Uzasadnienie
M. G. i A. G. (dalej: "skarżący") wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2016 r. uchylającą decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2015 r. i ustalającą na rzecz skarżących odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w [...], obręb [...] przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] na parametrach autostrady w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...]. Stan sprawy przedstawia się następująco: Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w [...], obręb [...], decyzją Wojewody [...] z [...] stycznia 2008 r. została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] na parametrach autostrady w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] od km 520+400 do km 541+249 wraz z budową i przebudową infrastruktury technicznej.
Przedmiotowa działka stanowiła własność A. i M. G. Decyzją z [...] lipca 2009 r. Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie za ww nieruchomość na rzecz skarżących w wysokości [...] zł. Skarżący odwołali się od powyższej decyzji, wyrażając w nim niezadowolenie z ustalonej wysokości odszkodowania. Decyzją z [...] stycznia 2010 r. Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2009 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, wskazując w uzasadnieniu, iż rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił dlaczego nie przyjął w pierwszej kolejności do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, tylko od razu dokonał wyceny przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami rolnymi. Wojewoda [...] decyzją z [...] października 2010 r. ustalił na rzecz skarżących odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww nieruchomości, a także zobowiązał G. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww decyzja stanie się ostateczna.
Od powyżej decyzji odwołali się skarżący, wskazując przede wszystkim na nieprawidłowości w ustalaniu przeznaczenia nieruchomości oraz na zaniżoną wartość odszkodowania. Minister Infrastruktury decyzją z [...] lipca 2011 r. uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] października 2010 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji organ drugiej instancji stwierdził, iż w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania, nie wyceniono zasiewów pszenicy oraz zadrzewienia znajdującego się na nieruchomości. W dniu [...] marca 2012 r. Wojewoda [...] ustalił na rzecz skarżących odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww nieruchomości. Od decyzji tej odwołali się skarżący, wskazując, iż ustalone odszkodowanie nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości, ponieważ rzeczoznawca majątkowy błędnie ustaliła przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, tj. jako użytki zielone, a nie droga.
Ponadto skarżący zarzucili brak powiększenia odszkodowania o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości. Decyzją z [...] grudnia 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2012 r. Na powyższe rozstrzygnięcie Ministra skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli A. i M. G. Wyrokiem z 13 czerwca 2013 r. (sygn. akt I SA/Wa 310/13), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił ww decyzje. Sąd w całości podzielił stanowisko organów obu instancji co do interpretacji zasad wyceny nieruchomości przejmowanych pod drogi na podstawie § 36 powołanego rozporządzenia oraz art. 134 u.g.n. Wskazał, że istotą sporu w przedmiotowej sprawie jest kwestia zakwalifikowania gruntu jako rolnego. Właśnie w tym zakresie, zdaniem Sądu nastąpiły uchybienia procesowe polegające na braku wszechstronnego wyjaśnienia i odniesienia się do zarzutów przedstawionych przez skarżących zarówno na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji, jak i w postępowaniu odwoławczym.
Organ pierwszej instancji tej kwestii nie zbadał, a Minister oparł swoje stanowisko na ustaleniach biegłej, iż rolne przeznaczenie nieruchomości przeważa wśród gruntów przyległych. Niemniej jednak ustalenia te budzą istotne wątpliwości Sądu. Wprawdzie organ odwoławczy dostrzegając nieścisłości w ustaleniu przeznaczenia wezwał biegłą do złożenia dodatkowych wyjaśnień (pismo z dnia [...] sierpnia 2012 r.), to jednak wyjaśnienia biegłej zawarte w piśmie z dnia [...] października 2012 r. wątpliwości tych nie rozwiązują. Sąd podał, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych".
Podstawowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma dokonanie wykładni pojęcia – "przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych". Brak doprecyzowania tego pojęcia w rozporządzeniu stwarza w sposób oczywisty problemy interpretacyjne. Zdaniem Sądu w żadnym jednak razie nie można zaakceptować takiego stanowiska, że decydujące znaczenie ma wyłącznie kryterium długości granic. Dla ustalenia, które przeznaczenie jest przeważające konieczne jest określenie powierzchni nieruchomości przyległych, czego w przedmiotowej sprawie nie uczyniono. Nadto z załączonej przez biegłą do pisma z dnia [...] października 2012 r. mapki wynika, że jako nieruchomości przyległe traktowała również grunty zlokalizowane po drugiej stronie drogi publicznej, które nie mają w ogóle wspólnych granic z nieruchomością, z której została wydzielona działka. Zdaniem Sądu takie ustalenia nie mogły stanowić podstawy do przyjęcia charakteru gruntów przyległych.
W związku z tym doszło do naruszenia art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia. Z kolei rację Sąd przyznał Ministrowi i Wojewodzie, że niedopuszczalne było podwyższenie odszkodowania o 5 % ponieważ ewidentnie, skarżący nie wydali nieruchomości podmiotowi uprawnionemu, tj. zarządcy drogi (inwestorowi). Skierowanie pisma do organu nie może być uznane za wydanie nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wydanie jest czynnością faktyczną i brak aktywności w tym zakresie uniemożliwia podwyższenie odszkodowania. Od powyższego wyroku skargę kasacyjną wniósł G. W wyroku z 20 maja 2015 r. (sygn. akt I OSK 2329/13), Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną G. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw zaskarżenia. W niniejszej sprawie Sąd zasadnie uznał, że doszło do naruszenia przez organy administracji przepisów art. 77 § 1 i 80 k.p.a. Organy nie wyjaśniły bowiem w sposób wszechstronny kwestii zakwalifikowania gruntu jako rolnego, pomimo zarzutów przestawianych przez skarżących w odwołaniu od decyzji organu I instancji.
Zaniechanie przez organy administracji wyjaśnienia powyższej kwestii skutkować musiało uchyleniem zaskarżonych decyzji. Nie doszło do podzielenia poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznaczałoby to, iż organ orzekający w sprawie byłby związany oceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, co jest nie do pogodzenia z zasadą swobodnej oceny dowodów. Ocena obejmuje również trafność doboru przez rzeczoznawcę materiału porównawczego, służącego wycenie wywłaszczanej nieruchomości. Ponownie prowadząc postępowanie, decyzją z [...] grudnia 2015 r. Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz skarżących A. i M. G. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w [...], obręb [...], przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] na parametrach autostrady w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...]; odmówił powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości przedmiotowej nieruchomości; ustalił zwaloryzowaną zaliczkę wypłaconej przez G. w dniu [...] maja 2012 r. na kwotę [...] zł; ustalił zwaloryzowaną część wypłaconego odszkodowania przez G. w dniu [...] grudnia 2012 r. na kwotę [...] zł; ustalił do wypłaty na rzecz A. i M. G. odszkodowanie w wysokości [...] zł; zobowiązał G. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołali się skarżący. Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] listopada 2016r. uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2015 r. i rozstrzygnął co do istoty, tj.
- 1) ustalił na rzecz A. i M. G. odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w [...], obręb [...], przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] na parametrach autostrady w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...];
- 2) odmówił powiększenia ustalonej wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości;
- 3) zaliczył na poczet ustalonego odszkodowania kwotę [...] zł wypłaconego w dniu [...] grudnia 2012 r.;
- 4) ustalił, że zwaloryzowana kwota ww odszkodowania wynosi [...] zł;
- 5) zaliczył na poczet ustalonego odszkodowania - zaliczkę wypłaconą w kwocie [...] zł w dniu [...] maja 2012 r.;
- 6) ustalił, że zwaloryzowana kwota ww zaliczki wynosi [...] zł;
- 7) zobowiązał G. do wypłaty różnicy pomiędzy nowo ustalonym odszkodowaniem a odszkodowaniem uprzednio wypłaconym na rzecz A. i M. G. w wysokości [...] zł w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał na wstępie, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Jednakże w myśl art. 6 ust. 3 ww. ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. I tak organ odwoławczy, po przytoczeniu treści art. 12 ust. 4 pkt 1, ust. 4a, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) podał, że w sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w [...], obręb [...], stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] października 2010 r., przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., zaktualizowany w dniu [...] października 2016 r. do dnia [...] października 2017 r. Rzeczoznawca ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę rolną niezabudowaną, z nasadzeniami roślinnymi, tj. lipa drobnolistna, jesion, grusza pospolita, lipa szerokolistna. W dacie wywłaszczenia na nieruchomości znajdował się zasiew pszenicy ozimej. Przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi asfaltowej publicznej - ul. [...] i [...]. W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się grunty niezabudowane, nieco dalej znajduje się luźna zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa jednorodzinna, oraz grunty niezabudowane. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2004 r. (Dz. U. Woj. [...] Nr [...] z dnia 12 października 2004r., poz. 6940), przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej przeznaczona była pod tereny trwałych użytków zielonych, a w części wschodniej pod tereny dróg publicznych. Ponadto na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej wykorzystywana była ona jako tereny rolne. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny przyjęła lokalny rynek nieruchomości gruntowych rolnych i niezabudowanych oznaczonych jako prawo własności oraz nieruchomości zajętych lub przeznaczonych po drogi. Okres badania cen to lata 2014- 2015, a obszar badania rynku to gmina [...]. Z uwagi na przeznaczenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy poszukiwała transakcji dotyczących trwałych użytków zielonych i dróg publicznych, jednak odnalezienie kilku transakcji o wskazanym przeznaczeniu, przy dużej rozbieżności ich cen, nie pozwoliło na zbudowanie odpowiedniego modelu rynku do wyceny. W związku z tym przeprowadzono analizę transakcji drogowych i gruntów przyległych. Analizując rynek transakcji drogowych, rzeczoznawca objął badaniem również powiat wołomiński i węgrowski. Na terenie tych powiatów na obszarach wiejskich odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomości drogowych. W ocenie biegłego transakcje zawarte w tabeli na str. 7 operatu szacunkowego nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Wynika to z różnic powierzchni oraz usytuowania, w związku z tym nie mogą stanowić podstawy do wyceny. W związku z powyższym procedura wyceny została oparta o ceny gruntów przyległych posiadających mieszane przeznaczenie, przeznaczone pod drogi i w dalszej części grunty pod zabudowę mieszkaniową i usługową oraz trwałe użytki zielone. Rzeczoznawca wskazał, że ceny gruntów o przeznaczeniu mieszanym są zróżnicowane. Na terenie gminy [...] ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych częściowo pod drogi, częściowo pod trwałe użytki zielone z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej kształtowały się od 21,46 zł/m2 do 50 zł/m2, średnia cena transakcji wyniosła [...] zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja (waga 30%), możliwości inwestycyjne (waga 30%), sąsiedztwo, otoczenie (waga 15%), parametry działki (waga 15%), infrastruktura techniczna (waga 10%). Do dalszych analiz i obliczeń wybrano 15 nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny, ujętych w tabeli na str. 10, a następnie dokonano ich zestawienia z przedmiotową działką z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych, a także określono wartości współczynników korygujących. Wartość działki obliczono na kwotę [...] zł, w tym wartość nasadzeń ustalono na kwotę [...] zł. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] października 2015 r., organ odwoławczy wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.) oraz jest zgodny z ustawą z dnia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Organ przytoczył treść art. 134 ust. 1, ust. 3 i ust. 4, art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 i ust. 4 ww. rozporządzenia i wskazał, że istotne w pierwszej kolejności jest ustalenie, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy jest dobór nieruchomości porównawczych. W sytuacji, kiedy nieruchomość będąca przedmiotem wyceny na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, albo decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczona była w dokumentach planistycznych pod inwestycję drogową, wówczas rzeczoznawca majątkowy powinien określić wartość takiej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Dopiero w przypadku braku takich transakcji wartość rynkową takiej nieruchomości należy wycenić przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). W niniejszej sprawie rzeczoznawca wskazał, że nieruchomość z której została wydzielona wyceniana działka przeznaczona jest w części pod trwałe użytki rolne oraz tereny dróg publicznych. Natomiast szacowana działka nr [...] w całości położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23KA - tereny dróg. W wyniku dokonanej analizy wykazującej, że ceny działek drogowych przewyższają ceny działek o przeznaczeniu rolnym, prawidłowo określono przeznaczenie działki jako drogowe. Następnie, z uwagi na brak podobnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym, biegła oparła dalszą wycenę o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości biegła ustaliła jako mieszane, tj. w części pod drogi, pod zabudowę usługową, mieszkaniową i tereny trwałych użytków rolnych. W warunkach rozpatrywanej sprawy niewątpliwie zatem do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 ww rozporządzenia, czyli nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości, tj. nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Wbrew zarzutom odwołania dotyczącym nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości oraz przeznaczenia gruntów przyległych, w ocenie organu, rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśnił uwarunkowania planistyczne przedmiotowej działki oraz przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Ponadto ww zarzuty były przedmiotem jego wyjaśnień złożonych w piśmie z 8 grudnia 2015 r., gdzie wskazano że przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone według wyżej powołanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...]. Przedmiotowa działa położona była w całości na terenie o przeznaczeniu drogowym - 23KA. Ponadto, odnosząc się do zarzutów nieprawidłowego określenia przeznaczenia gruntów przyległych wskazano, że wycena nieruchomości opiera się na przyjęciu do porównań gruntów przyległych o mieszanym przeznaczeniu z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej - a nie jak twierdzą strony - nieruchomości o przeznaczeniu rolnym. Dodatkowo tut. organ dokonał analizy treści uchwały Nr [...] Rady Gminy w [...] z dnia [...] sierpnia 2004 r. wraz z załącznikiem, z której wynika wprost, że tereny oznaczone symbolem 23KA - to tereny, na których możliwa jest realizacja autostrady wraz z infrastrukturą towarzyszącą na podstawie przepisów odrębnych. Powyższe oznacza, że zarzut stron dotyczący błędnego ustalenia przeznaczenia planistycznego działki należało uznać za chybiony. W konsekwencji organ odwoławczy nie przychylił się także do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia wytycznych zawartych w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 2329/13, dotyczących wyjaśnienia prawidłowości zakwalifikowania przedmiotowego gruntu jako rolnego. Organ wojewódzki prowadził bowiem postępowanie zgodnie z przepisami prawa, w tym w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., kompleksowo oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest zatem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W rozpoznawanej sprawie operat został sporządzony przy poszanowaniu reguł ustanowionych w przepisach ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Poprawność wyceny z punktu widzenia zgodności z prawem zastosowanego podejścia i metody, przyjętych w operacie założeń, niewkraczających w obszar wiedzy specjalistycznej, nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego (pod. wyrok NSA z 9 grudnia 2015 r., sygn. akt I OSK 1031/14, publ. CBOSA). Dalej organ odwoławczy zauważył, że w odwołaniu strony opisały szczegółowo stan faktyczny nieruchomości pierwotnej (dz. 628/1), tj. jej lokalizację, kształt, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do infrastruktury technicznej, odległość od drogi publicznej. W ocenie tut. organu opis przedstawiony przez strony nie różni się zasadniczo od opisu zawartego przez biegłego w operacie szacunkowym. We wszystkich przyjętych cechach rynkowych, tj. lokalizacja, dostęp do drogi; możliwości inwestycyjne; sąsiedztwo, otoczenie; parametry działki; infrastruktura techniczna - nieruchomość dostała noty bardzo dobre i dobre. Ponadto jak wynika pisma rzeczoznawcy majątkowego z [...] grudnia 2015 r. zarzuty dotyczące opisu lokalizacji nieruchomości, w tym odległości od centrum [...] nie mają znaczenia dla przedstawionych obliczeń, gdyż dla cechy lokalizacja przyjęto ocenę bardzo dobrą (najlepsza w skali) i współczynnik korygujący na maksymalnym poziomie 0,4839. Natomiast ocena pozostałych cech rynkowych i ich dobór pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu i charakteryzuje się pewną dozą subiektywizmu. Wszystkie nieruchomości porównawcze zlokalizowane są na terenie gminy [...]. W porównaniu z nimi rzeczoznawca dokonał opisu cech nieruchomości wycenianej. Wskazanie, że szacowana nieruchomość ma bardzo dobrą lokalizację oznacza nic innego jak fakt, że jest ona zlokalizowana w centralnej części gminy, w miejscowości gminnej, na terenie dobrze zagospodarowanym i zurbanizowanym, z bardzo dobrym dostępem do ciągów komunikacyjnych. Organ odwoławczy podkreślił, że w razie pojawienia się wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidziany jest sposób jego weryfikacji. Z przepisu tego wynika, że oceny prawidłowości operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a dokładnie Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (por. wyrok NSA z 10 października 2014 r., sygn. I OSK 2529/13, dost. CBOSA, oraz wyrok NSA z 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13, dost. CBOSA). Odwołujący się w toku postępowania nie złożyli wystarczającego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Prawidłowości ustalonej wysokości odszkodowania nie podważa także podniesiony przez strony zarzut ustalenia wyższych odszkodowań w innych, analogicznych postępowaniach administracyjnych. Operat szacunkowy jest bowiem dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej. To zaś pozwala stwierdzić, że każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego, zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na wartość. Jeszcze w odniesieniu do zarzutu nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych organ odwoławczy powtórzył treść § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Przez grunty przyległe należy rozumieć wszystkie grunty mające granicę styczną z nieruchomością wycenianą. Analizując przeznaczenie gruntów przyległych należy brać pod uwagę kryterium powierzchni tych nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje to, jaka jest długość granic nieruchomości przyległych. Rzeczoznawca określił, że grunty przyległe to nieruchomości szacowane, działki o mieszanym przeznaczeniu: w części wschodniej przeznaczone pod drogi, w dalszej części grunty pod zabudowę mieszkaniową i usługową oraz pod trwałe użytki zielone (wszystkie z możliwością zabudowy). Tut. organ w wyniku dokonanej analizy załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalił, że określenie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych do nieruchomości szacowanej, jest prawidłowe i zgodne z wytycznymi zawartymi w wyrokach sądów administracyjnych zapadłych w przedmiotowej sprawie. Odnosząc się do zarzutu ponownego prowadzenia postępowania administracyjnego przez tego samego pracownika urzędu wojewódzkiego Minister wskazał, że zgodnie z art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a. pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 czerwca 2016 r., sygn. akt II GSK 268/15, brak jest podstaw do takiej wykładni art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a., która rozciągałaby jego zastosowanie również na sytuacje, gdy organ odwoławczy rozpoznaje sprawą ponownie na skutek bądź to uprzedniego uchylenia decyzji organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Mając na uwadze powyższe organ wojewódzki nie był zobligowany przepisami prawa do wyznaczenia innego pracownika. Co do zarzutu odwołania dotyczącego pomniejszenia należnego odszkodowania o kwotę zwaloryzowanego odszkodowania już wypłaconego organ stwierdził, że w myśl art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.
- 18. Natomiast zgodnie z art. 132 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. W przypadku gdy decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została uchylona lub unieważniona, ale jednocześnie nie odpadła przyczyna zapłaty odszkodowania (nastąpiło przejęcie własności nieruchomości z mocy prawa przez Skarb Państwa), istnieje konieczność ponownego ustalenia odszkodowania z uwzględnieniem jednak kwoty wypłaconego już w przeszłości odszkodowania po jego zwaloryzowaniu na dzień rozstrzygania o ponownym jego ustaleniu. Stwierdzenie nieważności decyzji o odszkodowaniu lub jej uchylenie powoduje bowiem stan, w którym sprawa odszkodowania nie jest rozstrzygnięta, dlatego powinna ulec rozstrzygnięciu w ponownej decyzji administracyjnej ustalającej wysokość odszkodowania (uchwała składu 7 sędziów NSA z 20 października 1997r., OPS 5/97, ONSA 1998, nr 1, poz. 5; wyrok WSA w Lublinie z 1 czerwca 2004 r., II SA/Lu 644/03, Lexis.pl nr 8280707). W takiej sytuacji należy mieć na względzie, że z istoty odszkodowania, które ustalane jest w wysokości odpowiadającej rozmiarowi szkody poniesionej przez dany podmiot, wynika, że przy ustalaniu ostatecznej wysokości odszkodowania konieczne jest odliczenie kwot, które wcześniej zostały już stronie wypłacone na mocy ostatecznej (ostatecznych) decyzji, jako następstwo przejęcia, pozbawiania lub ograniczenia praw. Wielkość tej szkody uległa odpowiedniej redukcji wraz z wypłaceniem określonej kwoty (kwot) na mocy ostatecznej (ostatecznych) decyzji i wobec tego ustalane ponownie odszkodowanie może dotyczyć tylko tej części szkody, która nie została jeszcze wyrównana. W sytuacji gdy wypłacone wcześniej odszkodowanie stanowi równowartość szkody lub ją przewyższa, to szkoda już nie istnieje (została wyrównana) i wobec tego nie ma podstaw do ponownego ustalenia odszkodowania, które miałoby być wypłacone stronie (wyrok SN z 5 października 1995 r., III ARN 30/95, OSNAPiUS 1996, nr 9, poz. 125). W kwocie wypłaconego odszkodowania zawiera się także wypłacona zaliczka, która wraz z pozostałą kwotą odszkodowania stanowi bowiem sumę rekompensującą szkodę wynikłą z dokonanego wywłaszczenia na realizację inwestycji publicznej. Osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tej zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, o ile nie przysługuje im uprawnienie, o którym mowa w art. 122a. Wobec uchylenia decyzji, na podstawie której dokonano wypłaty odszkodowania, należało ustalić odszkodowanie na nowo, po czym ustalone odszkodowanie zestawić z kwotą wypłaconego odszkodowania i zaliczki. Kwota wypłaconego odszkodowania powinna być zwaloryzowana na dzień orzekania o ustaleniu odszkodowania. Wbrew twierdzeniom skarżących w niniejszej sprawie organ wojewódzki w celu zwaloryzowania wypłaconej zaliczki nie mógł zastosować i nie zastosował art. 132 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stan faktyczny przedmiotowej sprawy nie spełniał bowiem przesłanek zastosowania ww. przepisu. Zwaloryzowanie wypłaconej zaliczki nastąpiło na podstawie art. 132 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku prawidłowego potraktowania wypłaconej zaliczki jako immanentnej części ustalonego i wypłaconego na rzecz skarżących odszkodowania. Inne działanie organu wojewódzkiego doprowadziłoby do ustalenia nadmiernego odszkodowania, całkowicie oderwanego od jego funkcji rekompensacyjnej.
Odnosząc się na koniec do kwestii braku powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego jej wydania, organ odwoławczy wskazał, że kwestia ta była wyjaśniana we wcześniejszy decyzjach wydawanych przez organ drugiej instancji. Zarzut ten był analizowany w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] grudnia 2012 r. Pismem z [...] czerwca 2011 r. odwołujący się poinformowali Ministra Infrastruktury, iż nie korzystają z możliwości wniesienia odwołania od decyzji lokalizacyjnej, dobrowolnie zgodzili się z jej postanowieniami, w tym także z ustalonym terminem wydania nieruchomości na dzień [...] stycznia 2008r.
Tym samym uznali, iż nie widzą konieczności poinformowania G., iż wydają ww. nieruchomość. Pismem z [...] czerwca 2011 r. G. wyjaśnił, iż M. i A. G. nie poinformowali G. o wydaniu przedmiotowej nieruchomości celem umożliwienia inwestorowi rozpoczęcia prac budowlanych. Inwestor nie miał wiedzy, czy dotychczasowi właściciele przedmiotowej nieruchomości oddali ww. grunt do swobodnej dyspozycji inwestora celem umożliwienia przeprowadzenia inwestycji drogowej. Uprawnienie do uzyskania odszkodowania podwyższonego o kwotę równą 5% wartości nieruchomości możliwe jest wyłącznie w wyniku faktycznego wydania nieruchomości inwestorowi bądź też w wyniku złożonego przed inwestorem oświadczenia o wydaniu nieruchomości. Pojęcie "wydania nieruchomości" jest zwrotem niedookreślonym. Zgodnie z art. 348 Kc (Dz. U. z 2016, poz. 380) równoznaczne z wydaniem samej rzeczy jest przeniesienie posiadania. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzenie rzeczą, jak również wydawanie środków, które daj faktyczna władzę nad rzeczą jest też jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy.
Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego oraz umożliwieniem inwestorowi korzystania z nieruchomości połączone przynajmniej z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie. Istotną cechą jest tu dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego. Fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Istotną cecha jest tu uzewnętrzniona dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego, najlepiej wyrażona w sposób, który następnie można udowodnić. Jeżeli natomiast właściciel nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie utrudnia inwestorowi wejścia na jej teren, jednak do chwili wejścia wykonawcy na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania uznaje się, iż nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., a zatem brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.
Omawiany przepis bowiem uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym terminie. Ciężar dowodu w tym zakresie obciąża byłego właściciela, zaś nieczynienie przeszkód w przejęciu nieruchomości przez inwestora nie może być uznane za czynność polegającą na jej wydaniu. Z akt sprawy oraz wyjaśnień stron nie wynika, iż wola ta została w jakikolwiek jednoznaczny sposób wobec inwestora uzewnętrzniona. Bez znaczenia pozostaje również fakt, iż w decyzji lokalizacyjnej został wyznaczony termin wydania nieruchomości przeznaczonych pod ww. inwestycję, nie jest to bowiem termin, o którym mowa w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Tym samym brak złożenia odwołania od ww. decyzji lokalizacyjnej nie jest czynnością zmierzającą do wcześniejszego wydania nieruchomości w rozumieniu powyższego przepisu.
W związku z powyższym w ocenie organu odwoławczego, na podstawie zebranego materiału dowodowego należało uznać, iż nie zaistniały przesłanki określone w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Stanowisko to nie zostało zakwestionowane przez orzekający w niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.
M. G. i A. G. w skardze na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2016 r. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania i w części dotyczącej odmowy powiększenia ustalonej wysokości odszkodowania o 5% to jest bonus związany z niezwłocznym jej wydaniem. Skarżący zarzucili wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniami: 1) art. 7 w zw. z art. 87 Konstytucji RP i art. 6 K.p.a. oraz art. 130 ust. 1., art. 134 ust. 2 i art. 154 ust. 1 u.g.n. przez wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w oparciu o opinię biegłej zawierającą niezgodne z uchwałą Nr [...] Rady Gminy w [...] z dnia [...] sierpnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, informacje w sprawie przeznaczenia, w planie miejscowym, wycenianej nieruchomości;
2) art. 130 ust. 1, art 134 ust. 2 i art. 154 ust. 1 u.g.n. przez nieuwzględnienie przy ustalaniu wysokości odszkodowania istotnych cech nieruchomości oraz stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi;
3) art. 170 w zw. z art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez niezastosowanie się Ministra do wytycznych zawartych w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz art. 77 § 1 i artykułu 80 K.p.a.;
4) art. 2 i art. 32 Konstytucji RP oraz art. 7, art. 8, art. 9 i art. 11 K.p.a. przez rażące zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości z najbliższego otoczenia, które zostały ustalone w analogicznych postępowaniach;
5) ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – art. 18 ust. 1e w zw. z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw przez odmowę podwyższenia ustalonego odszkodowania o 5%, należne z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości.
6) art. 24 § 1 K.p.a. wobec uznania braku powodów wyłączenia od ponownego prowadzenia postępowania, pracownika organu, który brał udział w wydaniu poprzedniej, uchylonej decyzji. Minister Infrastruktury Budownictwa nie dostrzega, iż przepisy o wyłączeniu pracownika organu administracji od udziału w postępowaniu, mają charakter gwarancyjny, mają dawać pewność, że postępowanie prowadzone będzie w sposób obiektywny, bezstronny i bezinteresowny. Z całą pewnością takich gwarancji nie daje ponowne zlecenie prowadzenia postępowania osobie, która brała udział w wydaniu wadliwej decyzji, poświęcając uchylonemu rozstrzygnięciu kilka miesięcy pracy. W motywach skargi przedstawiono argumentację związaną z treścią wyżej przytoczonych przez skarżących zarzutów. Minister Infrastruktury i Budownictwa – w odpowiedzi na skargę - wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2016 r., poz. 718) - dalej w skrócie: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2016 r. nie narusza prawa w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. Tym samym – w wyniku analizy akt sprawy i treści wyżej wymienionej decyzji – Sąd nie stwierdził w sprawie żadnych naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy i naruszeń prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy. W sprawie bezsporne jest, że nieruchomość, za którą ustalono odszkodowanie objęta została przywołaną w stanie sprawy decyzją Wojewody [...] z [...] stycznia 2008 r. zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, tj. obwodnicy [...] na parametrach autostrady w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] od km 520+249 wraz z budową i przebudową infrastruktury technicznej. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Organ administracji rozpoznający sprawę ma prawo i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Zbadać - czy przedłożona im opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ w zakresie ustalenia wartości nieruchomości skarżącej przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2008r. i w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym [...] października 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., zaktualizowanym [...] października 2016 r. do [...] października 2017 r. oraz dodatkowych wyjaśnieniach jakie rzeczoznawca złożył w piśmie z [...] grudnia 2015 r., to jest w trakcie kolejnego rozpoznawania sprawy w postępowaniu administracyjnym, będącym odpowiedzią na uwagi skarżących sformułowane pod adresem sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Przedmiotowy operat stanowił podstawowy dowód w sprawie podlegający ocenie organów w kontekście przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. W przedmiotowym operacie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wyceniana nieruchomość oznaczona jako działka o numerze ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, położona jest w [...], obręb [...], stanowi działkę rolną niezabudowaną, z nasadzeniami roślinnymi, w dacie wywłaszczenia pokryta zasiewem pszenicy ozimej; posiada dostęp do drogi asfaltowej publicznej - ul. [...] i [...]; w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się grunty niezabudowane, nieco dalej znajduje się luźna zabudowa zagrodowa i jednorodzinna mieszkaniowa oraz grunty niezabudowane. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2004 r. (Dz. U. Woj. [...] Nr [...] z dnia 12 października 2004r., poz. 6940), przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej położona była w terenie trwałych użytków zielonych (RZ), w części wschodniej w terenie dróg publicznych, przeznaczonym do użytkowania istniejących oraz realizacji nowych dróg (23KA). Na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej wykorzystywana była ona jako tereny rolne. Dalej rzeczoznawca wyceniając nieruchomość – stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. – dokonał wyboru podejścia, tj. zastosował podejście porównawcze oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, tj. zastosował metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny przyjęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych rolnych i niezabudowanych oraz nieruchomości zajętych lub przeznaczonych po drogi. Okresem badania cen objęła lata 2014- 2015, a obszarem badania rynek gminy [...]. Przeprowadzono analizę transakcji drogowych i gruntów przyległych. Odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomości drogowych, niemniej – w ocenie rzeczoznawcy - transakcje zawarte w tabeli na str. 7 operatu szacunkowego nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, co wynika z różnic powierzchni oraz usytuowania, w związku z tym nie mogły stanowić podstawy do wyceny. Wobec powyższego rzeczoznawca procedurę wyceny oparł o ceny gruntów przyległych posiadających mieszane przeznaczenie, w części wschodniej przeznaczone pod drogi i w dalszej części grunty pod zabudowę mieszkaniową i usługową oraz trwałe użytki zielone. Rzeczoznawca wskazał, że ceny gruntów o przeznaczeniu mieszanym są zróżnicowane. Na terenie gminy [...] ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych częściowo pod drogi, częściowo pod trwałe użytki zielone z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej kształtowały się od 21,46 zł/m2 do 50 zł/m2, średnia cena transakcji wyniosła [...] zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja (waga 30%), możliwości inwestycyjne (waga 30%), sąsiedztwo, otoczenie (waga 15%), parametry działki (waga 15%), infrastruktura techniczna (waga 10%). Do dalszych analiz i obliczeń wybrano 15 nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny ujętych w tabeli na str. 10 operatu szacunkowego, a następnie dokonano ich zestawienia z przedmiotową działką z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych, a także określono wartości współczynników korygujących. Wartość działki obliczono na kwotę [...] zł, wartość nasadzeń na kwotę [...] zł – łącznie [...] zł. W toku postępowania uwzględniono również dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy, w których odniósł się do twierdzeń stron zawartych w piśmie z [...] listopada 2015 r. zarzucających błędne ustalenie przeznaczenia nieruchomości. W wyjaśnieniach tych, a zawartych w piśmie z [...] grudnia 2015r., rzeczoznawca podkreślił, że działka pierwotna o numerze ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, z której została wydzielona wyceniana działka o numerze ewidencyjnym [...], przeznaczona jest w części pod trwałe użytki rolne i w części wschodniej teren dróg publicznych przeznaczonych do użytkowania istniejących oraz realizacji nowych dróg 23KA. Z kolei szacowana działka nr [...] w całości położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23KA - tereny dróg. Analizy uchwały planistycznej, dochodząc do tożsamego wniosku co rzeczoznawca, dokonał także sam Minister. Ostatecznie przeznaczenie działki określono jako drogowe. Niemniej, z uwagi na brak podobnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym, biegły oparł dalszą wycenę o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości biegły ustalił jako mieszane, tj. w części pod drogi, pod zabudowę usługową, mieszkaniową i tereny trwałych użytków rolnych. W warunkach rozpatrywanej sprawy do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czyli nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości, tj. nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. We wszystkich przyjętych przez rzeczoznawcę cechach rynkowych, tj. lokalizacji, dostępie do drogi, możliwościach inwestycyjnych, sąsiedztwie, otoczeniu, parametrach działki, infrastrukturze technicznej – nieruchomość dostała noty bardzo dobre i dobre. W konsekwencji doszło do określenia wartości działki o numerze ewidencyjnym na kwotę 387 039 zł. W tej oto wysokości ustalono należne odszkodowanie. Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że podważany przez skarżących operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sprawa została wyjaśniona w sposób dający podstawy do ostatecznego jej rozstrzygnięcia. W poczynionych ustaleniach organy słusznie, nie tylko oparły się na niezbędnej wycenie, ale i uznając taką potrzebę, organ I instancji uzupełnił postępowanie dowodowe. Uzyskał od rzeczoznawcy stosowne wyjaśnienia względem wątpliwości zgłoszonych przez skarżących i we własnym zakresie przeanalizował treść planu wraz z załącznikiem. Zaskarżona decyzja odpowiada więc prawu. W kontekście treści skargi należy jeszcze podkreślić, że: 1) poczynione ustalenia organu, dokładnie przedstawione w stanie sprawy i przytoczone w rozważaniach w zakresie dla nich niezbędnym, świadczą - wbrew zarzutowi skargi - o rozpoznaniu sprawy zgodnie z wytycznymi Sądu wyrażonymi w wyroku z 11 czerwca 2013 r. (sygn. akt I SA/Wa 310/13), od którego Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 20 maja 2015 r. (sygn. akt I OSK 2329/13) oddalił skargę kasacyjną G.;
2) zarzut z punktu 4 skargi został sformułowany i uzasadniony zbyt ogólnikowo, aby dać Sądowi możliwość stosownego ustosunkowania się do niego. Niemniej w jego kontekście właściwe jest twierdzenie organu, że poczynione ustalenia i wnioskowanie zależne jest od stanu faktycznego danej sprawy: 3) oczywisty jest fakt, że obowiązkiem organu było przeprowadzenie postępowania w sposób wszechstronny i wyczerpujący, niemniej ciężar dowodu pozostawał po obu stronach. Skarżący zgłaszając w całym toku postępowania wątpliwości względem prawidłowości operatu szacunkowego mieli prawo wykazania się w trakcie postępowania administracyjnego inicjatywą dowodową i przedstawienia na przykład przeciwdowodu. Tego rodzaju dowodem mógł być przede wszystkim operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego (tzw. kontroperat), określający wartość szacowanej nieruchomości, który podlegałby ocenie na tle całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.) czy opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co do kwestionowanego przez skarżących operatu szacunkowego (art. 157 u.g.n.). Skarżący nie skorzystali z tego uprawnienia. Tymczasem obecnie oceniany operat szacunkowy był już kolejnym operatem sporządzonym w przedmiotowej sprawie, a różnica pomiędzy wartością nieruchomości wynikającą z pierwszego operatu ([...] zł) a ostatniego ([...]zł) wyniosła [...] zł. Organ nie odmówił operatowi sporządzonemu przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. mocy dowodowej. Dokonał wyjaśnienia sprawy zarówno w oparciu o operat, jak i wyjaśnienia rzeczoznawcy co do jego treści, o które zwrócono się do rzeczoznawcy zgodnie z wytyczną Naczelnego Sądu Administracyjnego;
3) kwestia dotycząca możliwości podwyższenia odszkodowania o 5 %, czyli rozważenia zasadności zastosowania w sprawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej została przesądzona w wyroku z 11 czerwca 2013 r. Ówcześnie orzekający w sprawie Sąd "rację przyznał organom, że niedopuszczalne było podwyższenie odszkodowania o 5 %, gdyż ewidentnie skarżący nie wydali nieruchomości podmiotowi uprawnionemu, tj. zarządcy drogi (inwestorowi). Skierowanie pisma do organu nie może być uznane za wydanie nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wydanie jest czynnością faktyczną i brak aktywności w tym zakresie uniemożliwia podwyższenie odszkodowania";
4) trafna okazała się również argumentacja organu odwoławczego wskazująca, że zgodnie z art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a. pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Zastosowania tej normy nie można odnosić do sytuacji, gdy organ odwoławczy rozpoznaje sprawą w trybie odwoławczym, po ponownym rozpoznaniu sprawy przez organ pierwszej instancji na skutek uprzedniego wydania przez organ drugiej instancji decyzji w trybie art. 138 § 2 K.p.a. Reasumując – w ocenie Sądu - operat szacunkowy sporządzony przez T. S. odpowiada wymogom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sprawa została wyjaśniona w sposób dający podstawy do ostatecznego jej rozstrzygnięcia. Powyższe dowodzi, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Innymi słowy nie stwierdzono, aby jej wydanie nastąpiło z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji zarzuty skargi związane z naruszeniami przepisów w nich powołanymi należało uznać za bezzasadne. W tym stanie rzecz – Sąd na mocy art. 151 P.p.s.a. – oddalił skargę.