Uzasadnienie
Starosta powiatu O. decyzją (...) z 31 sierpnia 1999 r., na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34, ust. 4 i art. 38 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ zatwierdził projekt budowlany i wydał Wojciechowi S. pozwolenie na budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w układzie bliźniaczym, na działkach (...) w obr. 105 przy ul. P. w O. Odwołanie od tej decyzji złożyli Zbigniew i Elżbieta S., Andrzej i Elżbieta T., Regina M. i Ewa S. wnosząc o jej uchylenie.
Skarżący zarzucili jej sprzeczność z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje dla tego terenu tylko zabudowę jednorodzinną rozluźnioną.
Przedmiotowe działki mają poniżej 2.000 m2 a więc mogą być na nich wznoszone tylko budynki jednorodzinne wolnostojące lub w układzie bliźniaczym. Niedopuszczalna jest budowa małego domu mieszkalnego, bo to naruszałoby obecny charakter willowej zabudowy.
Ponadto, inwestor nie przedłożył zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele budowlane.
W ocenie skarżących projekt budowlany wskazuje na budowę budynków wielorodzinnych. Wynika to z faktu zaprojektowania w obu budynkach 12 kuchni. Wskazuje to jednoznacznie na zaprojektowanie 12 mieszkań, po 6 w każdym "bliźniaku". Taka sama jest też liczba zaprojektowanych łazienek.
Zarzucono również naruszenie par. 14 ust. 2 rozporządzenia z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z tym przepisem dojście i dojazd do działek zabudowanych budynkami jednorodzinnymi powinno odbywać się ciągiem pieszojezdnym o szerokości nie mniejszej niż 5 m. Działka nr 29/1/7 stanowiąca drogę dojazdową do drogi publicznej czyli ul. P. ma tylko 4 m szerokości. Natomiast droga znajdująca się na działce nr 37/10 nie może stanowić drogi dojazdowej do działek inwestora, gdyż pozostaje we współwłasności osób fizycznych.
Wojewoda M. decyzją z dnia 29 października 1999 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśni, iż nie stwierdzi naruszeń i niezgodności, wskazujących, aby planowana inwestycja nie spełniała warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na przedmiotowym terenie dopuszcza się zabudowę wolnostojącą ewentualnie bliźniaczą. Zatwierdzony projekt spełnia powyższe warunki.
Inwestor spełnił również wymóg uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew - decyzja Prezydenta O. z 10 sierpnia 1999 r.
Organ nie stwierdził także uchybień w przyjętych rozwiązaniach technicznych. Jest ona zgodna z art. 32 ust. 1, ust. 1 pkt 1 i 2, art. 33, art. 1 ust. 2 pkt 1, 2 i 3 oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Zgodnie z par. 3 pkt 4 tego rozporządzenia przez zabudowę jednorodzinną rozumie się m.in. budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków. Fakt zaprojektowania większej ilości kuchni i łazienek nie ma znaczenia, albowiem żaden przepis rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nie określa, ile takich pomieszczeń może się znajdował w jednym mieszkaniu. Ewentualna samowolna zmiana tego stanu może być przedmiotem odrębnego postępowania.
Na tę decyzję Zbigniew i Elżbieta S., Andrzej i Elżbieta T., Regina M. - złożyli skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zarzucili jej niezgodność z prawem a w szczególności:
- art. 35 ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r.
- par. 3 i par. 14 ust. 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 46/ oraz
- ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
Skarżący podnieśli zarzut sprzeczności ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z 19 marca 1999 r. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego m. O., w części dotyczącej ustaleń dla budowy małego domu mieszkalnego. Ponadto zarzucono Wojewodzie ogólnikowość przy badaniu zgodności projektu zagospodarowania działki i projektu budowlanego z wymaganiami powyższej decyzji o warunkach zabudowy nr 102/99.
Skarżący podnieśli zarzut braku zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele budowlane działki nr 25/1/5. Ponadto stwierdzili, iż projekt budowlany przewiduje budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych w układzie bliźniaczym w miejsce rozebranego małego domku jednorodzinnego. Nie można takiej wymiany uznać za zgodną z obowiązującym zapisem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W ocenie skarżących skoro w każdym "bliźniaku" zaprojektowano po 6 mieszkań to jest to budynek nie jednorodzinny a wielorodzinny.
Nadto droga dojazdowa od ul. P. ma tylko 4 m szerokości a zdaniem skarżących powinna mieć co najmniej 5 m szerokości.
Przydział mocy i warunki podłączenia energii elektrycznej zostały wydane dla Spółki z o.o. "S." należącej do inwestora a nie dla, Wojciecha S. jako osoby fizycznej.
W konkluzji wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji z 31 sierpnia 1999 r. i ponowili zarzuty podnoszone w odwołaniu.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda W. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest uzasadniona.
Na wstępie należy zauważyć, iż postępowanie w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi odrębne postępowa- nie administracyjne i dlatego zarzuty dotyczące decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być podnoszone tylko w tym postępowaniu.
Z tego względu wszelkie zarzuty podnoszone w skardze a dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie mogą być skutecznie podnoszone w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę.
Ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wiążąca dla organu wydającego pozwolenie na budowę, a także innych organów administracji publicznej oraz dla Sądu.
Wynika to wprost z treści art. 47 cyt. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
Nietrafny jest zarzut braku zgody na zmianę przeznaczenia działki nr 25/1/5 z gruntu leśnego na cele budowlane. Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów, zgodnie z ewidencją gruntów, teren ten jest oznaczony jako teren budowy jednorodzinnej.
Również nietrafny jest zarzut naruszenia art. 35 ust. 1 prawa budowlanego. Sprawdzanie projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie oznacza ponownego badania prawidłowości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albowiem warunki te, ustalone w decyzji wiążą organ budowlany.
Oznacza to, iż tylko sam projekt zagospodarowania działki lub terenu jest sprawdzany z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska. Ponadto organ sprawdza czy ten projekt jest zgodny z wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodność projektu zagospodarowania terenu z planem potwierdzają sami skarżący w skardze stwierdzając, iż na przedmiotowych działkach mogą powstać dwa budynki jednorodzinne wolnostojące /po jednym na każdej działce/ lub w układzie bliźniaczym. Właśnie takie ustalenia zawiera projekt zagospodarowania terenu. Jeden budynek jednorodzinny oznaczony jako segment A usytuowano na działce nr 29/1/5 a drugi na działce nr 37/5 oznaczony jako segment B. Oba segmenty przewidziano do realizacji w układzie bliźniaczym.
Spełnione zostały ponadto wymagania określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie obsługi infrastruktury technicznej jak i w zakresie gospodarki zielenią. Wprawdzie warunki techniczne przyłączenia i dostawy gazu, energii elektrycznej, wody, ścieków zostały wydane dla Spółki z o.o. "S.", ale jak twierdzą sami skarżący Spółka ta jest własnością inwestora Wojciecha S. Inwestor przedstawił również decyzję zezwalającą na wycinkę drzew i zobowiązującą do nasadzenia nowych drzew w zamian za wycięte. Jest to decyzja Prezydenta Miasta O. z 10 sierpnia 1999 r.
Również nieskuteczny jest zarzut dotyczący naruszenia par. 3 rozporządzenia z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Sami skarżący w skardze stwierdzają, że zgodnie z par. 3 pkt 4 tego rozporządzenia przez zabudowę jednorodzinną - rozumie się budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół budynków w układzie: wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków.
Przedmiotowy projekt techniczny jest zgodny z tym przepisem. W każdym segmencie jest tylko 4 mieszkania a nie 6 jak twierdzi strona skarżąca. Wynika to z tego, iż mieszkania na dwóch ostatnich kondygnacjach są dwupoziomowe. Na rysunku rzutu II piętra brak jest wejść od strony klatki schodowej. Natomiast na rysunku rzutu I piętra są schody łączące 2 kondygnacje, które znajdują się w jednym z pomieszczeń wewnątrz mieszkania.
Przy uwzględnieniu, iż na parterze są dwa mieszkania jednopoziomowe a na I i II piętrze też dwa mieszkania ale dwupoziomowe, to łącznie nie przekracza to ilości 4 mieszkań dla każdego "bliźniaka".
Ilość zaprojektowanych pomieszczeń kuchennych oraz łazienek nie może świadczyć o ilości mieszkań. Żaden bowiem przepis prawa nie zawiera uregulowań w zakresie ilości kuchni czy łazienek w jednym mieszkaniu.
Nietrafny jest też zarzut naruszenia par. 14 ust. 2 cyt. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Strona skarżąca uważa, iż droga dojazdowa od ulicy Pogodnej do działek nr 29/1/4 i 29/1/5 powinna mieć 5 m szerokości a nie 4 m.
Należy stwierdzić, iż przedmiotem kontroli Sądu jest pozwolenie na budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działkach nr 29/1/5 i 37/5. Zatem decyzja ta nie obejmuje działki nr 29/1/4.
Zgodnie z par. 14 ust. 1 cyt. rozporządzenia o warunkach technicznych do działki budowlanej oraz do budynku należy zapewnić dojście i dojazd od drogi publicznej z tym, że szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m. W niniejszej sprawie droga dojazdowa ma 4 m szerokości. A więc spełnia wymogi cyt. par. 14 ust. 1 tzn. 3 metrowa jezdnia i dojście o szerokości 1 m.
Natomiast par. 14 ust. 2 cyt. rozporządzenia mówi o ciągu pieszo-jezdnym a więc gdy dojście i dojazd tworzą, jedną całość w postaci ciągu pieszo-jezdnego.
Ponadto przepis ten dotyczy zespołu budynków jednorodzinnych.
Zdaniem Sądu przez zespół budynków jednorodzinnych należy rozumieć kilka budynków, stanowiących wyodrębnioną całość czy grupę. Kilka - to liczebnik nieokreślony oznaczający w sposób przybliżony liczbę od 3 - 9 według Słownika języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN tom III W-wa 1992 str. 1002 i 1003. Natomiast według Nowego słownika poprawnej polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN W-wa 1999 r. str. 327 kilka - to najczęściej liczba w granicach od 5-10 rzadziej od 3-4.
W tej sytuacji należało uznać, iż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ orzekł jak w sentencji.