Uzasadnienie
Decyzją z dnia 12 października 1998 r. (...) Prezydent Miasta S. na podstawie art. 28, art. 36 ust. 1 pkt 1, pkt 4 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 listopada 1995 r. o zmianie zakresu działania niektórych miast oraz o miejskich strefach usług publicznych /Dz.U. nr 141 poz. 692 ze zm./ - po rozpatrzeniu wniosku z dnia 3.07.1997 r. - udzielił Przedsiębiorstwu "CB" Joint Venture pozwolenia na budowę budynku handlowo - biurowego przy ul. T. i Pl. Ż. P. w S. na działce nr 43/2 obręb 36/5 oraz zatwierdził załączony do wniosku projekt budowlany. W uzasadnieniu tej decyzji organ, powołując się na przedłożenie przez wnioskodawcę dokumenty, stwierdził, że inwestor wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przedłożony projekt budowlany, jak stwierdził Prezydent Miasta S., został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane oraz zawiera wymagane prawem pozwolenia, opinie i uzgodnienia. Natomiast dla niespełnionych wymogów przepisów par. 12 ust. 4 pkt 1 i par. 272 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 46 ze zm./ inwestor uzyskał zgodnie z art. 9 Prawa budowlanego odstępstwo od przepisów, udzielone postanowieniem Prezydenta Miasta S. z dnia 12.10.1998 r.
Odwołanie od wyżej opisanej decyzji złożył Wojciech Ż., właściciel lokalu użytkowego położonego na parterze budynku usytuowanego przy Pl. Ż. P. 1-1a domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia.
Wojciech Ż. w odwołaniu podniósł zarzut naruszenia prawa materialnego, a to:
1/ art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane przez nieuwzględnienie i naruszenie interesu skarżącego jako osoby trzeciej w rozumieniu tego przepisu, poprzez ustalenie granic budowli, określonej w pozwoleniu na budowę w sposób naruszający prawo własności skarżącego i wolności prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, 2/ art. 34 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie zaskarżonej decyzji mimo jej sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, 3/ par. 13 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 14 grudnia 1994 r. /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 46 ze zm./ poprzez zezwolenie na wzniesienie budynku, którego odległość od nieruchomości, w której znajduje się lokal skarżącego nie spełnia wymogów określonych we wspomnianym przepisie. W uzasadnieniu odwołujący się wskazał między innymi, że prowadzi sprzedaż artykułów konfekcyjnych, co wymaga odpowiedniej reklamy i prezentacji oferowanych towarów w witrynie sklepowej.
Projektowany zaś budynek według zatwierdzonego projektu ma zasłaniać w 85 witrynę sklepu, co uniemożliwi skuteczne prowadzenie działalności, a nawet doprowadzić może do jej zaprzestania. Podniósł również, że odległość schodów projektowanego budynku od okna wystawowego lokalu handlowego wynosić ma zaledwie 90 cm.
Wojewoda Z. decyzją z dnia 29 grudnia 1998 r. (...), po rozpatrzeniu odwołania utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W wyniku rozpoznania skargi wniesionej przez Wojciecha Ż., Naczelny Sąd Administracyjny (...) wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2000 r. (...) uchylił tę decyzję Wojewody Z. W uzasadnieniu wyroku Sąd uznał za zasadny zarzut skargi, że organy orzekające naruszyły przepis art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane i art. 107 par. 3 Kpa, bowiem nie wyjaśniono na jakich przesłankach oparto stanowisko wystąpienia szczególnie uzasadnionego przypadku powodującego wydanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Stwierdził też, że brak powyższych ustaleń uniemożliwia w istocie kontrolę kolejnego zarzutu dotyczącego wpływu planowanej inwestycji na nasłonecznienie sąsiedniego budynku położonego na działce nr 43/3, w którym na parterze znajduje się sklep skarżącego, skoro opracowane przez architektów analizy warunków nasłonecznienia, które zostały w całości podzielone przez organ orzekający, zostały dokonane przy uwzględnieniu odstępstw od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Decyzją z dnia 4 lipca 2000 r. (...) Wojewoda Z. działając na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa i art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, po ponownym rozpatrzeniu odwołania Wojciecha Ż. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy, jak wynika to z uzasadnienia decyzji, ustalił, że do wniosku z dnia 3.02.1997 r. o pozwolenie na budowę inwestor dołączył: decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 13.12.1995 r., projekt budowlany sporządzony przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane /zawiadomienie Sądu Rejonowego z dnia 7.10.1996 r. o wpisie do Księgi Wieczystej nr 94625 jako właściciela działki nr 43/2 przy ul. T. w S. "CB" - spółki z o.o./.
Ponadto ustalono, że w aktach sprawy znajduje się zgoda Spółdzielni Mieszkaniowej "Ś." - właściciela budynku przy Pl. Ż. 1-1a na przedmiotową inwestycję, udzielona pod warunkiem sprawdzenia nasłonecznienia mieszkań I i II piętra, a także uwzględnienia jako strony postępowania pana Grzegorza Ż. dysponującego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu użytkowego w budynku przy Pl. Ż. 1-1a.
Wojewoda wskazał, że planowana inwestycja obejmuje narożnik ul. T. i Pl. Ż. w liniach regulacyjnych ulic. Zaprojektowano obiekt handlowo - biurowy, od strony ul. T. - trzykondygnacyjny, zlokalizowany w odległości 6m od istniejącego XII kondygnacyjnego budynku na Pl. Ż., zamknięty dachem skośnym, jednospadowym oraz od strony Pl. Ż. - pięciokondygnacyjny, zblokowany na części budynku XII kondygnacyjnego powyżej przejścia na wysokości lokalu handlowego skarżącego. W dniu 4.06.1997 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzielił Prezydentowi Miasta S. upoważnienia do wyrażenia zgody na odstępstwo od przepisu par. 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, umożliwiające wykonanie otworów okiennych w ścianie projektowanego budynku, w odległości 3,0 m od granicy działki nr 43/2 przy ul. T. róg Pl. Ż. W dniu 5.11.1997 r. tenże Minister udzielił kolejnego upoważnienia Prezydentowi Miasta S. do wyrażenia zgody na odstępstwo od przepisów par. 272 ust. 1 pkt 3 wyżej wskazanego rozporządzenia, umożliwiające usytuowanie projektowanego budynku w odległości 6 m od budynku istniejącego na działce sąsiedniej.
Postanowieniem z dnia 12.10.1998 r. Prezydent Miasta S. wyraził zgodę na odstępstwo od przepisów par. 12 ust. 4 pkt 1 i par. 272 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Udzielone odstępstwo polega na umożliwieniu wykonania otworów okiennych w ścianie budynku, w odległości 3 m od granicy działki 43/2 oraz umożliwienie usytuowania projektowanego budynku w odległości 6 m od budynku istniejącego na Pl. Ż. Odstępstwo to dotyczy części obiektu trzykondygnacyjnego zlokalizowanego przy ul. T. Organ odwoławczy wskazał dalej w uzasadnieniu decyzji, że zgodnie z art. 9 Prawa budowlanego odstępstwo od warunków technicznych udzielane jest w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz nie powinno powodować pogorszenie warunków zdrowotnych i użytkowych, a także stanu środowiska. Jako uzasadnienie dla stwierdzenia, że rozpatrywany przypadek jest "szczególnie uzasadniony" Wojewoda wskazał przede wszystkim na fakt samej lokalizacji działki nr 43/2 - w centrum miasta, w strefie ochrony konserwatorskiej.
Powierzchnia działki /stosunkowo niewielka/, jej kształt, względy ekonomiczne wykorzystania uzbrojonego terenu miejskiego, szczególne wymagania budowlane, zapewnienie historycznej linii zabudowy od strony ul. T. powodują, że sytuacja jest wyjątkowa, a udzielone odstępstwa w pełni uzasadnione.
Ponadto organ stwierdził, że zaproponowane rozwiązanie projektowe ściany zlokalizowanej w odległości 6 m, od istniejącego budynku przy Pl. Ż. /od strony ul. T./, posiadającej otwory drzwiowe i okienne, stanowi oddzielenie pożarowe. W ścianie znajdują się tylko otwory niezbędne dla funkcjonowania nowoprojektowanego budynku, co powoduje, że otwory w ścianie nie będą naruszały prywatności mieszkania istniejącego budynku przy Pl. Ż. Powołując się na ekspertyzę sporządzoną przez rzeczoznawcę budowlanego arch. Tadeusza O., Wojewoda ustalił, że projektowana zabudowa nie pogarsza stanu istniejącego, bowiem między godz. 9.00, a 12.00 wszystkie pokoje mieszkalne zacieniane przez projektowaną zabudowę spełniają kryterium 3 godz. nasłonecznienia w dniach równonocy wiosennej i jesiennej /par. 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych/. Zabudowa ta nie ogranicza dostępu światła naturalnego do budynku przy Pl. Ż., gdyż zostało zapewnione z każdego pokoju pole widzenia o kącie poziomym 600 przy odległości obiektów przesłaniających nie mniejszej od ich wysokości.
Powierzchnia przeszklenia pokoi mieszkalnych znacznie przekracza wymagania 1/8 ich powierzchni /par. 13 warunków technicznych/. Z ustaleń wynika dalej, że pomieszczenie handlowe skarżącego posiada witrynę przeszkloną, zarówno od ul. T., jak i od Pl. Ż. W odniesieniu do witryny zlokalizowanej od strony ul. T. Wojewoda, opierając się na pkt 2c ekspertyzy Tadeusza O., stwierdził, że nasłonecznienie sklepu w elewacji południowo - wschodniej budynku jest rzędu 2,5 godziny. Nadto wskazał, że zgodnie z par. 57 rozporządzenia, pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi - a takim jest lokal handlowy - powinno mieć jedynie oświetlenie naturalne. Warunki techniczne określają wymagany czas nasłonecznienia wyłącznie dla pokojów mieszkalnych oraz pomieszczeń przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci /par. 60 rozporządzenia/.
Ponadto projekt zagospodarowania działki został zaopiniowany pozytywnie przez Państwowego Inspektora Sanitarnego, Komendę Wojewódzką Państwowej Straży Pożarnej, rzeczoznawcę ds. higieniczno-sanitarnych, rzeczoznawcę ds. BHP.
Z powyższego wynika, zdaniem Wojewody, że wydana zgoda na odstępstwo nie spowoduje zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia ani też pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że postanowienie Prezydenta Miasta S. z dnia 12.10.1998 r. o wyrażeniu zgody na odstępstwo nie obejmowało części obiektu zlokalizowanego przy Pl. Ż., ponieważ ta część została zaprojektowana jako zblokowana na fragmencie ściany szczytowej budynku istniejącego, powyżej lokalu handlowego Wojciecha Ż., ze względu na umożliwienie dojścia do wystawy tego sklepu. Z analizy oświetlenia naturalnego pomieszczenia handlowego od strony północnej, przeprowadzonej przez projektantów planowanego obiektu wynika, że okno lokalu od tej strony posiada powierzchnię 12,74 m2, a projektowana rozbudowa spowoduje jego zasłonięcie na powierzchni 5,54 m2. Pod względem ekspozycji okno zostanie zasłonięte jedynie na powierzchni 3,32 m2. Zaprojektowana budowa nie powoduje naruszenia przepisu par. 57 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki, ponieważ stosunek powierzchni okna do powierzchni podłogi wynosi 1: 8,75.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano też, że w trakcie postępowania przed organem I instancji inwestor dołączył dodatkowe dokumenty: decyzję z dnia 10.04.1997 r. o zmianie decyzji z dnia 13.12.1995 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, protokół Zespołu Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej z dnia 19.02.1997 r., ostateczne uzgodnienie Komendy Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej w S. z dnia 6.05.1998 r. w zakresie dojazdu pożarowego do budynku mieszkalnego przy pl. Ż. 1-1a, decyzję z dnia 28.08.1998 r. o zmianie wyżej wskazanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Z powyższych ustaleń organ II instancji wyprowadził wniosek, że planowana inwestycja nie narusza obowiązujących norm przepisów techniczno-budowlanych i Polskich Norm, a tym samym nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich /art. 5 ustawy Prawo budowlane/. Powołując się na art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane Wojewoda wskazał na brak podstaw do odmówienia wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Wojciech Ż. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji podniósł zarzuty naruszenia art. 9 ust. 1 i art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane oraz art. 107 par. 3 w związku z art. 9 i 11 Kpa. Zdaniem skarżącego zaskarżona decyzja jest niezgodna z art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, bowiem z lakonicznego w tej kwestii uzasadnienia wynika, że organ, który ją wydał nie jest w stanie wskazać przekonującego, wyczerpującego i jednoznacznego opisu czynników, które stanowiłyby szczególnie uzasadniony przypadek w rozumieniu tego przepisu.
Z uzasadnienia decyzji wynika natomiast /wobec braku innych czynników/, iż sama możliwość wzniesienia budowli na kwestionowanym terenie ma rozstrzygać o dopuszczalności odstępstw od przepisów wydanych na podstawie art. 7 Prawa budowlanego. Taka interpretacja art. 9 ust. 1 jest niezgodna z ratio legis tego przepisu, wynikających z posłużenia się przez ustawodawcę sformułowaniem "szczególnie uzasadnione przypadki". Sama, nie mająca takiego charakteru potrzeba wzniesienia obiektu budowlanego nie uzasadnia zastosowania art. 9 ust. 1 ustawy. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji w zakresie rzekomo zaistniałego "szczególnie uzasadnionego przypadku" jest nieprzekonywujące.
Co do zarzutu naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane skarżący wskazał, że zaskarżona decyzja nie uwzględnia i narusza jego interes jako osoby trzeciej, w rozumieniu powyższego przepisu, poprzez ustalenie granic budowli, określonej w pozwoleniu na budowę, w sposób ograniczający jego prawo własności i wolności prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. Koniecznym warunkiem skutecznego prowadzenia tej działalności w lokalu użytkowym położonym przy Pl. Ż. 1-1a polegającej na sprzedaży art. konfekcyjnych jest możliwość informowania o niej potencjalnej klienteli, m.in. poprzez prezentację oferowanych towarów w witrynie sklepowej. W przypadku skarżącego jest to podstawowy i typowy zarazem sposób pozyskiwania klientów oraz niezbędna przesłanka osiągnięcia celu prowadzonej działalności, to jest odpowiedniego dochodu. Jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy opinii biegłego Z. A., powierzchnia okien lokalu użytkowego skarżącego po proponowanej zabudowie zmniejszy się 13,8 razy.
Zaskarżona decyzja narusza przez to również art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego w taki sposób, iż dokonane odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może powodować pogorszenia warunków użytkowych sąsiedniej działki. Pogorszenie i zakłócenie użytkowania lokalu skarżącego polegać więc będzie na niemożności właściwego wykorzystania okien wystawowych w celu reklamy towarów, spadku obrotów i dochodów i znacznych obniżeniach funkcjonalności lokalu. Rozstrzyga to o ingerencji w prawo własności skarżącego, obejmujące m.in. prawo użytkowania rzeczy, to jest możność podejmowania względem podmiotu własności czynności realizujących interes właściciela. Stan rzeczy, wynikający z zaskarżonej decyzji jest przez to niezgodny z art. 64 Konstytucji RP i art. 144 Kc.
Uzasadniając zarzut naruszenia art. 107 par. 3 w związku z art. 9 i art. 11 Kpa skarżący podniósł, że okoliczności przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji mają charakter jednostronny. W szczególności nie rozważono w niej, czy i w jakim zakresie planowana inwestycja wpłynie na ograniczenie uprawnień skarżącego oraz praw i wolności innych osób, zamieszkujących w jej sąsiedztwie. Tym samym nie zbadano, czy wydanie zaskarżonej decyzji nie naruszy normy z art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dokonano jedynie selektywnych i niewyczerpujących rozważań na temat nasłonecznienia lokalu skarżącego.
Powołując się na wyrok NSA z dnia 27 marca 1981 r. w sprawie SA 382/81 /ONSA 1981 Nr 2 poz. 80/ skarżący wskazał, że pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych, mających mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy stwarza przesłankę do uznania naruszenia przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wadliwe jest również, w ocenie skarżącego, uzasadnienie prawne zaskarżonej decyzji, skoro nie wyjaśnione zostało, dlaczego zdaniem organu, nie narusza ona uprawnień skarżącego wynikających z przepisów ustawy zasadniczej oraz kodeksu cywilnego. Kwestia ta jest o tyle ważka, iż skarżący prezentuje w niej odmienne stanowisko niż organ administracji publicznej. Nie można więc uznać, że skarżącemu - stronie postępowania administracyjnego - wyjaśnione zostały przesłanki, którymi kierowano się przy załatwieniu sprawy.
Odpowiadając na skargę Wojewoda Z. wniósł o jej oddalenie i podtrzymał zajęte w sprawie stanowisko wskazując, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji szczegółowo przedstawiono merytoryczne i prawne aspekty podjętego rozstrzygnięcia.
Na rozprawie sądowej, pełnomocnik skarżącego, podtrzymując zarzuty skargi, jako uzupełnienie jej argumentacji przedłożył artykuł "Budynek na granicy działki" opublikowany w Gazecie Prawnej nr 50 z 30.04. - 1.05.2001 r.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
W niniejszej sprawie istota sporu sprowadza się do kwestii, czy podjęte w projekcie budowlanym, a zaakceptowane w decyzji o pozwolenie na budowę, odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych nie naruszają obowiązujących w tym zakresie norm, a w szczególności czy nie naruszają praw osób trzecich, w tym praw Wojciecha Ż. jako właściciela spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego położonego na parterze wielorodzinnego budynku mieszkalnego przy Pl. Ż. 1-1a w S. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określone zostały w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 462 ze zm./ wydanym na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.
Zgodnie z par. 12 ust. 1 tego rozporządzenia, usytuowanie budynku na działce budowlanej powinno być dostosowane do linii i gabarytów zabudowy, określonych w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zapewniając zachowanie odległości między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku i urządzeń terenowych od granic działki i od zabudowy na działkach sąsiednich, określonych w rozporządzeniu, a także w przepisach odrębnych i szczegółowych, w tym sanitarnych i o ochronie przeciwpożarowej. W ust. 4 tego paragrafu określone zostały minimalne normy odległościowe zabudowy, jakie należy zachować od granicy z sąsiednimi działkami, jeżeli z warunków o których mowa w ust. 1 i 2 oraz w par. 13, par. 271, par. 272 ust. 4, nie wynikają inne wymagania. I tak, odległość ta została ustanowiona dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi na 4 m, a dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianę bez otworów - na 3 m. Natomiast par. 272 rozporządzenia określa odległości, jakie zachować należy między budynkami ze względu na ochronę przeciwpożarową.
Zgodnie z ust. 1 pkt 3 odległość między budynkami, z wyjątkiem zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej, zaliczanymi do kategorii zagrożenia ludzi /ZL/ nie może być mniejsza niż 10 m. Normy te jednak nie są niewzruszalne. Mianowicie, z mocy art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7, a więc między innymi, stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1, od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie. Odstępstwo to jednak, zgodnie z art. 9 ust. 1 zdanie 2, nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 - ograniczenia dostępności - dla osób niepełnosprawnych oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska po spełnieniu określonych warunków zamiennych.
Wskazane wyżej odstępstwo, zgodnie z art. 9 ust. 2 Prawa budowlanego, może być udzielone przez właściwy organ w drodze postanowienia po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane.
W rozpatrywanej sprawie bezsporne jest, że Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzielił Prezydentowi Ministra S. takiego upoważnienia pismem z dnia 4.06.1997 r., co do odstępstwa od przepisu par. 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie umożliwiającej usytuowanie ściany projektowanego budynku z otworami okiennymi w odległości 3 m od granicy działki nr 43/2 przy ul. T. - róg Pl. Ż., natomiast pismem z dnia 5.11.1997 r. upoważnił ten organ do wyrażenia zgody na odstępstwo od przepisów par. 272 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia umożliwiającej usytuowanie budynku w odległości 6m od budynku istniejącego na działce sąsiedniej.
Należy zaznaczyć, że zaprojektowany obiekt handlowo biurowy od strony ul. T., jest trzykondygnacyjny i zlokalizowany został w odległości 6m od istniejącego XII kondygnacyjnego budynku mieszkalnego, a od strony pl. Ż. jest pięciokondygnacyjny i zblokowany na części budynku XII kondygnacyjnego, powyżej przejścia na wysokości lokalu handlowego skarżącego. Postanowieniem z dnia 12 października 1998 r. Prezydent S. wyraził zgodę, w oparciu o wyżej wskazane rozporządzenie na odstępstwo od przepisów par. 12 ust. 4 pkt 1 i par. 272 ust. 1 pkt 3 w odniesieniu do trzykondygnacyjnej części obiektu przy ul. T. Ponieważ postanowienie w tym przedmiocie jest niezaskarżalne zażaleniem, jego kontrola dokonana może być wyłącznie wraz z oceną zgodności z prawem decyzji o pozwoleniu na budowę.
Naczelny Sąd Administracyjny (...) w wyroku z dnia 19 kwietnia 2000 r. uchylając decyzję ostateczną Wojewody S. z dnia 29 grudnia 1998 r. wskazał na naruszenie art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez nie wyjaśnienie na jakich przesłankach oparto stanowisko stwierdzające wystąpienie szczególnie uzasadnionego przypadku, powodującego wydanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Wojewoda Z. ponownie rozpatrując sprawę był związany zaleceniami Sądu zawartymi w tym wyroku. Tak więc obecnie kontrola zaskarżonej decyzji w pierwszym rzędzie odnieść się musi do sposobu uzasadnienia w niej przesłanki wystąpienia szczególnie uzasadnionego przypadku - w rozumieniu art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego - pozwalającego na odstępstwo od wyżej wskazanych przepisów techniczno-budowlanych. Analiza uzasadnienia zaskarżonej decyzji oraz argumentacji skargi prowadzi do wniosku, że zarzuty skarżącego są niezasadne.
Przede wszystkim uzasadnienia organu w rozpatrywanej kwestii nie można oceniać wyłącznie przez pryzmat jednego zdania, lecz trzeba odnieść je do całego kontekstu motywów zaskarżonej decyzji, a także do zebranego w sprawie materiału dowodowego.
Podkreślenia wymaga, że w planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego Miasta S. z dnia 16 maja 1994 r. dla obszaru umiejscowienia spornej inwestycji dopuszczono lokalizację obiektów o funkcji usługowej i mieszkalnej. Zawarto zakaz zmiany historycznego układu ulic i placów, uchwalono postanowienia związane z istniejącą na tym obszarze strefą historycznej struktury przestrzennej - tj. konieczność zachowania proporcji wysokościowych, osi komunikacyjnych i powiązań widokowych w związku z czym, nałożono na inwestora określone obowiązki w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które inwestor spełnił. Biorąc to pod uwagę, jak też lokalizację niewielkiej; uzbrojonej działki w centrum miasta, gdzie istnieje szczególna potrzeba racjonalnego wykorzystania gruntów oraz pozostałe argumenty wyrażone w zaskarżonej decyzji uznać należy, iż uzasadnione było przyjęcie szczególnie uzasadnionego przypadku o jakim mowa w art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
Przechodząc do kwestii nasłonecznienia wskazać trzeba na wstępie, że z przepisów par. 57 i par. 60 rozporządzenia o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wynika, że inne są wymagania co do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, takich jak lokal handlowy, a inne dla pomieszczeń mieszkalnych. Z ekspertyzy budowlanej Rzeczoznawcy Budowlanego Urzędu Wojewódzkiego w S., na której oparły się w ustaleniach organy obu instancji wynika, że przy istniejącym stanie zabudowy, zbliżenie kamienicy przy ul. T. 2 do południowo-wschodniej elewacji istniejącego XII - kondygnacyjnego budynku mieszkalno-usługowego przy Pl. Ż. nr 1-1a powoduje, że jest to dla części mieszkań w budynku XII kondygnacyjnym niekorzystne. Kryterium 3 godz. nasłonecznienia nie spełniają 4 mieszkania, natomiast kryteria oświetlenia naturalnego są spełnione dla wszystkich mieszkań.
Z ekspertyzy tej oraz ze stanowiących jej integralną część załączników graficznych wynika też, że projektowana zabudowa nie pogarsza istniejącego stanu nasłonecznienia i nie ma na ten stan żadnego wpływu. Nie ogranicza ona także dostępu światła naturalnego do tego budynku, gdyż spełnia kryteria par. 13 warunków technicznych. W świetle tej ekspertyzy brak jest podstaw do przyjęcia, że udzielone - co do obiektu 3 - kondygnacyjnego - odstępstwo od warunków technicznych powoduje naruszenie praw mieszkańców istniejącego budynku mieszkalnego.
Natomiast w odniesieniu do lokalu użytkowego skarżącego badanie stanu nasłonecznienia było zbędne, skoro z Rozdziału 2 warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wynika, że pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie naturalne /par. 57 ust. 1/, zaś określone normy nasłonecznienia spełnione być muszą dla pokoju mieszkalnego, pomieszczeń przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole /par. 60/.
Z cytowanej wyżej ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego wynika, że wymóg oświetlenia światłem naturalnym pomieszczenia sklepu skarżącego jest spełniony, jak również planowana inwestycja nie narusza par. 57 ust. 2 warunków technicznych, skoro powierzchnia okien sklepu jest na obu elewacjach /południowo-wschodniej i szczytowej/ znacznie większa niż 1/8 powierzchni podłogi.
Zarzut skargi, że w zaskarżonej decyzji nie uwzględniono złożonej w toku postępowania administracyjnego opinii technicznej sporządzonej przez Zdzisława A. okazał się chybiony. Wprawdzie organ odwoławczy pominął milczeniem treść tej opinii, jednakże ten mankament nie może być uznany za uchybienie przepisom postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, jeśli zważy się, że Stanisław A. - jak wynika z pieczęci na jego opinii ze stycznia 1999 r. - posiada uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego oraz uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcji inżynieryjnej w zakresie budowli hydrotechnicznej oraz w specjalności konstrukcji - budowlanej. W tych okolicznościach oparcie się przez organ drugiej instancji na opinii sporządzonej przez architekta posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy budowlanego Urzędu Wojewódzkiego w S. uznać należy za zasadne.
W tym stanie rzeczy nie sposób jest uznać, że zaskarżona decyzja narusza prawa Wojciecha Ż., jako osoby trzeciej, określone w art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 2 ochrona uzasadniających interesów osób trzecich, obejmuje w szczególności zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza wody lub gleby.
Przepis art. 5 ust. 1 i 2 ustawy nie reguluje ochrony interesów ekonomicznych osób trzecich wynikających np. z potrzeb reklamowych. Kwestia częściowego przysłonięcia okien wystawowych sklepu jest przesłanką natury ekonomicznej mającej takie właśnie źródło i jako taka, wykracza poza przewidziany, wyżej wskazanym przepisem Prawa budowlanego, zakres ochrony.
Z powyższych względów, wobec stwierdzenia, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, należało oddalić skargę na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.