki, nie można zakwalifikować w całości do kategorii II obiektu budowlanego. Zgodnie z tabelą, kategoria II obejmuje budynki służące gospodarce rolnej jak: produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe. Podstawową funkcją opisanej w tej kategorii budynków jest zachowanie zdolności do produkcji rolnej. Sam fakt, że obiekt usytuowany jest w zabudowie zagrodowej i na jednej z kondygnacji zaprojektowano stajnię, nie przesądza o tym, że służyć będzie gospodarce rolnej. Nie można podzielić stanowiska inwestora, iż część pomieszczeń, które będą spełniały funkcję stajni, determinują przeznaczenie całego budynku. Mając na uwadze charakter obiektu, wynikający z projektu budowlanego (część tekstowa jak i graficzna) w żaden sposób nie można stwierdzić, aby jego podstawowa funkcja sprowadzała się do służenia gospodarce rolnej tj. nie jest np. budynek produkcyjny, gospodarczy, inwentarsko-składowy itp. Natomiast w swej istocie realizuje on funkcję budynku zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, a więc z XIV kategorii. Jak wskazano kwalifikowanie obiektu budowlanego do określonej kategorii musi uwzględniać podstawową, dominującą funkcję, główny sposób użytkowania tego obiektu zwłaszcza, jeżeli ma on służyć wielu celom. To ustalenie ma znaczące konsekwencje miedzy innymi w ustalaniu zgodności funkcji zrealizowanego obiektu z zapisami planu miejscowego oraz opłaty legalizacyjnej. W efekcie organ odwoławczy uznał, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym przedłożonego projektu budowlanego prawidłowo ustalił kategorię spornego obiektu uznając, że zalicza się on do kategorii II oraz XIV. Sam ustawodawca wskazuje w przepisie art. 59f ust 4 Pr. Bud., że w przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii. Zdaniem organu odwoławczego, gdy zaproponowana przez inwestora kategoria obiektu nie pozwala na taką kwalifikację, należy wezwać przedkładającego projekt budowlany do jego poprawy, co też Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy uczynił dwukrotnie - postanowieniem z dnia 30 września 2020 r. nr 419/2020 oraz postanowieniem z dnia 2 lutego 2021 r. nr 65/2021. Inwestor nie dokonał korekty zaszeregowania spornej zabudowy do prawidłowej kategorii obiektu. W niniejszej sprawie dostrzec należy, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy podjął czynności, o których mowa wart. 48 ust. 2 i 3 Pr. Bud. i postanowieniem z dnia 23 października 2018 roku nr 254/2018, nałożył na skarżącą spółkę m.in. obowiązek przedłożenia ściśle i wyraźnie oznaczonych dokumentów, zakreślając jednocześnie termin na wykonanie tego zobowiązania - 90 dni od dnia otrzymania postanowienia organu I instancji. Zauważyć również należy, iż postanowieniami z dnia 30 września 2020 r. nr 419/2020 oraz z dnia 2 lutego 2021 r. nr 65/2021, organ I instancji poinformował skarżącą spółkę o nieprawidłowościach w złożonym projekcie budowlanym, wyznaczając w związku z tym dodatkowe terminy na prawidłowe wykonanie obowiązku oraz informując skarżącą spółkę, iż jego niewykonanie spowoduje określony skutek prawny w sprawie. Skarżąca spółka, pomimo upływu terminów, nie podjęła działań w celu prawidłowego wykonania nałożonego obowiązku, umożliwiającego dalsze prowadzenie postępowania legalizacyjnego. Organ akcentuje, że procedura legalizacyjna, uregulowana wart. 48 Pr. Bud. nie zawiera norm uznaniowych, lecz normy bezwzględnie obowiązujące, których zastosowanie nie zależy od woli organu nadzoru budowlanego. W razie ustalenia, że obiekt budowlany powstał bez wymaganego pozwolenia na budowę i wdrożenia procedury z art. 48 ustawy, a następnie niewywiązania się przez inwestora z obowiązku przedłożenia żądanych dokumentów, ustawodawca nie pozostawił organowi wyboru w zakresie treści rozstrzygnięcia, obligując go do orzeczenia nakazu rozbiórki. Zdaniem DWINBu skarżąca spółka przez dwa lata miała możliwość legalizacji spornego obiektu i dopiero na skutek jego zaniechania w zakresie prawidłowego wykonania obowiązku nałożonego na podstawie art. 48 ust. 3 Pr. Bud. organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego nakazał rozbiórkę. Stanowisko Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy o konieczności nakazania rozbiórki na podstawie art. 48 ust. 1 Pr. Bud. musi zostać zaaprobowane. Stan faktyczny sprawy został ustalony na etapie wydawania postanowienia legalizacyjnego. Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwalał na przyjęcie, że wykonana budowa obiektu wymagała wcześniejszego uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbudowę, a inwestor nie legitymowali się takim pozwoleniem. Wobec powyższego obiekt stanowił samowolę budowlaną i zastosowanie w sprawie ma przepis art. 48 ust. 1 w zw. z ust. 4 Pr. Bud. Organ akcentuje, że legalizacja jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem inwestora. Generalnie warunkiem legalizacji samowoli budowlanej w trybie art. 48 ust. 2 Pr. Bud. jest przedstawienie przez inwestora dokumentów pozwalających organowi nadzoru budowlanego dokonać oceny, czy konkretna samowola kwalifikuje się do zalegalizowania. Nieprzedstawienie zaś wymaganych dokumentów, zobowiązuje organy nadzoru budowlanego do wydania decyzji w przedmiocie nakazu rozbiórki obiektu. Bez znaczenia dla wydania takiej decyzji pozostają czynniki społeczne czy gospodarcze, ponieważ w świetle kategorycznych przepisów Prawa budowlanego postępowanie w sprawie samowoli budowlanej ma charakter obiektywny, co oznacza, że liczy się tylko fakt popełnienia samowoli. Inaczej mówiąc, brzmienie przepisów normujących kwestie samowoli budowlanej nie pozwala organowi na zastosowanie instytucji uznania administracyjnego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy zgodnie z posiadanymi kompetencjami usiłował przez dwa lata doprowadzić do zgodności z prawem popełnionej samowoli budowlanej. W tym celu prowadził postępowanie legalizacyjne, lecz wobec braku prawidłowej realizacji przez inwestora obowiązków nałożonych postanowieniem organu I instancji z dnia 23 października 2018 roku nr 254/2018 zobowiązany był - stosownie do art. 48 ust. 1 Pr. Bud. - do orzeczenia nakazu rozbiórki obiektu. Nakaz ten nie był zaś spowodowany brakiem możliwości legalizacji samowoli budowlanej, lecz stanowił konsekwencję niewykonania w sposób prawidłowy nałożonych obowiązków, których celem było doprowadzenie obiektu do zgodności z przepisami prawa. Skarżąca spółka miała możliwość legalizacji spornego obiektu i dopiero na skutek jej zaniechania w zakresie prawidłowego wykonania obowiązku nałożonego na podstawie art. 48 ust. 3 Pr. Bud., organ nadzoru budowlanego nakazał rozbiórkę. Skarżąca spółka była przy tym poinformowana o skutkach niewykonania nałożonych na nią obowiązków, a zatem musiała się liczyć z konsekwencjami wynikającymi z art. 48 ust. 1 Pr. Bud. Z wymienionych przyczyn organ odwoławczy nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa materialnego i procesowego. Zdaniem organu, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy dokonał wystarczających dla podjęcia rozstrzygnięcia ustaleń co do stanu faktycznego oraz w sposób prawidłowy oceniły zebrany w sprawie materiał dowodowy, stosując się do zasad regulujących postępowanie administracyjne, określonych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. W zaistniałych okolicznościach faktycznych sprawy obowiązujące przepisy prawa dostarczyły natomiast podstaw do wydania przedmiotowego nakazu. Trzeba mieć również na uwadze, że ustalenia i ocena organu instancji znalazły wyraz w uzasadnieniu decyzji spełniającym wymogi z art. 107 § 2 i 3 k.p.a.
Skargę na ostateczną decyzję w sprawie, w terminie ustawowym, złożyła za pośrednictwem zawodowego pełnomocnika, spółka J. Spółka z o.o. z siedzibą w N. zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1. art. 7, 77 § 1 i 8o k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób wybiórczy oraz bez wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, dokonanie ustaleń faktycznych, które są wprost sprzeczne z faktami, które wynikają ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a więc: a. kwestionowanie zakwalifikowania obiektu jako obiektu agroturystyki, podczas gdy z wydanych postanowień jak i protokołów oględzin jednoznacznie wynika, że organy uznały na wcześniejszym etapie postępowania, iż istniejący obiekt jest obiektem agroturystyki; b. kwestionowanie zakwalifikowania obiektu w całości do II kategorii obiektów budowlanych - obiektu agroturystyki, podczas gdy kwalifikacja obiektu nie powinna być dokonywana w oderwaniu funkcji jaką obiekt pełni w świetle ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności, jeśli zaświadczenie wydane przez organ gminy potwierdza zgodność inwestycji z planem, a organ nadzoru budowlanego uznaje zaświadczenie za wiążące dla siebie; c. oparcie ustaleń stanu faktycznego sprawy na jednej wizji lokalnej obiektu, która miała miejsce w 2018 r., podczas gdy jeśli już organ chce wypowiadać się w zakresie rzędnych terenu i wysokości obiektu, powinien dokonać wizji obiektu, aby wiedzieć w jakim stanie obiekt jest obecnie.
- 2. art. 138 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7, 8 i 11 oraz 107 § 3 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, mimo iż wydał on decyzję, która nie jest przekonywująca co do racji, którymi kierował się organ przy jej wydaniu, wydane przez organ rozstrzygnięcie jest niespójne z ustaleniami stanu faktycznego dokonanymi w dokumentach znajdujących się w aktach sprawy, ponadto organ I instancji nie przedstawia budzącego zaufanie stanowiska w wydawanych przez siebie rozstrzygnięciach.
- 3. Zawężającą wykładnię obiektów zaliczanych do kategorii II obiektów budowlanych określonych w załączniku do ustawy Prawo budowlane, która nie uwzględnia faktu, iż wskazane przeznaczenie obiektów gospodarki rolnej jest wyłącznie przykładowe i obejmuje również inne działy gospodarki rolnej, w tym także hodowlę koni, która zgodnie z orzecznictwem stanowi dział produkcji rolnej, a także bezpodstawnie uznaje dominujące przeznaczenie produkcyjne, mimo iż nie wynika to z treści załącznika. Mając na uwadze powyższe, na podstawie: 1. art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c p.p.s.a strona wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu nr 1175/2022 z dnia 7 grudnia 2022 r. i poprzedzającej ją decyzji organu I Instancji;
- 2. na podst. art. 200 p.p.s.a. wnosi o zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw wg norm prawem przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego;
- 3. na podst. art. 106 § 3 p.p.s.a. wnosi o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów w postaci: a. uchwały nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...].11.2005 r. (załącznik nr 1), na okoliczność treści a w szczególności na okoliczność wykazania wadliwego sformułowania zapisów uprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uniemożliwiającą realizację funkcji gospodarki rolnej na terenach wiejskich; b. wniosku inwestora o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (załącznik nr 2), na okoliczność treści, a w szczególności na okoliczność wykazania, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została dokonana na wniosek inwestora, z pełną świadomością i akceptacją organu gminnego o charakterze zamierzonej inwestycji (agroturystyka - hodowla koni); c. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w O. z dnia [...].06.2017 r. nr [...] (załącznik nr 3) - na okoliczność treści, a w szczególności na okoliczność wykazania, że wniosek inwestora został w całości uwzględniony i Gmina O. akceptowała w pełni zamierzenie inwestycyjne zarówno co do funkcji jak i parametrów, d. zaświadczenia wydanego przez Burmistrza O. z dnia 21.11.2019 r. (załącznik nr 5) - na okoliczność treści, a w szczególności na okoliczność wykazania, że wniosek inwestora został w całości uwzględniony i Gmina O. akceptowała w pełni zamierzenie inwestycyjne zarówno co do funkcji jak i parametrów, a samo zamierzenie inwestora jest w pełni zgodne z planem co do wszystkich parametrów określonych w planie; e. zrzutu ekranu z satelitarnego zdjęcia wsi K. ukazującego zróżnicowane kolorystyczne pokryć dachowych we wsi K. (załącznik nr 6) na okoliczność zgodności koloru pokrycia dachowego obiektu z innymi obiektami znajdującymi się we wsi i miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; f. rysunek (załącznik nr 7) na okoliczność treści, a w szczególności na okoliczność wykazania, że brak jest podstaw, aby uznać wjazdy istniejące w stajni za wejścia do budynków; g. Mapa geodezyjna powykonawcza (załącznik nr 8) na okoliczność treści a w szczególności na okoliczność wykazania istniejących rzędnych terenu; h. Przekrój (załącznik nr 9) na okoliczność treści, a w szczególności na okoliczność usytuowania kondygnacji stajni jako kondygnacji podziemnej w kontekście konfiguracji terenu; Fotografie obiektu (załącznik 10) na okoliczność treści, a w szczególności na okoliczność wykazania faktycznego nachylenia terenu i różnic wysokości. Wnoszę o dopuszczenie powyższych dowodów z uwagi na fakt, iż mają one znaczenie istotne dla sprawy, bowiem wykazują, że treść zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uwzględniała charakter, specyfikę i parametry zamierzenia inwestycyjnego inwestora, a organy gminy O. w całości je akceptowały. Natomiast fakt, że wydano zaświadczenie o zgodności obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego potwierdza akceptację jego kwalifikacji jako obiektu agroturystyki związanej z hodowlą koni, ponadto argumenty podnoszone przez PINB nie mają uzasadnionych podstaw w świetle dokumentów, które powinny znajdować się w aktach sprawy, a organy nadzoru są związane zaświadczeniem zarówno w zakresie funkcji jak i parametrów, stąd też brak jest podstaw do kwestionowania kategorii obiektu określonego przez skarżącego. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że obiekty będące przedmiotem postępowania organów nadzoru budowlanego, były już przedmiotem określonych ustaleń, które nie powinny zostać obecnie pominięte. Należy przypomnieć, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy, w związku z wnioskiem pełnomocnika J. M. z dnia 11 stycznia 2018 roku wszczął postępowania w sprawie budynku gospodarczego (stodoła) użytkowanego jako pensjonat agroturystyczny i wiaty gospodarczej użytkowanej jako ujeżdżalni koni, usytuowanych na działce nr [...] w miejscowości K.. W toku prowadzonego postępowania przeprowadzono kontrolę, w ramach której organ nadzoru budowlanego w Trzebnicy dokonał następujących ustaleń. Przeprowadzona w dniu 22 lutego 2018 roku przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy kontrola (protokół kontroli) wykazała, że na działce wybudowane zostały trzy obiekty: obiekt nr 1 wiata gospodarcza, obiekt nr 2 budynek o funkcji pensjonatu agroturystycznego ze stajnią oraz obiekt nr 3 wiata użytkowana jako ujeżdżalnia koni: obiekt numer 1 - wiata o funkcji gospodarczej do obsługi gospodarstwa agroturystycznego (przechowywanie nawozów i innych materiałów związanych z agroturystyką) wybudowana została na podstawie decyzji Starosty Trzebnickiego nr 206/15 z dnia 30 marca 2015 r. o pozwoleniu na budowę, wydanej na rzecz J. C. Kierownikiem budowy jest J. M., który jak wynika ze złożonego oświadczenia dokonywał na bieżąco wpisów do prowadzonego dziennika budowy. Budynek o funkcji pensjonatu agroturystycznego ze stajnią. Podczas kontroli obecne osoby oświadczyły, że budynek pełnił funkcję budynku gospodarczego jako podpiwniczonej stodoły, która na podstawie dokonanego zgłoszenia w trybie art. 30 ustawy Prawo budowlane została wyremontowana w zakresie wynikającym ze zgłoszenia. W trakcie robót remontowych inwestor zdecydował się na wykonanie szeregu innych robót, wykraczających poza zakres wzmiankowanego zgłoszenia. Powyższe doprowadziło do tego, że obiekt obecnie pełni funkcję pensjonatu ze stajnią, roboty budowlane zostały zakończone. Funkcję pensjonatu obiekt pełni od 2017 roku w tym też roku wszelkie roboty budowlane zostały zakończone. Inwestorem robót jest J. Spółka z o.o. z siedzibą w N., która kontynuowała rozpoczęte roboty budowlane przez J. C. i która nie posiada żadnych innych zgód w zakresie decyzji o pozwoleniu na budowę, rozbudowę czy też przebudowę obiektu. Wiata o funkcji ujeżdżalni koni wybudowana została w roku 2015 przez Inwestora J. Spółkę z o.o. z siedzibą w N. bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Budowa obiektu została zakończona. Co więcej, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy ustalił, iż obiekt budowlany stanowiący przedmiot postępowania, to obiekt służący do nauki jazdy konnej i może być związany z agroturystyką. Wobec powyższego w ocenie organu pierwszej instancji lokalizacja tego typu obiektu na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości K. w gminie O., nie narusza ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W postanowieniu DWINB nr 193/2019 z dnia 13 lutego 2019 r. WOA.7722.i76.2018 czytamy ponadto, że obiekt usytuowany jest na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy O. dla obrębów B., K.(1), K., L., O.(1), W. zatwierdzonym Uchwalą Rady Miejskiej w O. z dnia [...] czerwca 2017 roku, nr [...], opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2017 r. poz. [...]. Działka nr [...] w K. w planie miejscowym znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem RM/MN/2, gdzie przeznaczenie podstawowe zostało ustalone jako zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca zaś przeznaczenie uzupełniające określono jako usługi wbudowane w części parterowej budynku mieszkalnego. Ponadto dodatkowo w § 2 uchwały wprowadzono definicję zabudowy zagrodowej, przez którą należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne oraz budowania służące produkcji rolnej w tym magazynowe, składowe, gospodarcze, inwentarskie, a także zabudowania związane z działami specjalnymi produkcji rolnej i agroturystyką, z tym, że: słowo agroturystyka należy rozumieć jako działalność turystyczna rekreacyjna realizowana i uzupełniająca działalność rolniczą prowadzona w gospodarstwie rolnym. Jak wskazuje skarżący w latach 2005-2017, a więc w okresie powstawania całego kompleksu agroturystycznego w K., na podstawie zapisów wówczas obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K. (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Uchwała Rady Miejskiej w O. z 24 listopada 2005 r.,) tereny obejmujące działki obecnej agroturystyki (a także tereny całej wsi K.) były klasyfikowane jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, co całkowicie dyskwalifikowało jakąkolwiek działalność rolniczą w tym także agroturystykę (załącznik nr 1). Ewidentny ówczesny lapsus planistyczny dopuszczający na terenach wiejskich wyłącznie zabudowę jednorodzinną zamieniony w prawo miejscowe w sposób skuteczny uniemożliwiał jakikolwiek rozwój działalności rolniczej. Tym nie mniej, realizując na podstawie zgłoszenia remont stodoły, inwestor trzymał się zapisów obowiązującego MPZP (realizacja w latach 2007-2015) w zakresie parametrów charakterystycznych, w tym także dotyczących dachu i jego pokrycia. Plan z 2005 r. nie definiował w żaden sposób typu lub koloru pokrycia dachowego: dachy o symetrycznym układzie połaci (w tym dopuszczalne wielospadowe) o pokryciu dachówką ceramiczną lub innymi materiałami o fakturze dachówko podobnej, - (załączniknr 1). Taki zapis pozwala na pokrycie dachu praktycznie każdym dostępnym materiałem, w dowolnym kolorze. Stąd analiza architektoniczna zabudowy wsi K., która pokazała kolorystykę dachów, sugerując przyjęcie jednego z występujących kolorów jako koloru pokrycia budynku stajni z pokojami agroturystki (załącznik nr 6). Natomiast zapis planistyczny wykluczający jakąkolwiek działalność rolniczą w tym także prowadzenie działalności związanej z hodowlą koni oraz agroturystyką w sposób praktyczny uniemożliwiał legalizację obiektów nr 2 i nr 3 (numeracja za protokołem PINB), co spowodowało inicjatywę inwestora mającą na celu zmianę obowiązującego planu, tak aby jego zapisy odpowiadały rzeczywistości, czyli pozostawały w zgodności z działalnością rolniczą prowadzoną od zawsze na terenie wsi K. oraz uwzględnił możliwość wprowadzenia funkcji będącej pochodną prowadzonego gospodarstwa a mianowicie agroturystyki (załącznik nr 2). W konsekwencji wniosku Rada Miasta i Gminy O. przystąpiła do zmiany planu, który został uchwalony i zaczął obowiązywać od lipca 2017 roku a więc dwa lata po zakończeniu budowy. Nowe prawo miejscowe (MPZP) było i jest niezbędne dla przeprowadzenia procedury legalizacyjnej, bowiem podstawą do legalizacji (niezależnie od trybu art. 50, 51 czy 48, 49 pr. bud.) jest zgodność inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy zauważyć, iż inwestycja składająca się z wielu obiektów (w tym dwóch uznanych za samowole budowlane, tj. obiekty nr 2 i nr 3 - numeracja za protokołem PINB Trzebnica) została zrealizowana w trakcie obowiązywania MPZP z 2005 r. oraz, co jest najbardziej istotne w procedowanej sprawie, w trakcie opracowywania planu, którego podstawowym celem było przywrócenie funkcji rolniczej we wsi K. uzupełnionej o wprowadzenie funkcji agroturystycznej. Powyższa konstatacja jest niezmiernie istotna szczególnie w kontekście wydanego w późniejszym terminie zaświadczenia Burmistrza O. o zgodności zrealizowanej inwestycji z przepisami planu z roku 2017. Skarżąca zwraca uwagę na technikę opracowywania planów mającą swoje podstawy w obowiązujących aktach prawnych (ustawach i rozporządzeniach dotyczących planowania przestrzennego), ale także w rozporządzeniu Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie "Zasad techniki prawodawczej". Otóż, przystępując do opracowywania planu, należy poprzedzić go inwentaryzacją urbanistyczną opisującą w najważniejszych parametrach charakterystycznych istniejącą zabudowę i infrastrukturę. Podczas opracowywania projektu planu, bardzo dokładnie powinny być przeanalizowane aspekty m.in. przyrodnicze, społeczne i ekonomiczne. Ustalenia planistyczne określa opracowanie ekofizjograficzne także na podstawie inwentaryzacji przyrodniczej i architektoniczno-urbanistycznej, jaką przeprowadza się na początkowym etapie procedury planistycznej. Oczywiście należy wskazać, że władztwo planistyczne jest kompetencją gminy do samodzielnego i zgodnego z jej interesami kształtowania polityki przestrzennej. Koncepcja władztwa planistycznego zakłada więc nie tylko samodzielność gminy, ale i możliwość ingerencji w prawa prywatne (w granicach określonych prawem). Oznacza zatem, że zainteresowane podmioty (w tym właściciele nieruchomości położonych w granicach planu) nie mogą oczekiwać, że rada gminy nie będzie korzystała z przysługujących jej uprawnień w ramach władztwa z powodu niezgodności ustaleń planu z żądaniami właścicieli nieruchomości znajdujących się na obszarze objętym planem lub w bezpośrednim sąsiedztwie. Tym nie mniej w tym przypadku brak woli gminy do wyjścia naprzeciw oczekiwaniom inwestora agroturystyki w K. skutkowałoby raczej odmową podjęcia uchwały o zmianie planu, a nie - na opracowaniu planu w sposób uniemożliwiający jej legalizację. Byłoby to nielogiczne. Konsekwencją takiego toku rozumowania jest odniesienie się do paramentów charakterystycznych w planowaniu przestrzennym w kontekście inwentaryzacji oraz w kontekście nowych (bądź zmienionych) zapisów, które łącznie umożliwiłyby legalizację obiektu. Potwierdzeniem powyższego toku rozumowania jest stwierdzenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Powiatu trzebnickiego zawarte w Protokole kontroli z 2018 roku:.. Wobec powyższego w ocenie organu pierwszej instancji lokalizacja tego typu obiektu na działce nie narusza ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalony w roku 2017 Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (załącznik nr 3) nie definiuje pojęcia agroturystyki, stąd konieczność jej zdefiniowania poprzez inne legalne definicje wynikające z aktów prawnych orzecznictwa administracyjnego oraz zasada zaufania do działań organu (PINB Trzebnica) wynikająca z art. 8 KPA. W pierwszym przypadku podstawą dla funkcjonowania agroturystyki jest funkcjonujące gospodarstwo rolne. Hodowla koni jest niewątpliwie działalnością związaną z rolnictwem, albowiem każda hodowla koni stanowi dział specjalny produkcji rolnej, będący odrębnym źródłem przychodów, na co zwrócił uwagę m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 marca 2001 r. (sygn. akt I Sa/Gd 1943/98). Przez agroturystykę należy rozumieć działalność turystyczno-rekreacyjną realizowaną i uzupełniającą działalność rolniczą prowadzoną w gospodarstwie rolnym. Gospodarstwo rolne to (co wywiedziono powyżej) także hodowla koni. Wobec braku definicji agroturystyki w ustawie Prawo budowlane oraz ustawie o planowaniu przestrzennym można posiłkować się zapisem art. art. 3 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, który jest podstawowym przepisem określającym zakres przedmiotowy i podmiotowy agroturystyki. Z treści tego artykułu można wyprowadzić definicję agroturystyki o następującym brzmieniu: działalność agroturystyczna polega na wynajmowaniu przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych oraz na świadczeniu w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów. Agroturystyka obejmuje wszelkie formy aktywności turystycznej na terenach wiejskich, w tym pobyty w gospodarstwach rolnych, imprezy folklorystyczne, rzemiosło ludowe, tradycyjne życie w gospodarstwach rolnych. Szczególne formy turystyki na terenach wiejskich to agroturystyka, ekoturystyka, zwiedzanie parków narodowych i krajobrazowych oraz rezerwatów przyrody, wakacje w siodle, rekreacja konna, ect. Agroturystyka nie ma limitu wielkości kubaturowej, wysokościowej, szerokościowej, ect. Nie ma także limitu funkcji rekreacyjnych oferowanych swoim klientom. Jest rzeczą absolutnie naturalną oferowanie rozbudowanego zaplecza rekreacyjnego mającego na celu odnowę fizyczną po całym dniu spędzonym w siodle. Jedyny limit wielkości jest wprowadzony w systemie opodatkowania, gdzie w sposób jednoznaczny wyróżnia się agroturystykę do pięciu pokoi noclegowych i powyżej pięciu, nie limitując górnej granicy. Kwestię tę reguluje art. 21 pkt 43 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Według niego wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku. Z podatku zwolnione są też dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób. Ustawodawca stawia jednak warunek: liczba wynajmowanych pokoi nie może przekraczać 5. W Wyroku z dnia 14 marca 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie stwierdził, iż niezależnie od tego, ile osób będzie wynajmowało pokoje w budynkach położonych na terenach wiejskich znajdujących się w jednym gospodarstwie rolnym, to zwolnienie, o którym mowa w 10art. 21 ust 1 pkt 43 u.p.d.o.f., będzie przysługiwało, pod warunkiem, że łączna liczba pokoi wynajmowanych przez wszystkich w tych budynkach nie przekroczy 5. Co do zgodności Inwestycji z MPZP w kontekście agroturystyki jednoznaczne stanowisko zajął Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w skarżonej decyzji, w której jednoznacznie uznał zaświadczenie wydane przez Burmistrza O. (załącznik nr 5). Otóż DWINB przywołał stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wskazywał, iż postępowanie prowadzone celem uzyskania wymaganego przepisem art 48 ust 3 pkt 1 Pr. Bud. Zaświadczenia burmistrza, o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy rozpatrywać przez pryzmat przepisów działu VII K.p.a., który reguluje postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń. Postępowanie to ma charakter uproszczony i w dużej mierze odformalizowany, niemniej jednak nie można pominąć, że chodzi w nim o wystawienie dokumentu, który ma urzędowy charakter i który, w myśl art 76 § 1 K.p.a., stanowi dowód tego, co w nim zostało stwierdzone (por. wyroki NSA: z dnia 14 października 2014 r., sygn. akt II OSK 809/13, z dnia z dnia 8 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 367/19, z dnia 6 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 974/17, CBOSA). Mając powyższe na uwadze DWINB uznał w skarżonej decyzji że przedłożone przez inwestora zaświadczenie Burmistrza O. z dnia 21 listopada r. o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dla obrębów B., K.(1), K., L., O.(1), W., zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca 2017 r. poz. [...], było wiążące dla PINB w Trzebnicy. Podsumowując mamy sytuację, w której gmina inwentaryzuje wybudowane samowolnie obiekty, na podstawie inwentaryzacji wykonuje miejscowy plan zagospodarowania, w którym uwzględnia zrealizowane obiekty w ich parametrach charakterystycznych oraz wprowadza funkcję agroturystyczną jako dopełnienie działalności rolniczej. Następnie gmina wydaje zaświadczenie o zgodności inwestycji z zapisami obwiązującymi w MPZP. Wspomniane zaświadczenie jest przywołane przez DWINB w skarżonej decyzji jako obowiązujące i wiążące dla organów nadzoru. Niemniej jednak następnie jest weryfikowane w szczegółach dotyczących klasyfikacji, funkcji i parametrów charakterystycznych obiektu, a w szczególności: I. Wysokość obiektu: jak wskazał PINB w kontekście wejścia do budynku i zgodności z zapisami mpzp. w § 2 ust 8. Zapis planu miejscowego zatwierdzonego Uchwalą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. wskazuje na definicję wysokości budynku jako wysokości rozumianej i mierzonej od poziomu terenu położonym do budynku do najwyższej położonej krawędzi dachu (kalenicy). Przepis ten nie wskazuje jakie ma być to wejście w postaci otworu bez stolarki, drzwi, wrót, bramy itp. jak i nie wskazuje czy ma być to wejście główne do budynku, pomocnicze czy kolejne przy najniżej wejściu możliwe jak i też nie w skazuje czy ma być to wejście do części mieszkalnej, do części o głównej, czy do pomieszczenia technicznego czy też innego, wejście to ma stanowić wejście do wnętrza budynku bez znaczenia czy poprzez to pomieszczenie jest poprowadzona dalsza komunikacja z obiektem. A zatem wysokość budynku mierzona od najniżej położonego wejścia do budynku w przypadku wejścia w rzędnej kondygnacji określonej rzędnej +9.40 wynosi 13.4 m. Zdaniem organu nadzoru budowlanego zatwierdzenie projektu z tak zaprojektowaną wysokością niezgodną z zapisami mpzp § 14 określoną na nie więcej niż 12 m (cytat z skarżonej decyzji DWINB) kalenicy nie jest możliwe. Trudno się zgodzić się z taką interpretacją zapisów planu. Wymagania dotyczące wejść do budynków uregulowane zostały w przepisach rozporządzenia o warunkach technicznych, gdzie czytamy, iż w świetle obowiązujących przepisów brama garażowa (brama do stajni, brama do pomieszczeń technicznych) stanowi "wjazd", a nie "wejście" do budynku. "Wjazd" nie może być uznany za "wejście" do budynku, gdyż nie spełnia wymagań określonych w § 61 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1225) (dalej: RWT)., a dotyczących umożliwienia dogodnych warunków ruchu osobom niepełnosprawnym. Nie spełnia również wymagań, określonych w § 62 pkt. 2 RWT, precyzujących jaki rodzaj drzwi może być użyty w wejściu do budynku. Na rysunku stanowiącym załącznik nr 7 w sposób jednoznaczny są pokazane bramy wjazdowe a nie wejścia, brak przedsionków oraz brak możliwości przejścia na kondygnację wyższą (tj. kondygnację parteru będącą jednocześnie pierwszą nadziemną kondygnacją przeznaczoną na pobyt ludzi). Prowadząc dywagacje na temat "wejścia" ani PINB w Trzebnicy, ani DWINB we Wrocławiu nie odpowiedzieli na pytanie, jaka jest różnica pomiędzy "wejściem" a "wjazdem", oraz w jaki sposób można wejść do budynku na pierwszą kondygnację przeznaczoną na pobyt ludzi. Jest to niezmiernie istotne w szczególności wobec podanych poniżej warunków technicznych. Na temat "wejścia" a nie "wjazdu" (brama do stajni, brama do pomieszczeń technicznych) w rozporządzeniu o warunkach technicznych czytamy: § 16.
- 1. Do wejść do budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej powinny być doprowadzone od dojść i dojazdów, o których mowa w § 14 ust 1 i 3, utwardzone dojścia o wskazanej szerokości minimalnej, przy czym co najmniej jedno dojście powinno zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego budynku lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać. § 61.1. Położenie drzwi wejściowych do budynku oraz kształt i wymiary pomieszczeń wejściowych powinny umożliwiać dogodne warunki ruchu, w tym również osobom niepełnosprawnym. § 62.1. Drzwi wejściowe do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych oraz do mieszkań powinny mieć w świetle ościeżnicy co najmniej: szerokość 0,9 m i wysokość 2 m. W przypadku zastosowania drzwi zewnętrznych dwuskrzydłowych szerokość skrzydła głównego nie może być mniejsza niż 0,9 m.
- 2. W wejściach do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych mogą być zastosowane drzwi obrotowe lub wahadłowe, pod warunkiem usytuowania przy nich drzwi rozwieranych lub rozsuwanych, przystosowanych do ruchu osób niepełnosprawnych, oraz spełnienia wymagań § 240.
- 3. W drzwiach, o których mowa w ust. 1 oraz w drzwiach do mieszkań i pomieszczeń mieszkalnych w budynku zamieszkania zbiorowego wysokość progów nie może przekraczać 0,02 m. § 63. Wejścia z zewnątrz do budynku i pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi należy chronić przed nadmiernym dopływem chłodnego powietrza przez zastosowanie przedsionka, kurtyny powietrznej lub innych rozwiązań nieutrudniających ruchu. Wymagania te nie dotyczą dodatkowych wejść nieprzewidzianych do stałego użytkowania. § 64. Wejście do budynku i do każdej klatki schodowej powinno mieć elektryczne oświetlenie zewnętrzne. Nie dotyczy to budownictwa zagrodowego i rekreacyjnego. § 292 ust 1 zgodnie z tym przepisem każde wejście do budynku o wysokości powyżej dwóch kondygnacji nadziemnych z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi należy chronić poprzez wykonanie nad nim zadaszenia lub poprzez podcień ochronny. Szerokość zadaszenia lub podcienia powinna być szersza o co najmniej im od szerokości drzwi, a jego wysięg (w przypadku zadaszenia) lub głębokość (w przypadku podcienia) powinna wynosić co najmniej im dla budynków niskich (do 12 m wysokości lub max 4 kondygnacyjnych mieszkalnych) i 1,5 m dla pozostałych (średniowysokich, wysokich i wysokościowych). Daszek nad wejściem musi, poza cytowanymi wymaganiami gabarytowymi, mieć określoną wytrzymałość, aby zabezpieczyć osoby korzystające z wejścia przed uderzeniem fragmentami okładzin elewacyjnych, skrzydeł okiennych lub szyb. Ten przepis dotyczy każdego wejścia do budynku nie tylko wejścia głównego. Uznane przez organy bramy prowadzące do stajni za wejście do budynku nie spełniają wymienionych przepisów. Brak przedsionka, kurtyny, daszku etc. uniemożliwia uznanie ich za wejście. Jednocześnie skarżąca zwraca uwagę, iż stajnia jest pomieszczeniem o zupełnie innym przeznaczeniu niż przeznaczenie związane z pobytem ludzi, co oznacza, iż powinna mieć ściany i stropy zapewniające wymaganą izolację akustyczną, o której mowa w § 326 warunków technicznych oraz szczelność uniemożliwiającą przenikanie zapachów, wyziewów lub oparów do sąsiednich pomieszczeń, przeznaczonych na pobyt ludzi, usytuowanych nad stajnią. Istotna jest także kwestia ogrzewania (§ 63) w kontekście wiedzy, iż stajnie projektuje się jako (obiekty, pomieszczenia) nieogrzewane. W przypadku usytuowania wejścia do budynku przez stajnie nie zostaną spełnione wymagania określone w tym przepisie. Dlatego też należy stwierdzić, że teza organów Nadzoru budowlanego stanowiąca, że jedyne wejście do części przeznaczonej na stały pobyt ludzi zlokalizowane będzie w stajni, jest niezgodne z przepisami RWT. Zdaniem organu nadzoru treść § 2 pkt 13 uchwały modyfikuje sposób pomiaru wysokości budynków określony w § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznym jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 tj. - zwanego dalej r.w.t.b.). Zgodnie z § 6 rozporządzenia wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Zgodnie natomiast z definicją wysokości zabudowy określoną w § 2 pkt 13 uchwały przez wysokość zabudowy należy rozumieć całkowitą wysokość obiektów budowlanych (z wyłączeniem małej architektury), o których mowa w przepisach ustawy Prawo budowlane, mierzoną od poziomu terenu istniejącego, a dla budynku: od poziomu terenu istniejącego w miejscu najniżej położonego wejścia, usytuowanego ponad poziomem terenu istniejącego, do najwyżej położonego punktu budynku. Definicja zawarta w uchwale modyfikuje sposób mierzenia budynków określony w akcie wyższej rangi poprzez zmianę najniższego jak i najwyższego punktu pomiaru. Powyższe znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, zgodnie z którą rada gminy nie jest uprawniona do definiowania w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pojęcia wysokości zabudowy w sposób prowadzący do odmiennego sposobu ustalania wysokości budynków niż wskazany w § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tak m. in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 listopada 2014 r. sygn. akt II OSK1562/13 oraz z dnia 18 października 2015 r. sygn. akt II OSK 2008/15). Sformułowana teza pozostaje w ścisłym związku z kwestią wyjaśnienia definicji kondygnacji podziemnej, która jest powiązana ze sposobem pomiaru wysokości budynku. Otóż w swoim wywodzie na temat sposobu mierzenia wysokości budynku DWINB stwierdza, iż treść § 2 pkt 13 uchwały obowiązującego MPZP z 2017 roku modyfikuje sposób pomiaru wysokości budynków określony w § 6 RWT. Skarżący zwraca uwagę, iż DWINB nie jest organem właściwym do kontrolowania zapisów Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego oraz ich weryfikacji. Organem właściwym jest Wojewoda Dolnośląski, który uznał procedurę powstawania, treść i rysunek planu za opracowane i uchwalone w sposób prawidłowy, co oznacza, iż Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego jest zobowiązany do procedowania w ramach obowiązującego planu, a nie prowadzenia z nim polemiki. Abstrahując od powyższych wywodów kluczowym dla wszystkich definicji jest sformułowanie, iż wysokość obiektu mierzona jest od poziomu terenu przy najniżej położonym "wejściu" do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku. Natomiast w tekście obowiązującego MPZP (z roku 2017 - załącznik nr 3) zdefiniowano sposób mierzenia wysokości jako pomiar od poziomu terenu przy najniżej położonym "wejściu" do budynku do najwyżej położonej krawędzi dachu. Kwestia definicji "wejścia" do budynku została wyjaśniona powyżej. Odrębnym zagadnieniem jest zdefiniowanie "kondygnacji podziemnej" (piwnicy), która pozostaje w ścisłym związku z powyższym wywodem, ponieważ na sposób mierzenia wysokości budynku mają ścisły i nierozerwalny wpływ obie definicje. Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi (§ 3.17 RWT) za pomieszczenie podziemne należy rozumieć: kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. Mapa stanowiąca załącznik nr 8 - pomiar geodezyjny powykonawczy będący elementem składowym przedłożonej w organie nadzoru budowlanego w Trzebnicy dokumentacji (projekt budowlany) - pokazuje rzędne terenu, co do których DWINB w skarżonej decyzji ma wątpliwości kondygnacji piwnicznej w kontekście zapisów mpzp – zaprojektowanej w sposób niejednoznacznie określony, na rysunku na str. 208 nie określono rzędnych terenu przy ścianach tej kondygnacji jako terenu usypanego organicznego elementami podkładów kolejowych zaś elewacje wykazują jedynie w kolorze zielonym najprawdopodobniej teren gruntowy bez określenia rzędnych wysokościowych.
Z punktu widzenia wiedzy inżynierskiej sposób określenia rzędnych oraz ich konfrontacja z rysunkami w projekcie, tym bardziej, iż odpowiednią informację zamieszczono również na innych rysunkach projektu budowlanego, jest absolutnie wystarczający. Tym bardziej, że w projekcie zamieszczono przekrój (rysunek dołączony do projektu budowlanego), na którym pokazano graficznie położenie kondygnacji stajni jako kondygnacji podziemnej w kontekście konfiguracji terenu (załącznik nr 9). Wątpliwości organu nie mogą przesądzać o negatywnym stanowisku, tym bardziej, że istniała możliwość zwrócenia się do strony o ich (wątpliwości) wyjaśnienie, a także przeprowadzenia wizji lokalnej. Wymaga wyraźnego podkreślenia, że organ dokonał ustaleń w tym zakresie w oparciu o jedną wizję obiektu przeprowadzoną w 2018 roku. Tymczasem w ocenie skarżącego, aby prawidłowo rozpoznana niniejszą sprawę koniecznej jest uwzględnienie obecnego kształtu obiektu, co ukazują stanowiące załącznik nr 10 wydruki fotografii z opisem.
2. Kolor pokrycia dachu: Jak wskazał PINB: w kontekście zapisów mpzp zaprojektowanego jako matowy czarny. Obowiązek zastosowania pokrycia dachu dachówką w kolorze ceglastym. matowym wynika wprost z zapisów § 14 ust 1 pkt 3b mpzm. W języku potocznym kolor ceglasty to kolor pomarańczowo- czerwony, w barwach koloru ceglastego, czarnych. A zatem trudno zgodzić się z argumentem, że zapis mpzm w tym zakresie jest nie precyzyjny i niedopuszczalne było by ze strony organu nadzoru budowlanego zatwierdzenie ww. przedłożonego projektu z tak zaprojektowaną kolorystyką pokrycia dachu obiektu nie odnaleziono barw szarych. brązowych, granatowych czy czarnych. Określenie "kolor ceglasty" jest nieprecyzyjne, albowiem cegła to materiał z różnych surowców, powstających w procesie wypalania różne kolory. Cegła za słownikiem (powyżej). Cegła - materiał budowlany w kształcie prostopadłościanu (także klina, wycinka pierścienia kołowego lub kształtki) uformowany z gliny, wapna, piasku, cementu (bloczki betonowe) lub innych surowców mineralnych, który wytrzymałość mechaniczną i odporność na wpływy atmosferyczne uzyskuje poprzez proces suszenia, wypalania łub naparzania parą wodną. Cegła składa się z mineralnych iłów lub gliny. Na potrzeby tej produkcji są one wydobywane, mieszane, przekształcane, formowane w półfabrykaty i następnie wypalane w temperaturach od 1000°C do 1200°C w piecach pierścieniowych lub tunelowych. W zależności od rodzaju pokładów gliny występują znaczne naturalne różnice w składzie mineralnym i ich strukturze. Jakość gliny i temperatura wypalania określają kolor i wytrzymałość cegły. Kolor cegieł wynika z różnego składu mineralnego gliny, temperatury wypalania i technologii produkcji. Kolorystyka cegieł jest bardzo bogata i rozciąga się od promiennej bieli, poprzez jaskrawy pomarańcz, rubinową czerwień, umbry, grafitową szarość, aż po aksamitną czerń. Proces wypalania ma wpływ na reakcje chemiczne i fizyczne surowca i jego naturalnych składników. Kolorystyka jest bardzo bogata i rozciąga się od promiennej bieli, poprzez jaskrawy pomarańcz, rubinową czerwień, umbry, grafitową szarość, aż po aksamitną czerń. Proces wypalania ma wpływ na reakcje chemiczne i fizyczne surowca i jego naturalnych składników. Warunki panujące w piecu mają wpływ na efekt kolorystyczny. Im dłużej trwa wypalanie i im wyższa temperatura, tum ciemniejsza staje się cegła. Ilość dostarczanego do wnętrza powietrza wpływa na powstawanie kolorów; przesycenie powietrza sprzyja powstawaniu czerwonych tonów, a zmniejszenie jego ilości - ciemniejszych, takich jak czerń i błękit. Obok monochromatycznych odcieni występują liczne barwy pośrednie. Niuanse kolorystyczne i cieniowanie można podkreślić dzięki teksturowanym strukturom powierzchni. Struktury są wynikiem surowca, procesu produkcyjnego, temperatury wypalania oraz różnych sposobów obróbki powierzchni takich jak: profilowanie mechaniczne (wałkowanie, nanoszenie pędzlem, obrywanie, nacinanie za pomocą klinów), szlifowanie, obróbkę ciśnieniową, wypalanie, hartowanie i glazurowanie. W konsekwencji powyższego nie można jednoznacznie określić, co dokładnie oznacza kolor ceglasty matowy, tym bardziej, że można go odbierać na różne sposoby, co zostało skomentowane w wyroku Sądu Rejonowego G.-P. w G. z 2016-02-29 II K [...], gdzie w uzasadnieniu czytamy, iż: faktem powszechnie znanym jest że dwie różne osoby mogą w inny sposób identyfikować rozróżniać ten sam jeden kolor. Jednocześnie powszechne i ugruntowane jest stanowisko w orzecznictwie, z którego wynika, iż wszelkie nieścisłości i nieprecyzyjne sformułowania planu nie mogą być intepretowane w sposób zawężający uprawnienia wynikające z prawa własności i prawa zabudowy nieruchomości. Tak np. Wyrok WSA w Poznaniu z 20.11.2019 r., IV SA/Po 451/19, LEX nr 2746830.: Me można odmówić pozwolenia na budowę z powodu braku precyzji, czy niejasności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wymienione elementy nie mogą stanowić podstawy nakazu rozbiórki, skupiając się na kwestii związanej z kategorią obiektu, niemniej jednak skarżący chciał podkreślić, że PINB w prezentowanym przez siebie stanowisku nie miał racji i ustosunkować się do wadliwych twierdzeń PINB. 3, Kategoria obiektu: Jak wskazał DWINB: W tym miejscu należy wyjaśnić, iż trudno zgodzić się z argumentami inwestora w zakresie kategorii budynku albowiem rodzaj obiektu i jego parametry w sposób oczywisty nie przystają do przypisanej mu kategorii w przedłożonym przez skarżącą spółkę projekcie budowlanym. Zaliczenie obiektu budowlanego do określonej przez ustawodawcę w załączniku kategorii determinuje przeważająca dla danego obiektu funkcja (np. budynek mieszkalny, inwentarski, gospodarczy, służby zdrowia, zakwaterowania turystycznego itd.). Powyższy tok rozumowania jest całkowicie niezrozumiały, aczkolwiek należy zgodzić się z Dolnośląskim Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego, iż to przeważająca funkcja determinuje przypisanie obiektu do konkretnej funkcji. W przypadku skarżącej funkcją podstawową, dominującą i jedyną dla całego obiektu jest funkcja agroturystyki. Jak wykazano wcześniej agroturystyka jest ściśle związana z działalnością rolniczą, stanowiąc jej uzupełnienie. W tym przypadku agroturystka polega na skojarzeniu zakwaterowania osób chcących wypocząć w kontakcie z końmi. Jest to forma bardzo popularna i w samym powiecie trzebnickim agroturystyka skojarzona z hodowlą koni jest powszechna i w ramach prowadzonej działalności nie ogranicza się tylko do stajni, ale daje pełne spektrum możliwości rekreacyjnej. W ocenie organu odwoławczego, budynku zawierającego m. in. 36 miejsc noclegowych w pokojach gościnnych, recepcji z mini barem, restauracji, dwóch pokoi klubowych, sauny, winiarni, wbrew twierdzeniom skarżącej spółki, nie można zakwalifikować w całości do kategorii II obiektu budowlanego. Zgodnie z tabelą, kategoria II obejmuje budynki służące gospodarce rolnej jak: produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe. Podstawową funkcją opisanej w tej kategorii budynków jest zachowanie zdolności do produkcji rolnej. Zdaniem Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego sam fakt, że obiekt usytuowany jest w zabudowie zagrodowej i na jednej z kondygnacji zaprojektowano stajnię, nie przesądza o tym, że służyć on będzie gospodarce rolnej. Nie można podzielić stanowiska inwestora, iż część pomieszczeń, które będą spełniały funkcję stajni, determinują przeznaczenie całego budynku. Zdaniem strony skarżącej organ jest w błędzie. Brak jest podstaw do uznania, że przeznaczenie produkcyjne w ramach II kategorii obiektów budowlanych jest przeważające. Co więcej, sposób zredagowania treści załącznika poprzez zastosowanie sformułowania "jak" jednoznacznie wskazuje, że wyliczenie przeznaczeń służących gospodarce rolnej jest jedynie przykładowe i nie stanowi zbioru zamkniętego. Tym samym stanowi także elementy gospodarki związanej z turystyką i rekreacją - organ nie wykazał innego stanu rzeczy w tym zakresie. Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie zauważa, że goście agroturystyki, spędzając np. wczasy w siodle, muszą gdzieś się wyspać, coś zjeść a także być może skorzystać z udogodnień mających na celu odbudowę fizyczną po całym dniu spędzonym na aktywnościach związanych z jeździectwem. Jak wspomniano nie istnieje żadne prawne ograniczenie funkcji agroturystycznej i oferowanych w ramach agroturystyki usług. Taki sposób myślenia i argumentowania (bez podstawy prawnej) jest nie do przyjęcia, ponieważ jego zaakceptowanie doprowadziłoby do sytuacji, w której właścicielowi domu jednorodzinnego z krytym basenem, saunarium i salą sportową można byłoby wmówić, iż mieszka nie u siebie w domu tylko na terenie obiektu sportowego. Zakwaterowanie turystyczne i rekreacja to niewątpliwie także agroturystka. Powyższe stanowisko DWINB nie jest zrozumiałe dla skarżącego wobec: 1 wydanego zaświadczenia Burmistrza O., w którym jednoznacznie stwierdza on zgodność prowadzonej działalności z zapisami MPZP;
2. jednoznacznego zapisu w protokole kontroli przeprowadzonej przez PINB ze stycznia 2018 r., w którym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy scharakteryzował obiekt jako budynek o funkcji pensjonatu agroturystycznego ze stajnią, a lokalizacja tego typu obiektów nie narusza ustaleń planu;
3. treści postanowienia Dolnośląskiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr 193/2019 z dnia 13 lutego 2019 r. WOA.7722.176.2018.XIV.20.o.3, w którym podaje własną definicję agroturystyki, której później nie chce honorować. Taka sytuacja pozostaje w sprzeczności z treścią art. 8 Kpa traktującego o zaufaniu do organu. Projekt składany do organu w procesie legalizacyjnym nie jest projektem nowego obiektu, który będzie dopiero budowany. Jest to opracowanie pokazujące zrealizowaną inwestycję. Przedkładany w ramach procedury legalizacyjnej projekt budowany musi spełniać wszelkie warunki techniczne wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 t. j. z dnia 2022.06.09) wszelkie warunki w zakresie przepisów pożarowych, sanitarno-epidemiologicznych, a także w zakresie dostępności przez osoby niepełnosprawne. Projekt spełnia wszelkie wymienione wymogi, a jednocześnie jest zgodny z zapisami prawa miejscowego, którym jest plan zagospodarowania przestrzennego obwiązujący dla terenu objętego inwestycją MPZP dla gminy O. dla obrębów B., K.(1), K., L., O.(1), W. zatwierdzonym Uchwalą Rady Miejskiej w O. z dnia [...] czerwca 2017 roku, nr [...], opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 20 lipca, poz. [...]). Zostało to potwierdzone w sposób jednoznaczny przez organ właściwy dla planowania przestrzennego, którym jest Burmistrz Gminy O.; jednoznacznie, ponieważ Burmistrz Miasta i Gminy O. w swoim zaświadczeniu nie ograniczył się do krótkiego skwitowania, że inwestycja jest zgodna z zapisami MPZP, ale przytoczył fragment szczegółowych uwarunkowań dotyczących parametrów charakterystycznych dla rzeczonej inwestycji, których spełnienie (wszystkich) oznacza zgodność z obowiązującym planem. Kwestie podnoszone przez PINB w Trzebicy oraz DWINB we Wrocławiu są kwestiami natury interpretacyjnej. Abstrahując od interpretacji, należy odwołać się do utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych, traktujących o konieczności przyjmowania wątpliwości (o której sam pisze DWINB) na korzyść strony. Jest to również zgodne z rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie "Zasad techniki prawodawczej", które określa precyzyjnie zasady zamieszczania w aktach prawa miejscowego definicji stosowanych dalej pojęć. Warto tu zwłaszcza zwrócić uwagę na § 146 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia, zgodnie z którym definicję określenia należy w akcie prawnym zamieścić w przypadku, gdy jest ono nieostre (nieprecyzyjne) i jest pożądane ograniczenie tej nieostrości. Zamieszczenie w jednym akcie definicji jest wiążące dla całego tegoż aktu. W planowaniu przestrzennym - również w aktach prawa miejscowego - w wielu miejscach konieczne jest stosowanie sformułowań o charakterze urbanistycznym. Część z nich jest wyjaśniona na szczeblu ustawowym, przede wszystkim w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub w ustawie - Prawo budowlane. Jednakże nie dotyczy to wszystkich terminów. I w związku z powyższym może się zdarzyć, że w planie miejscowym będą stosowane wyrażenia może zrozumiałe dla konkretnego urbanisty, ale w szerszym ujęciu - nieostre. Znów może spowodować to zaognienie sporu przy wydawaniu np. pozwoleń na budowę lub w innych przypadkach. Przy okazji sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazane więc wydaje się zweryfikowanie tego, jakie pojęcia są w planie wprowadzane i czy mogą wywoływać przedstawione wątpliwości, czy też nie. Ponadto, gdzie tylko będzie to możliwe, plany miejscowe powinny odwoływać się do pojęć ustawowych (wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 lutego 2008 r., IV SA/Wa 1/08. LEX nr 506896). Podsumowując, przedmiotem legalizacji jest budynek obejmujący dwie funkcje: jedną związaną bezpośrednio z działalnością rolniczą, jaką jest stajnia na potrzeby prowadzonej hodowli koni, oraz drugą, stanowiącą uzupełnienie działalności rolniczej - stanowiącą funkcję agroturystyczną. W obiekcie nie ma funkcji dominującej. Obiekt w całości pełni jedną funkcję związaną z działalnością rolnicza (stajnia na potrzeby hodowli koni oraz agroturystyka). Obiekt odpowiada zapisom obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczeniu rolniczemu a w konsekwencji przyjętej przez projektanta kwalifikacji jako obiekt kategorii II. W konsekwencji organ bezpodstawnie kwestionuje dokonaną kwalifikację obiektu i orzeka nakaz jego rozbiórki.
Nadto strona skarżąca wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji.
Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 z późn.zm.) kompetencje sądów administracyjnych w zakresie kontroli działalności administracji publicznej ograniczone zostały do oceny działalności tych organów pod względem zgodności z prawem. Działając w granicach przyznanych kompetencji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny prawidłowości zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów obowiązującego prawa materialnego i procesowego oraz trafności ich wykładni. Dokonując czynności kontrolnych, Sąd zobowiązany jest uwzględnić stan faktyczny i prawny jaki istniał w chwili wydania zaskarżonej decyzji lub postanowienia.
Należy też dodać, że w myśl przepisu art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.). Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, co oznacza, że ma prawo, a nawet obowiązek, wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze. Działając w granicach tak zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny, po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie przez organy administracji okoliczności faktycznych oraz obowiązujących w czasie podejmowania zaskarżonego aktu przepisów prawnych stwierdził, że w realiach niniejszej sprawy istnieje konieczność zastosowania w sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., gdyż zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji podjęte zostały z naruszeniem przepisów prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Kontroli Sądu w tej sprawie podlegała decyzja Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu nr 1175/2022 z dnia 7 grudnia 2022 r. Materialnoprawną podstawę podjęcia decyzji stanowił art. 48 ust. 4 w zw. z art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Przepisy te stanowią podstawę do wydania przez właściwy miejscowo organ nadzoru budowlanego decyzji w przedmiocie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego w sytuacji gdy w toku wszczętego postępowanie legalizacyjnego inwestor zaniecha sprostania określonym w ustawie wymogom. Jednym z nich – zgodnie z art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego - jest obowiązek dostarczenia zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego.
Nie przedłożenie przez inwestora powyższych dokumentów w wyznaczonym terminie obliguje organ do orzeczenia nakazu rozbiórki (art. 48 ust. 4 ustawy). Wydanie jednakże każdej merytorycznej decyzji kończącej postępowanie legalizacyjne powinno poprzedzać uprzednie i niewątpliwe stwierdzenie, że w realiach prowadzonej sprawy rzeczywiście działania inwestora należy uznać za niewystarczające dla zalegalizowania wykonanych robót. Wymaga to od organów orzekających w sprawie przeprowadzenia postępowania administracyjnego przy zachowaniu reguł wynikających z art. 6, art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. oraz przedstawienia wyników tego postępowania w uzasadnieniu decyzji z uwzględnieniem wskazówek zawartych w art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 11 k.p.a. Dla realizacji zasadniczego celu postępowania administracyjnego jakim jest rozstrzygnięcie sprawy, pierwszorzędne znaczenie ma bowiem ustalenie obowiązującej normy prawa, odpowiedniej dla rozstrzygnięcia danej sprawy, co nieodzownie wiąże się z koniecznością prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz wydania orzeczenia zgodnie z obowiązującym prawem.
W doktrynie podkreśla się wynikający dla organów administracji publicznej z tej zasady nakaz wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą, aby w ten sposób stworzyć jej rzeczywisty obraz i uzyskać podstawę do trafnego zastosowania przepisu prawa (W. Dawidowicz "Ogólne postępowanie administracyjne", s.108). Zasada prawdy obiektywnej nakłada na organ prowadzący postępowanie obowiązek określenia z urzędu jakie dowody są niezbędne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz obowiązek ich przeprowadzenia z urzędu. Z zasadą tą skorelowane są regulacje umieszczone w art. 77 k.p.a., wedle którego organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, tak aby ustalony stan faktyczny zgodny był z rzeczywistością. To czy dana okoliczność została udowodniona, można zaś ocenić jedynie na podstawie całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.).
Dalej trzeba zwrócić uwagę na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Zostało on wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) stanowi akt wykonawczy do ustawy - Prawo budowlane i znajduje zastosowanie na etapie procesu budowlanego. Przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2 (§ 2 ust. 1 rozporządzenia).
W związku z kontrolowanym postępowaniem trzeba dodać, że wskazane postanowienie nr 244/2018 z dnia 23 października 2018 r. ukształtowało dalszy ciąg postępowania organów nadzoru budowlanego. W p. 4 tego orzeczenia organ nadzoru budowlanego wskazał jakie dokumenty inwestor winien przedłożyć aby doprowadzić do legalizacji samowoli. Po przedłożeniu (między innymi) projektu budowlanego z listopada 2019 r. organ nadzoru budowlanego I szej instancji uznał, że budynek nie spełnia wymogów, wynikających z przepisów prawa, co znalazło wyraz w skarżonej obecnie decyzji rozbiórkowej. Zdaniem sądu należy zatem wskazać, że podstawą zakwestionowania budynku jest w pierwszym rzędzie konstatacja organu, że budynek nie odpowiada normatywom, zawartym w planie miejscowym. W tym, swą wysokością przekracza dopuszczalną wysokość budynków w świetle obwiązującego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy O. dla obrębów B., K.(1), K., L., O.(1), W. (uchwała z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...]). Trzeba zatem wskazać, że zgodnie z tą uchwałą (§ 2 ust.
- 8) – o ile mowa o: wysokości budynku - należy przez to rozumieć wysokość mierzoną od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku, do najwyżej położonej krawędzi dachu (kalenicy); ust.
- 11) zabudowie zagrodowej - należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne oraz zabudowania służące produkcji rolnej w tym magazynowe, składowe, gospodarcze, inwentarskie, a także zabudowania związane z działami specjalnymi produkcji rolnej i agroturystyką. Natomiast § 9 uchwały stanowi, że b) obowiązuje wymóg stosowania zabudowy o jednej lub dwóch kondygnacjach nadziemnych w nawiązaniu do lokalnej wiejskiej zabudowy, z dachami dwuspadowymi o symetrycznych połaciach, o kącie nachylenia od 40o - 45o, z pokryciem z dachówki w kolorze ceglastym matowym, zaś § 14 ust. 1 p 3a stanowi, że wysokość budynków nie może przekroczyć 2 kondygnacji naziemnych i nie więcej niż 12 m. Nadto w projekcie budowlanym, dostarczonym do organu znajduje się zaświadczenie o zgodności budowy "budynku z pokojami gościnnymi oraz ujeżdżalni koni na działce nr 355 z przywołanym planem zagospodarowania przestrzennego..."(k. 43). Inwestycja posiada także uzgodnienie Dolnośląskiego Komendanta Państwowej Straży Pożarnej w zakresie ochrony przeciwpożarowej (k. 117), zgodę na wykonanie zjazdu z działki (k. 53), pozwolenie wodnoprawne (k. 44 i n). Istotnie analizując jedynie nazwę dokumentu może się wydawać, że chodzi o pozwolenie wodno-prawne dla budynku mieszkalnego. Niemniej jednak lektura decyzji wskazuje jednoznacznie, że chodzi o "pensjonat z restauracją (np. k. 72 projektu budowlanego, s. 8 operatu). Nadto nas. 183 projektu budowlanego autor wskazał, że jego zdaniem, inwestycja jest zgodna z ustaleniami MPZP. Projektant podkreśla (k. 183-184 projektu; p. 1.4 poz. 3 tabeli), że wysokość budynków (tu: stajnia z pokojami) odpowiada wymogom planu, bo wynosi od "najniżej położonego wejścia na kondygnacji naziemnej – zgodnie z § 6 WT 10.63 m.). Trzeba dodać, że przywołany paragraf 6 kreśli zasadę zgodnego z prawem sposobu mierzenia wysokości budynków stanowiąc, że wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Natomiast rozdział 3 tego rozporządzenia został poświęcony wejściom do budynków i mieszkań. I tak § 61 i 62, kształtujące warunki położenia drzwi wejściowych stanowi (między innymi), że położenie drzwi wejściowych do budynku oraz kształt i wymiary pomieszczeń wejściowych powinny umożliwiać dogodne warunki ruchu, w tym również osobom niepełnosprawnym oraz minimalne wymiary tych wejść w świetle ościeżnicy. W tym kontekście, biorąc pod uwagę omawiany projekt budowlany i w szczególności rysunki, należy podzielić zarzut skargi odnośnie do błędnego uznania, że wysokość budynku stajni z pokojami należy mierzyć od wrót wiodących do stajni i pomieszczeń gospodarczych. W efekcie, zdaniem sądu, organ winien dokonać oceny zgodności budynku z uchwałą z uwzględnieniem definicji zawartej w rozporządzeniu przywołanym wyżej. Podzielił także sąd zarzut skargi w zakresie dopuszczalnej (zdaniem sądu) w świetle unormowań planu, szerokiej gamy koloru dachówek na terenie objętym inwestycją, bowiem po pierwsze w planie mowa o "kolorze ceglanym", które to pojęcie jest istotnie bardzo szerokie, pojemne i niedookreślone. Po drugie trzeba mieć na względzie, że (zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych) wykładnia planu zagospodarowania przestrzennego winna mieć charakter proinwestorski. Oznacza to, że unormowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą podlegać dowolnej wykładni przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, bowiem należy pamiętać o konstytucyjnie gwarantowanej ochronie prawa własności, wyrażonej art. 21 ust. 1, 64 ust. 1, 64 ust. 2 i 64 ust. 3 Konstytucji RP. Skoro prawo do zabudowy terenu jest elementem prawa własności, a ewentualne regulacje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą na równi z regulacjami ustawowymi, wprowadzić ograniczenia prawa do zabudowy, to w konsekwencji ograniczenia te nie mogą być interpretowane rozszerzająco (tak Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod red. Z. Niewiadomskiego, wyd. 5, Warszawa 2009 r., str. 56.). Inaczej mówiąc, w orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się uwagę, że na organie architektoniczno - budowlanym spoczywa obowiązek stosowania w procesie wykładni miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dyrektyw interpretacyjnych w sposób mający na uwadze w przypadku wątpliwości interpretacyjnych niedających się usunąć w procesie wykładni postanowień planu, rozstrzygania wątpliwości na korzyść inwestora (por. wyrok z dnia 25 kwietnia 2017 r. II SA/Bk 201/17, CBOSA, nsa.gov.pl). Poza tym, przy interpretacji planu należy stosować takie same reguły wykładni jakie znajdują zastosowanie przy innych źródłach prawa powszechnie obowiązującego, bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, to (tak NSA w wyroku z dnia 8 kwietnia 2016 r. II OSK 1739/14). Dalej trzeba powiedzieć, że zdaniem sądu w tym składzie, w świetle treści art. 35 ust. 1 p. 1a P. B., zgodnie z którym organ nadzoru budowlanego bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego (....), należy podzielić pogląd, w świetle którego jest on uprawniony do badania tej zgodności. Zapis ten pozwala na stwierdzenie, że zaświadczenie wójta/burmistrza/prezydenta miasta, o którym mowa w art. 48 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego ma znaczenie "posiłkowe" w toku badania przez organ nadzoru budowlanego zgodności pobudowanego obiektu z zapisami m.p.z.p. Stąd też należałoby stwierdzić, że wprawdzie organ nadzoru budowlanego nie jest związany interpretacją zapisów planu miejscowego dokonaną przez inny organ, jednakże spójność działania organów administracji publicznej, zakres ich kompetencji wskazują na potrzebę próby przeprowadzenia niesprzecznej interpretacji uchwały przez oba organy, z uwzględnieniem w pierwszym rzędzie, omówionej wcześniej wykładni proinwestorskiej. Konieczność dokonania w niniejszej sprawie oceny przedłożonego projektu budowlanego ponownie, w szczególności także we wskazanym zakresie, z uwzględnieniem także unormowań, zawartych w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa I Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2018.1935 t. j.), a także dokonanie oceny wykonanych prac na podstawie powołanego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków skutkuje koniecznością uchylenia obu zaskarżonych decyzji. Skarżąca zarzuca, ze organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego wydał decyzję, mając na względzie stan faktyczny ustalony jeszcze w 2018 r., w momencie wydawania postanowienia nr 254/2018 z dnia 23 października 2018 r., jednak strona skarżąca wskazuje na odmienny, aktualny stan faktyczny na zaiwestowanej działce. W zakresie tego zarzutu należy przypomnieć, że zasadniczo organy administracji publicznej bada sprawę na bieżąco mając na względzie, że sprawa administracyjna w toku jej załatwiania może się zmieniać, podczas gdy sąd administracyjny dokonuje kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych według stanu prawnego i faktycznego z dnia wydania ostatecznego postanowienia.
Jeśli zaś chodzi o zarzut skargi, dotyczący kategorii obiektu, to podnieść należy, że inną kwestią jest zgodność inwestycji z definicjami zawartymi w słowniczku planu miejscowego ("gospodarstwo agroturystyczne"), a pojęciem kategorii budynku, które wywodzi się z załącznika do ustawy Prawo budowlane (aktualny stan prawny- Dz.U.2023.682 t.j. z dnia 2023.04.12). Ustawodawca jednoznacznie do kategorii II obiektów budowlanych zalicza budynki służące gospodarce rolnej, jak: produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe. Już sam charakter tych, wymienionych przykładowo rodzajów budynków wskazuje jednoznacznie, że nie obejmują one żadnych budowli przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Nadto, trafnie organ nadzoru uznał, że budynek może podlegać dwóm kategoriom (art. 59f ust. 4 p.b.)
Naruszenia wykazane wcześniej stanowią okoliczności, które należy ocenić w ramach możliwości zatwierdzenia projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, co sprawia, że kwalifikować należy je jako mające istotny wpływ na wynik sprawy i skutkujące koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a.
Na marginesie można jeszcze dodać, że organ odwoławczy, mimo obszernego uzasadnienia nie odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania, co stanowiło naruszenie przepisów postępowania i w tym zakresie, w przypadku konieczności ponownego procedowania przez organ II instancji winien on pogłębić swoją argumentację.
Orzeczenie o kosztach znajduje swoje uzasadnienie w art. 200 i 205 ppsa.